Instandhaltungskosten: Was Sie beim Immobilienkauf einplanen sollten

Eine Immobilie will regelmäßig gepflegt werden. Ansonsten drohen über kurz oder lang teure Schäden und am Ende sogar ein deutlicher Wertverlust. Aus diesem Grund ist es wichtig, die sogenannten Instandhaltungskosten von vornherein einzukalkulieren. In Ihrer Budgetplanung sollten Sie nicht nur den reinen Kaufpreis und die Nebenkosten, sondern auch Rücklagen für Wartungen, Reparaturen und Sonstiges berücksichtigen. Was genau zu den Instandhaltungskosten gehört und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten, erfahren Sie im Folgenden.

Definition: Was sind Instandhaltungskosten?

Vereinfacht gesagt zählen zu den Instandhaltungskosten alle Ausgaben, die Ihre Immobilie langfristig in einem nutzbaren und funktionstüchtigen Zustand halten. Das fängt bei den Kosten für die jährliche Heizungswartung an und endet bei größeren Ausgaben, etwa für die Reparatur des Dachs. Instandhaltungskosten gehen immer auf Instandhaltungsmaßnahmen zurück. Diese sind unumgänglich, wenn Sie den guten Zustand Ihrer Immobilie langfristig sicherstellen wollen. Schieben Sie notwendige Instandhaltungsmaßnahmen auf die lange Bank, können sich teure Folgeschäden ergeben. Außerdem wird Ihre Immobilie so langfristig an Wert verlieren.

Was zählt zu den Instandhaltungskosten?

Instandhaltungsmaßnahmen werden in 4 Kategorien unterteilt, die häufig jedoch nicht eindeutig voneinander abgegrenzt werden können:

• Wartung: Wartungsarbeiten dienen dazu, Schäden durch Abnutzung zuvorzukommen. Hierbei werden technische Anlagen wie Heizung, Warmwasseraufbereitung und Aufzug in regelmäßigen Abständen auf ihre Funktionstüchtigkeit hin überprüft.
• Inspektion: Bei der Inspektion wird der Ist-Zustand der Immobilie geprüft und dokumentiert. Experten wie Techniker oder Baugutachter sehen sich Ihre Immobilie oder Teile davon an und untersuchen, ob und wodurch es zu Veränderungen am Gebäude kam. Beispielsweise sollten Sie das Dach regelmäßig inspizieren lassen, um es auf undichte Stellen zu überprüfen.
• Instandsetzung: Zwar werden die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung oft synonym verwendet, doch gibt es einen wichtigen Unterschied. Bei der Instandsetzung handelt es sich um eine Unterkategorie der Instandhaltung. Somit ist jede Instandsetzung auch eine Instandhaltungsmaßnahme, aber nicht jede Instandhaltung ist auch direkt eine Instandsetzung. Zu Instandsetzungen kommt es immer dann, wenn der Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht. Ist etwa der Aufzug defekt, so muss er durch eine Instandsetzungsmaßnahme wieder betriebsfähig gemacht werden.
• Verbesserung: Von einer Verbesserung ist dann die Rede, wenn der vertragsgemäße Zustand der Immobilie im Rahmen einer Instandsetzung nicht einfach wiederhergestellt, sondern sogar aufgewertet wird. Ist beispielsweise eine neue Heizung nötig und wird bei dieser Gelegenheit direkt ein energieeffizientes System eingebaut, dann handelt es sich um eine Verbesserung.

Maßnahmen, die ausschließlich zu optischen Verbesserungen führen, gelten nicht als Instandhaltungsmaßnahmen, sondern zählen zu den Schönheitsreparaturen. Dazu gehören unter anderem das Tapezieren, das Streichen sowie das Verlegen eines neuen Bodens. Im Gegensatz zu den tatsächlichen Instandhaltungskosten können Ausführung und Kosten von Schönheitsreparaturen verhältnismäßig einfach per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.

Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung: Gibt es Unterschiede?

Egal ob Sie sich für ein Haus oder eine Eigentumswohnung entscheiden: Die Instandhaltungskosten müssen Sie immer einkalkulieren. Bei einer Wohnung haben Sie jedoch ein paar Vorteile. So werden die Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum auf die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verteilt. Muss etwa die Fassade erneuert werden, zahlen Sie nur einen Teil der Gesamtkosten. Wie hoch dieser ausfällt, kommt darauf an, was in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. So können etwa alle Eigentümer gleichermaßen an den Kosten beteiligt werden. Ein anderer Verteilerschlüssel sieht hingegen vor, dass die Kosten gemäß der Anzahl der Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Demnach muss der Eigentümer der größten Wohnung auch den Löwenanteil der Kosten stemmen.

Ein weiterer potenzieller Vorteil einer Wohnung besteht darin, dass Sie als Teil der WEG verpflichtend eine Instandhaltungsrücklage zahlen müssen. Diese ist in der Regel zusammen mit dem Hausgeld fällig. So werden Sie zum Sparen gezwungen und können später bei teuren Instandsetzungsmaßnahmen auf ein finanzielles Polster zurückgreifen. Als Hauseigentümer müssen Sie die Instandhaltungsrücklage eigenständig bilden. Eine gesetzliche Verpflichtung gibt es nicht. Sind Sie jedoch gut organisiert und haben Sie Ihre Finanzen fest im Griff, sollte dies kein Problem für Sie sein.

Wie hoch sind die Instandhaltungskosten?

