Wie funktioniert eine Kaufabsichtserklärung?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für alle Beteiligten ein großer Schritt. Es müssen viele Einzelheiten rund um das Immobiliengeschäft vorbereitet und geplant werden. Üblicherweise lässt sich die Eigentumsübertragung an einer Immobilie daher nicht innerhalb weniger Tage realisieren. Möchten Käufer und Verkäufer schon vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages sicher sein, dass das Immobiliengeschäft definitiv abgeschlossen wird, so können sie dies mithilfe einer Kaufabsichtserklärung erreichen.

Was genau das ist, welche Bindungswirkung die Erklärung entfaltet und was sie kostet, erfahren Sie hier.

Definition

Eine Kaufabsichtserklärung ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen einem potenziellen Immobilienkäufer und dem Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung. Sie dient dazu, den Willen der beiden Vertragsparteien, ein bestimmtes Immobiliengeschäft miteinander abzuschließen, schriftlich festzuhalten.

Durch seine Unterschrift bestätigt der Kaufinteressent, dass er eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen möchte. Der Verkäufer wiederum erklärt, dass er seine Immobilie zum genannten Preis an den Käufer verkaufen wird. Beide Vertragsparteien versichern also, einen notariellen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abschließen zu wollen.

Zweck der Kaufabsichtserklärung ist es, eine Immobilie über einen gewissen Zeitraum für einen potenziellen Käufer zu reservieren. Dementsprechend verpflichten sich der Verkäufer sowie ein eventuell beteiligter Makler dazu, die Immobilie keinen weiteren Kaufinteressenten anzubieten. Oft wird die Kaufabsichtserklärung daher auch als Reservierungsvereinbarung bezeichnet.

Für welchen Zeitraum die Reservierung bestehen soll, legen die Vertragsparteien gemeinsam fest. Üblich sind Reservierungsfristen von 1 bis 6 Monaten.

Kaufabsichtserklärung bei Immobilien: Verpflichtet die Vereinbarung rechtlich zum Kauf?

Anders als ein Vorvertrag, der nur nach notarieller Beurkundung rechtlich bindend wirken kann, muss die Kaufabsichtserklärung nicht notariell beurkundet werden. Das bedeutet, dass sie ihre Wirksamkeit auch dann entfaltet, wenn sie „privat“ zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde.

Es ist jedoch keine zwingende Folge der Kaufabsichtserklärung, dass Käufer oder Verkäufer den vereinbarten Kaufvertrag tatsächlich so abschließen müssen, wie es in der Absichtserklärung festgehalten ist. Vielmehr können beide Vertragsparteien nach wie vor davon zurücktreten. Das Papier wirkt also nicht verpflichtend oder rechtlich bindend. Es entfaltet deshalb eher eine psychologische Bindungswirkung bei den Vertragsparteien.

Je nach zuvor getroffener vertraglicher Vereinbarung kann ein Rücktritt von der Kaufabsichtserklärung allerdings negative Konsequenzen haben.

Denn haben sich die Vertragsparteien beispielsweise darauf geeinigt, einen Notar bereits mit der Ausarbeitung des Kaufvertrages zu beauftragen, muss der zurücktretende Teil zumindest die Hälfte der Notarkosten zahlen. Außerdem kann mit der Erklärung beispielsweise vereinbart werden, dass der potenzielle Käufer eine Reservierungsgebühr leisten muss, die er im Falle eines Rücktritts nicht zurückerhält. Gerade für den Käufer kann der Rücktritt daher kostspielig werden.

Was kostet eine Kaufabsichtserklärung?

Die Kaufabsichtserklärung muss nicht notariell beurkundet werden. Dementsprechend kann sie von den Vertragsparteien selbst vereinbart und schriftlich festgehalten werden. Übernehmen die Parteien diese Aufgabe selbst, fallen für die Ausarbeitung des Dokuments keine Kosten an.

Kaufabsichtserklärung vor der Finanzierung – ist das sinnvoll?

