KfW-Förderung fürs Eigenheim: Die große Übersicht

Viele Menschen träumen den Traum von den eigenen vier Wänden. Doch leider wird es angesichts der steigenden Immobilienpreise immer schwieriger, sich diesen auch wirklich zu erfüllen. Da Sie mit einem Eigenheim jedoch etwas für die eigene Altersvorsorge tun, hat auch der Staat ein Interesse an Ihrem Vorhaben, weshalb er Finanzspritzen in Form von KfW-Fördermitteln anbietet. Um damit gleichzeitig auch Klimaziele zu verfolgen, gibt es zinsgünstige Darlehen und andere Förderungen vorrangig für die Einhaltung bestimmter Energie- und Nachhaltigkeitskriterien. Unser großer Ratgeber verschafft einen Überblick über die wichtigsten KfW-Förderprogramme (Stand: März 2023).

Was ist KfW-Förderung?

Bei der KfW handelt es sich um die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie wurde bereits 1948 ins Leben gerufen – damals mit dem Ziel, den Wiederaufbau der Wirtschaft infolge des Zweiten Weltkriegs zu beschleunigen. Heute hat die Förderbank ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main und zählt zu den größten Kreditinstituten Deutschlands.

Was fördert die KfW?

Vorrangig vergibt die KfW Darlehen an Bauherren, Immobilienkäufer und Immobilienbesitzer, die durch ihre Vorhaben etwas für die eigene Altersvorsorge tun und/oder ihren Teil zur Energiewende beitragen. Gefördert werden etwa:

• Kauf oder Bau von selbstbewohnten Immobilien
• Kauf von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum
• Komplettsanierung einer Bestandsimmobilie zum Effizienzhaus
• Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses
• Bau klimafreundlicher Wohngebäude
• Altersgerechter Umbau
• Investition in erneuerbare Energien

Aufgrund der historisch niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre entschieden sich zahlreiche Menschen für den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie. Die Fördermittel der KfW sind jedoch begrenzt, weshalb sie zuletzt immer wieder durch Förderstopps oder die Einstellung von Programmen auffiel. So standen in der Vergangenheit etwa auch Zuschüsse für Barrierereduzierung oder Einbruchschutz zur Verfügung, die aktuell jedoch nicht mehr beantragt werden können. Darüber hinaus wurden die Anforderungen an förderfähige Gebäude vor allem im Bereich Neubau nach und nach verschärft: Während sich in der Vergangenheit unter anderem die KfW-Förderung für Effizienzhaus-Stufe 55 großer Beliebtheit erfreute, wurde Anfang 2023 die Energieeffizienz-Stufe 40 zum neuen Standard erklärt. Höhere Effizienzhausstufen werden bei Neubauten nicht länger gefördert.

Wer erhält eine KfW-Förderung?

Die Förderung richtet sich vorrangig an Privatpersonen, die sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen wollen. Doch auch Gewerbe, Unternehmen, Vereine, Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter können von ausgewählten KfW-Programmen profitieren.

KfW-Darlehen: Wie läuft eine Finanzierung über KfW-Förderung ab?

Wenn Sie ein KfW-Darlehen beantragen wollen, dann müssen Sie dabei einige Aspekte beachten. Am wichtigsten ist: Die Förderung muss beantragt werden, bevor Sie mit den (Um-)Baumaßnahmen beginnen. Haben Sie den Grundstein für Ihr Eigenheim bereits gelegt, haben Sie Ihren Anspruch auf Förderung verwirkt.

Schritt 1: Energieeffizienz-Berater hinzuziehen

Jede KfW-Förderung ist ein wenig anders und nicht immer ist zwingend ein Energieeffizienz-Berater nötig. Doch gerade bei den neueren Programmen – darunter die Neubauförderung für klimafreundliche Wohngebäude – gelten verschärfte Bedingungen und ohne den Experten gibt es keine Förderung. Bei einigen Programmen müssen Sie sogar einen Berater für Nachhaltigkeit konsultieren, der das Vorhaben für Sie prüft. Entsprechendes Fachpersonal finden Sie über die Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).

