Kaufpreisfaktor bei Immobilien berechnen

Beim (Ver-)Kauf einer vermieteten Immobilie gilt der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, als ein wichtiger Indikator, ob und ab wann sich die Investition lohnt. Was genau der Kaufpreisfaktor bei Immobilien aussagt, wie Sie Ihn einfach berechnen und was Sie bei der Interpretation des Wertes bedenken sollten, erfahren Sie hier.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre Sie benötigen, um den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie durch die Mieteinnahmen zu decken. Allerdings ist die Rechnung stark vereinfacht, so dass sich der Wert maximal für eine grobe Einordnung eignet, ob eine Wohnung oder ein Haus als Anlageobjekt interessant ist. Neben Vervielfältiger ist auch Multiplikator als weiterer Begriff gebräuchlich.

Wie lässt sich der Kaufpreisfaktor berechnen?

Die Vervielfältiger-Berechnung ist relativ einfach: Teilen Sie den Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete (also die Miete abzüglich der Nebenkosten) und Sie erhalten den Faktor. Kaufen Sie beispielsweise eine vermietete Wohnung für 400.000 Euro und erhalten dafür im Monat 1.000 Euro Miete, lautet die Rechnung:

Kaufpreisfaktor = 400.000/(12*100) = 33,33

Welcher Vervielfältiger bei Immobilien ist gut?

Je schneller Sie den Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus durch Mieteinnahmen gedeckt haben, desto besser ist die Rendite. Bedeutet für den Kaufpreisfaktor: Je kleiner er ist, desto lukrativer ist die Anlage. Je nach Lage und Ausstattung des Objekts, gilt 25 als guter Mittelwert, 20 ist extrem gut, in vielen deutschen Großstädten und anderen attraktiven Wohnlagen ist ein Kaufpreisfaktor von über 30 aber auch keine Seltenheit.

Bedenken Sie: Ein einmal berechneter Kaufpreisfaktor kann sich mit der Zeit verändern, wenn beispielsweise Mieteinnahmen zeitweise wegbrechen (Faktor erhöht sich) oder die Mieteinnahmen steigen (Faktor sinkt).

Was Sie bei der Interpretation beachten sollten

Der Kaufpreis alleine ist für die detaillierte Berechnung der zu erwartenden Rendite nur begrenzt aussagekräftig. Wenn Sie eine(vermietete) Immobilie kaufen, kommen Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Kreditzinsen oder Notarkosten, hinzu. Außerdem fallen für den Betrieb und Erhalt der Immobilie zusätzliche Kosten an – einige davon dürfen Sie an die Mieter weitergeben, andere müssen direkt von Ihnen übernommen werden. Um also ein konkreteres Bild zu erhalten, ab wann sich Ihre Investition rentiert, berücksichtigen Sie diese zusätzlichen Ausgaben.

Wie können sich auch Verkäufer den Kaufpreisfaktor zu Nutze machen?

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, können Sie anhand des Kaufpreisfaktors unkompliziert einen möglichen Verkaufsaufpreis, beziehungsweise zumindest eine grobe Tendenz, kalkulieren: Multiplizieren Sie dafür die jährliche Nettokaltmiete mit dem an Ihrem Standort marktüblichen Faktor – also beispielsweise 12.000 Euro Miete multipliziert mit dem Durchschnittsfaktor 25. Heraus kommt ein möglicher Verkaufspreis von 300.000 Euro.

Auch hier gilt: Das Ergebnis dient nur zur ersten, groben Orientierung. Andere Verfahren wie beispielsweise das Ertragswertverfahren sind für die Wertermittlung vermieteter Immobilien deutlich aussagekräftiger.

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