Bei einer Kaufabsichtserklärung handelt es sich um eine Reservierungsvereinbarung. Sie ist an keine feste Form gebunden und kann von den Vertragsparteien an bestimmte Bedingungen geknüpft werden.

Es kann beispielsweise vereinbart werden, dass sich der Kaufinteressent ohne zusätzliche Kosten von der Kaufabsichtserklärung lösen kann, sofern die nötige Finanzierung nicht zustande kommt. Aus Sicht des Käufers ist diese Vereinbarung natürlich besonders vorteilhaft. Schließlich verschafft sie ihm die Zeit, sich in Ruhe um seine Finanzierung zu kümmern, ohne dabei Kosten zu riskieren, sollte die Bank ihm keinen Immobilienkredit gewähren.

Gleichzeitig kann sich der Käufer darauf verlassen, dass der Verkäufer die Immobilie keinen anderen Kaufinteressenten anbietet und er sie sicher erwerben kann, sobald die Finanzierung steht.

Die Form der Kaufabsichtserklärung

Bei einer Kaufabsichtserklärung sind die an einem Immobiliengeschäft beteiligten Parteien nicht an eine bestimmte Form gebunden. Außerdem können die einzelnen Vereinbarungen, individuell festgelegt werden. Eine allgemeingültige Vorlage gibt es daher nicht.

Sofern Sie eine Kaufabsichtserklärung aufsetzen möchten, sollten Sie jedoch darauf achten, dass zumindest folgende Punkte enthalten sind:

• Personalien von Verkäufer und potenziellem Käufer
• Bezeichnung der betreffenden Immobilie entsprechend des Grundbuchs inklusive Grundstücksnummer und Flurnummer
• Datum, bis wann die Reservierung der Immobilie besteht
• Maklerprovision, die im Falle des Kaufes fällig wird, sofern ein Makler eingeschaltet wurde

Vorlage einer Kaufabsichtserklärung für eine Immobilie

Diese Vorlage verschafft Ihnen einen Eindruck, wie eine Kaufabsichtserklärung aussehen kann:

Kaufabsichtserklärung

zwischen (Name, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Ausweisnummer des Kaufinteressenten)

und (Name, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Ausweisnummer des Verkäufers)

Die Vertragsparteien vereinbaren bis zum ____ (Datum) die Reservierung des folgenden Objekts:

(Objektbezeichnung)

Der Kaufpreis beträgt: _______________ Euro

Finanzierungsart: ________________________

Der/Die Verkäufer/in verpflichtet sich dazu, das Objekt bis zum oben genannten Datum keinen weiteren Interessenten/keiner weiteren Interessentin anzubieten. Der/Die Kaufinteressent/in bestätigt, dass er/sie das Objekt besichtigt und alle relevanten Dokumente und Unterlagen hierzu erhalten hat. Er/Sie verpflichtet sich weiterhin, beim Kauf des Objekts die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von ______ Euro zu zahlen. Die Provision ist nicht im Kaufpreis enthalten und ist bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags zu zahlen.

Optional:

Die Beurkundung über den Erwerb der Immobilie findet beim Notariat statt.

Name des Notariats: __________

am: __________________. Um: ____ : _____ Uhr

In beidseitigem Einvernehmen kann diese Vereinbarung verlängert werden. Eine Verlängerung bedarf der Schriftform.

Ort, Datum

Unterschrift des Verkäufers/der Verkäuferin

Unterschrift des Kaufinteressenten/der Kaufinteressierten

Die Kaufabsichtserklärung zusammengefasst

Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Vereinbarung zwischen einem Immobilienverkäufer und einem Kaufinteressenten. Im Rahmen der rechtlich nicht bindenden Vereinbarung wird eine angebotene Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für den Kaufinteressenten reserviert. Die Erklärung verpflichtet nicht dazu, die Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Dennoch hat sie einen offiziellen Charakter und kann mit der Zahlung einer Reservierungsgebühr durch den Kaufinteressenten verbunden werden.

Bildnachweis: Peshkova / Shutterstock.com