Schritt 2: Finanzierungspartner finden

Die KfW selbst besitzt keine Filialen. Stattdessen kooperiert sie mit fast allen großen deutschen Kreditinstituten. Bei diesen sogenannten „durchleitenden Banken“ können Sie einen Beratungstermin vereinbaren und den KfW-Kredit Ihrer Wahl beantragen. Auch die monatlichen Raten zahlen Sie später an die durchleitende Bank. Mit der KfW selbst kommen Sie als Kreditnehmer nicht direkt in Kontakt.

Schritt 3: Kreditvertrag abschließen

Die KfW prüft daraufhin Ihre Kreditanfrage und kontrolliert, ob Sie alle Voraussetzungen für das jeweilige Programm erfüllen. Ist dies der Fall, erhalten Sie eine Finanzierungszusage. Sie können daraufhin den Kaufvertrag unterschreiben beziehungsweise die Bauarbeiten in Auftrag geben.

Vorteile und Nachteile von KfW-Darlehen

Das Besondere an KfW-Darlehen sind vorrangig die niedrigen Zinsen. Diese befinden sich häufig auf dem Niveau einer günstigen Baufinanzierung bei idealen Voraussetzungen. So dürfen Sie sich im Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (Kredit 297, 298)“ etwa über einen effektiven Jahreszins ab 0,01 Prozent pro Jahr freuen. Noch attraktiver wird die Förderung, wenn Sie auch für einen Tilgungszuschuss infrage kommen. Hierbei wird Ihnen ein Teil der Restschuld schlicht erlassen. Diesen gibt es unter anderem im Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude Kredit (Kredit 261)“: Je nachdem, welche Effizienzstufe die Immobilie nach der Komplettsanierung erzielt, gibt es Tilgungszuschüsse von bis zu 25 Prozent der Kreditsumme.

Immobilienvorhaben stellen immer eine große finanzielle Belastung dar: Etwas minimiert wird diese durch die tilgungsfreien Anlaufjahre, die mit vielen KfW-Krediten einhergehen. Bei diesen entfällt in den ersten 3 bis 5 Jahren die Tilgungsrate, was bedeutet, dass Sie in diesem Zeitraum lediglich die Zinsen zahlen müssen. Noch geringer fällt die monatliche finanzielle Belastung aus, wenn Sie das KfW-Darlehen in Form eines endfälligen Darlehens aufnehmen und während der Laufzeit ausschließlich die Zinsen zahlen. Den eigentlichen Kreditbetrag müssen Sie dann am Ende auf einmal tilgen.

Vorteile von KfW-Darlehen

• Attraktive Niedrigzinsen
• Tilgungsfreie Anlaufjahre (bei bestimmten Darlehen)
• Ausgestaltung als endfälliges Darlehen möglich
• Tilgungszuschüsse

Der größte Nachteil an KfW-Darlehen ist wohl, dass sie nicht in unbegrenzter Höhe zur Verfügung stehen. So ist der Betrag nach oben hin gedeckelt, oft auf 100.000 oder 150.000 Euro pro Wohneinheit. Ein KfW-Darlehen eignet sich daher meist nicht als alleinige Finanzierung, sondern vielmehr als Ergänzung zu einem regulären Immobilienkredit. Bedenken müssen Sie auch, dass ein KfW-Darlehen mit einem Grundbucheintrag einhergeht. Zwar genügt der KfW als Kreditsicherheit meist eine nachrangige Grundschuld, doch resultieren aus der Eintragung zusätzliche Kosten für Sie.

Eine Besonderheit von KfW-Darlehen ist auch, dass Zinsbindung und Kreditlaufzeit nicht korrelieren. Ist die Zinsbindung abgelaufen und haben Sie Ihr KfW-Darlehen nicht vollständig getilgt, müssen Sie für den Rest marktübliche Zinsen zahlen. Da die Zinsbindung bei der KfW mit 5 bis 10 Jahren eher kurz ist, kann es durchaus schwierig sein, den vollen Betrag bis dahin zu tilgen. Auf Sondertilgungen müssen Sie dabei auf jeden Fall verzichten: Diese akzeptiert die KfW nicht oder nur in sehr eingeschränktem Rahmen. Wollen Sie das Darlehen vorzeitig abbezahlen, müssen Sie meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Nachteile von KfW-Darlehen

• Eingeschränkte Darlehenssumme
• Grundbucheintrag nötig
• Kurze Zinsbindung
• Sondertilgung nur in eingeschränktem Umfang

KfW-Zuschuss: Ein Auslaufmodell?