Wie viel Geld Sie einplanen sollten, hängt ganz vom Zustand Ihrer Immobilie ab. Bei einem Neubau werden in den ersten Jahren vermutlich nur die kalkulierbaren Kosten anfallen. Hierzu zählen etwa Wartungs- und Inspektionskosten. Ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung hingegen schon etwas in die Jahre gekommen, ist meist etwas mehr zu reparieren oder auszubessern. Auch die Größe Ihrer Immobilie spielt natürlich eine Rolle: Für eine kleine 1-Zimmer-Wohnung müssen Sie in aller Regel weniger einplanen als für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 180 Quadratmetern.

Wie hoch die Instandhaltungskosten wirklich sind, ist nicht pauschal zu sagen. Es gibt jedoch ein paar Richtwerte zur Bestimmung der Rücklage, an denen Sie sich orientieren können. So sollten Sie gemäß der zweiten Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes je nach Alter der Immobilie zwischen 7,10 und 11,50 Euro pro Quadratmeter jährlich beiseitelegen. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt, die Instandhaltungsrücklage unabhängig vom Alter bei 1 Euro pro Quadratmeter und pro Monat anzusetzen. Für das oben erwähnte Haus mit 180 Quadratmetern müssten Sie dieser Empfehlung zufolge also 180 Euro pro Monat oder 2.160 Euro pro Jahr zurücklegen.

Wer trägt die Instandhaltungskosten?

Die Instandhaltungskosten tragen dazu bei, dass Ihre Immobilie langfristig nutzbar ist und entsprechend nicht an Wert verliert. Die Kosten kommen daher vorrangig Ihnen als Vermieter zugute, weshalb Sie diese auch tragen müssen. Im Gegensatz zu den umlagefähigen Betriebskosten können Sie die Instandhaltungskosten nicht auf Ihre Mieter übertragen.

Leider ist die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Instandhaltungskosten nicht immer ganz einfach. Vereinfacht gesagt fallen Instandhaltungskosten situationsbedingt an, etwa wenn die Haustür nicht mehr richtig schließt und ausgetauscht werden muss. Betriebskosten wie die folgenden fallen hingegen regelmäßig an:

• Grundsteuer
• Müllbeseitigung
• Straßenreinigung
• Gartenpflege
• Gebäudereinigung

Diese Maßnahmen kommen dem Mieter direkt zugute, weshalb Sie diese auf Ihren Mieter umlegen können. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Sie die Umlage der Betriebskosten explizit per Mietvertrag vereinbart haben. Es gibt jedoch auch eine wichtige Ausnahme: Streng genommen zählen Wartungskosten zu den Instandhaltungskosten. Da sie jedoch regelmäßig anfallen, zählen sie auch zu den Betriebskosten. Muss eine Heizung oder ein Aufzug gewartet werden, können Sie die Kosten hierfür auf Ihren Mieter umlegen, wenn dies zuvor vertraglich vereinbart wurde.

Kann ich Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen?

Grundsätzlich können Sie alle Kosten, die dem Erhalt eines Gebäudes dienen, von der Steuer absetzen. Entsprechend können Sie als Vermieter einer Immobilie auch die Instandhaltungskosten steuerlich in Form von Werbungskosten geltend machen. Bei sehr großen Ausgaben sollten Sie jedoch vorsichtig sein und im Zweifelsfall einen Steuerberater konsultieren: Denn wird etwa durch einen Ausbau der Gebäudewert deutlich gesteigert oder führt eine Renovierung überhaupt erst dazu, dass eine ehemals unbewohnbare Immobilie wieder bewohnbar wird, dann handelt es sich steuerrechtlich nicht um Reparaturkosten, sondern um Herstellungskosten. Diese können Sie nur als steuerliche Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer geltend machen, was etwas weniger lukrativ ist. Als Faustregel gilt: In den ersten 3 Jahren nach Erwerb der Immobilie sollten die Kosten für Instandhaltung weniger als 15 Prozent des Kaufpreises – abzüglich Kaufnebenkosten – betragen.

Auch bei einer selbstbewohnten Immobilie kommt es zu Instandhaltungsmaßnahmen, allerdings ist das Steuerrecht hier nicht ganz so großzügig. Als Eigenheimbesitzer können Sie Instandhaltungskosten in Teilen als haushaltsnahe Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen. Dabei dürfen Sie nur die reinen Arbeitskosten angeben, nicht etwa Kosten für Material oder Anfahrt. Auch gilt, dass Sie lediglich 20 Prozent der Kosten und maximal 1.200 Euro pro Jahr absetzen können.

Fazit: Instandhaltungskosten sollten vorab einkalkuliert werden

Selbst bei einem Neubau gilt: Eine Immobilie ist nie „fertig“. Die nächste Reparatur ist mit Sicherheit irgendwann fällig und währenddessen sorgen regelmäßige Wartungen und Inspektionen für laufende Kosten. Derartige Instandhaltungskosten sollten Sie von vornherein bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen. Setzen Sie die Kreditrate daher nie so hoch an, dass Sie nicht mehr ausreichend Geld für unvorhergesehene Reparaturen zurücklegen können.

Zwar ist die exakte Höhe der Instandhaltungskosten von zahlreichen unterschiedlichen Faktoren abhängig, doch empfiehlt es sich, etwa 1 Euro pro Monat und pro Quadratmeter zur Seite zu legen. So sollten Sie immer genug Geld auf der hohen Kante haben, um nötige Reparaturen problemlos zu stemmen.

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