Im Gegensatz zum KfW-Darlehen können Sie den KfW-Zuschuss direkt über das Zuschussportal der Förderbank beantragen. Allerdings hat die KfW das Angebot an Zuschüssen in der Vergangenheit immer mehr ausgedünnt – und das zum Leidwesen vieler Eigentümer, Käufer und Bauherren. Da der Zuschuss nicht zurückgezahlt werden musste, galt er als besonders attraktive Art der Förderung.

Im Sommer 2022 wurde beispielsweise der Zuschuss für energetische Sanierungsmaßnahmen eingestellt. Die Zuschüsse für barrierereduzierende Maßnahmen oder für verbesserten Einbruchschutz wurden zwar nicht gänzlich eingestellt, aber zunächst aus dem Programm genommen. Ob und wann sie wieder verfügbar sein werden, ist jedoch bislang unklar.

KfW-Förderung: Neubau und Kauf eines Eigenheims

KfW-Wohnungseigentumsprogramm (Kredit 124)

Mit dem Wohnungseigentumsprogramm will die KfW allen unter die Arme greifen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Mit einem Darlehen von bis zu 100.000 Euro fördert die KfW hier den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie. Förderfähig sind dabei die folgenden Kosten:

Bei einem Neubau	Bei einem Kauf
· Kosten für Baugrund (darf höchstens 6 Monate vor Förderantrag erworben worden sein) · Material- und Arbeitskosten · Baunebenkosten (z. B. Architekt, Energieberater, Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) · Kosten für Außenanlagen	· Kaufpreis · Kosten für Umbau, Modernisierung, Instandsetzung · Nebenkosten (z. B. Notar, Makler, Grunderwerbsteuer)

Was viele Bauleute erfreuen dürfte: Der Kreditbetrag kann auch verteilt auf 12 Monate abgerufen werden. Verschiebt sich der Baubeginn etwas nach hinten, ist dies auch kein Problem: In diesem Fall ist auch die Verlängerung auf 36 Monate möglich, allerdings müssen Sie dann mit einer Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat rechnen.

Eckdaten auf einen Blick

• Darlehen für Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie
• Darlehenssumme: 100.000 €

Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (Kredit 297, 298)

Der KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ wurde erst im März 2023 eingeführt und zählt zu den jüngsten Förderprogrammen der KfW. Gefördert wird hierbei der Neubau oder Erstkauf eines Hauses mit Effizienzhausstufe 40. Verfügt die Immobilie darüber hinaus über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), dürfen Sie sich über ein Darlehen von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit freuen. Ohne Siegel stehen Ihnen maximal 100.000 Euro zu. Der Unterschied besteht darin, dass eine Immobilie mit QNG wesentlich strengere Auflagen erfüllen muss. So wird bei der Zertifizierung nicht alleine auf Energieeffizienz oder Ressourcenaufwand beim Hausbau geachtet. Stattdessen wird der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes analysiert und bewertet. Hier spielen unter anderem auch Faktoren wie Raumklima und Gesundheitsschutz eine Rolle.

Klimafreundliches Wohngebäude	Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG
Effizienzhausstufe 40	Effizienzhausstufe 40
Einhaltung der Treibhausgas-Obergrenze des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Plus“ (max. 24 kg CO2 Äqu./m² a)	Erfüllung der Anforderungen des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Plus“ (QNG-PLUS) oder des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Premium“ (QNG-PREMIUM), jeweils bestätigt durch ein Nachhaltigkeitszertifikat
Keine Beheizung mit Öl, Gas oder Biomasse	Keine Beheizung mit Öl, Gas oder Biomasse

Eckdaten auf einen Blick

• Darlehen für Bau oder Erstkauf eines Effizienzhauses mit Stufe 40
• Darlehenssumme: 100.000 € je Wohneinheit für Gebäude ohne QNG, 150.000 € je Wohneinheit für Gebäude mit QNG

KfW-Wohnungseigentumsprogramm – KfW-Förderung genossenschaftlichen Wohnens (Kredit 134)

Genossenschaftliches Wohnen ist eine der am weitesten verbreiteten Wohnformen in Deutschland. Etwa 2,2 Millionen Wohnungen werden aktuell von den rund 2.000 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland verwaltet. Um dies weiter zu fördern, unterstützt die KfW auch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum. Die maximale Darlehenssumme beträgt hier 100.000 Euro. Zusätzlich dürfen Sie sich über einen Tilgungszuschuss von 15 Prozent freuen.

Eckdaten auf einen Blick

• Darlehen für Erwerb von Genossenschaftsanteilen an selbstgenutztem Wohnraum
• Darlehenssumme: 100.000 €
• Tilgungszuschuss: 15 %

KfW-Förderung: Sanierung und andere Baumaßnahmen

Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude Kredit (Kredit 261)

In der Vergangenheit hat die KfW auch Einzelmaßnahmen im Bereich energieeffizientes Sanieren mit Zuschüssen gefördert. Seit 2022 steht Eigentümern und Käufern jedoch nur noch das KfW-Darlehen für die Komplettsanierung zum Effizienzhaus beziehungsweise für den Kauf eines jüngst sanierten Effizienzhauses zur Verfügung. Möchten Sie also „nur“ die Außenwand dämmen oder neue Fenster einbauen, müssen Sie die Kosten aktuell selbst stemmen.

Den Kredit 261 erhalten Sie, wenn Sie an einem Bestandsgebäude Sanierungsmaßnahmen umsetzen, die dazu führen, dass die Immobilie danach die Effizienzhaus-Stufe 85 oder besser erreicht. Wichtig ist jedoch, dass Bauantrag oder Bauanzeige nicht älter als 5 Jahre sein dürfen. Geht es hingegen um den Kauf einer frisch sanierten Immobilie, so fördert die KfW die Kosten für die energieeffiziente Sanierung. In diesem Fall müssen Sie darauf achten, dass die entsprechenden Kosten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sind oder anderweitig exakt den Sanierungsmaßnahmen zuzuordnen sind.

Im Rahmen des Programms 261 gibt es Darlehen von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Auch Tilgungszuschüsse werden gewährt: Diese belaufen sich auf 5 bis 25 Prozent der Kreditsumme. Wie attraktiv die Förderung ausfällt, hängt ganz davon ab, welche Effizienzhaus-Stufe die Immobilie im Anschluss an die Komplettsanierung erreicht.

Effizienzstufe	Tilgungszuschuss und Kreditbetrag
Effizienzhaus 40	20 % von max. 120.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse	25 % von max. 150.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 55	15 % von max. 120.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien-Klasse	20 % von max. 150.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 70	10 % von max. 120.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 70 Erneuerbare-Energien-Klasse	15 % von max. 150.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 85	5 % von max. 120.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien-Klasse	10 % von max. 150.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus Denkmal	5 % von max. 120.000 € Kreditbetrag
Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse	10 % von max. 150.000 € Kreditbetrag

Eckdaten auf einen Blick

• Darlehen für Komplettsanierung zum Effizienzhaus oder Kauf eines jüngst sanierten Effizienzhauses
• Darlehenssumme: zwischen 120.000 und 150.000 € (je nach Effizienzhaus-Stufe)
• Tilgungszuschuss: zwischen 5 und 25 % (je nach Effizienzhaus-Stufe)

Kredit Altersgerecht Umbauen (Kredit 159)

Eines der wenigen KfW-Programme, das nicht auf Energieeffizienz abzielt, ist der Kredit 159. Hierbei werden Umbaumaßnahmen finanziert, die altersgerechtes Wohnen ermöglichen. Dazu zählen unter anderem:

• Verbreiterung der Zuwege
• Verbreiterung der Türdurchgänge
• Einbau eines Aufzugs
• Einbau von Treppenliften
• Einbau von Hebe- oder Plattformliften
• Anlage von Rampen
• Einbau bodengleicher Duschen
• Installation von Stütz- und Haltesystemen
• Installation altersgerechter Assistenzsysteme oder Smart-Home-Anwendungen

Die Förderung können Sie in Anspruch nehmen, wenn Sie Ihr Eigenheim entsprechend umbauen wollen oder wenn Sie bereits umgebauten Wohnraum erwerben wollen. Ihnen steht in beiden Fällen ein Darlehen von bis zu 50.000 Euro zur Verfügung. Besonders erwähnenswert ist dabei, dass Sie den KfW-Kredit 159 altersunabhängig beantragen können: Auch wenn das Thema Barrierefreiheit für Sie aktuell noch nicht relevant sein sollte, Sie aber gern bereits jetzt vorsorgen wollen, können Sie von der Förderung profitieren.

Eckdaten im Überblick

• Darlehen für altersgerechten Umbau oder Erwerb einer bereits umgebauten Immobilie
• Darlehenssumme: 50.000 €

Förderkredit Erneuerbare Energien – Standard (Kredit 270)

Mit dem Programm 270 fördert die KfW Anlagen zur Strom- und Wärmeerzeugung anhand von erneuerbaren Energien. Darunter fallen unter anderem Biogasanlagen sowie Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Wasserkraft. Der Kredit deckt jeweils die gesamten Investitionskosten.

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Eigenheim mit einer Photovoltaikanlage auszustatten, dann gelten seit Anfang 2023 gesonderte Konditionen. Geben Sie im Kreditvertrag als Verwendungszweck an, dass es sich um eine PV-Anlage handelt.

Eckdaten im Überblick

• Darlehen für Anlagen zur Wärme- und Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien
• Darlehenssumme: 100 % der Investitionskosten

FAQ: Die häufigsten Fragen zur KfW-Förderung

Die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau sind einem ständigen Wandel unterworfen. Leider wirft dies häufig Fragen auf, die hier beantwortet werden sollen.

Was ist unter der KfW-55-Förderung zu verstehen?

Die KfW-55-Förderung bezeichnet die Förderung für Effizienzhaus-Stufe 55. Das bedeutet, dass der Primärenergiebedarf der entsprechenden Immobilie maximal 55 Prozent des Energiebedarfs eines Referenzgebäudes betragen darf. Lange Zeit galt KfW 55 als Förderstandard, doch die Konditionen wurden nach und nach verschärft. Mit der KfW-Reform von Anfang 2023 wurde zuletzt KfW 40 zum neuen Effizienzhaus-Standard bei Neubauten gemacht. Höhere Effizienzstufen werden nicht länger gefördert.

Was ist KfW-40-Förderung?

KfW 40 ist der neue Standard, wenn es um Fördermittel für den Neubau eines Eigenheims geht. Ihr Eigenheim zählt dann idealerweise als klimafreundliches Wohngebäude, weshalb Sie sich im Rahmen des Programms 297, 298 über ein Darlehen von 100.000 Euro freuen dürfen. Die Darlehenssumme steigt auf 150.000 Euro, wenn das KfW-40-Gebäude darüber hinaus ein Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) trägt. 

Gibt es auch eine KfW-Förderung für den Einbau neuer Heizungen?

Wenn Sie eine alte Heizung gegen eine modernere Anlage austauschen wollen, sind die Kosten hierfür im Rahmen des Programms 261 förderfähig. Beachten Sie allerdings, dass mit diesem Programm keine Einzelmaßnahmen unterstützt werden, sondern lediglich die Komplettsanierung zum Effizienzhaus. Doch auch wenn Sie keine Komplettsanierung anstreben, müssen Sie die Kosten für den Heizungsaustausch im besten Fall nicht alleine stemmen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet noch Fördermittel für Einzelmaßnahmen an. Erkundigen Sie sich am besten dort.

Fazit: Attraktive Fördermittel, aber strenge Voraussetzungen

Mit KfW-Fördermitteln will die Bundesregierung vorrangig auf die Einhaltung der Klimaziele einzahlen. Entsprechend wurden die Voraussetzungen in den letzten Jahren zunehmend verschärft. Auch wurden viele Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse gestrichen, sodass sich Eigentümer, Bauherren und Käufer aktuell vorrangig mit Darlehen zufriedengeben müssen. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich bei jedem (Um-)Bauvorhaben vorab über Fördermittel informieren: Mit etwas Glück steht Ihnen ein zinsgünstiges KfW-Darlehen zu, das eine nicht zu unterschätzende Stütze für Ihre Baufinanzierung darstellen kann.

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