ImmoWertV – Erläuterungen zur Immobilienwertermittlungsverordnung

Bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie sind bestimmte Grundlagen einzuhalten. Grundlage für die Bewertung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Im Folgenden erfahren Sie, was die ImmoWertV regelt, welche Fassung aktuell gilt und wer die Vorgaben anwenden muss.

Was ist die ImmoWertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung beinhaltet Regelungen für die Wertermittlung einer Immobilie und basiert auf dem Baugesetzbuch. Im Jahr 2010 wurden die bis dahin gültigen Richtlinien novelliert und angepasst. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es nicht nur die ImmoWertV 2010, sondern weitere Vorgaben für die Verkehrswertermittlung:

• Ertragswertrichtlinie
• Sachwertrichtlinie
• Vergleichswertrichtlinie
• Bodenwertrichtlinie
• Wertermittlungsrichtlinie aus dem Jahr 2006

Im Juli 2021 verabschiedete der Gesetzgeber weitere Änderungen, sodass seit dem 1.1.2022 die neue ImmoWertV 2021 anzuwenden ist. Damit wird sichergestellt, dass die Bewertung nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt, da in einigen Bundesländern die ImmoWertV 2010 nicht zur Anwendung kam. Aus Gründen der Übersichtlichkeit gibt es nun 2 Regelwerke:

• ImmoWertV: die eigentliche Verordnung
• ImmoWertA: Anwendungshinweise für die Immobilienwertermittlungsverordnung, wobei es sich hier nicht um gesetzliche Vorgaben handelt, sondern nur um Musterhinweise

Welche Regelungen stehen in der ImmoWertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gliedert sich in 5 verschiedene Teile mit folgenden Inhalten:

• Teil 1: Allgemeines zu dem Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung
• Teil 2: Angaben zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten
• Teil 3: Bestimmungen der einzelnen Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren)
• Teil 4: Bestimmungen zur Bodenwertermittlung und zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen
• Teil 5: Schlussvorschriften

Wie wird die Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet?

Die Anwendung der ImmoWertV richtet sich nach dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren. Welches Verfahren anzuwenden ist, ergibt sich aus der Nutzung der Immobilie. Folgende Möglichkeiten gibt es den gesetzlichen Vorgaben nach:

• Vergleichswertverfahren: bei selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen
• Ertragswertverfahren: bei vermieteten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien
• Sachwertverfahren: bei selbstgenutzten Immobilien, für die keine Vergleichswerte vorliegen und keine Erträge erzielt werden

Anwendung des Vergleichswertverfahrens

Bei dieser Methode ergibt sich der Immobilienwert aus dem Wert ähnlicher Immobilien oder Grundstücke in vergleichbarer Lage. Bei der Verkehrswertermittlung ziehen Experten die Preise bereits verkaufter Immobilien als Vergleichswerte heran. Gibt es in der näheren Umgebung keine ähnlichen Häuser oder Grundstücke, können Gutachter den gesetzlichen Vorgaben nach auch auf entferntere Immobilien zurückgreifen. Folgende Faktoren sind beim Vergleichswertverfahren wichtig:

• Größe der Immobilie
• Alter und Restnutzungsdauer
• Energetischer Zustand
• Gebäudeart
• Bauweise
• Lage

Nicht in jedem Fall entspricht der Vergleichswert auch dem Verkehrswert der Immobilie. Zur Marktanpassung ist der ermittelte Vergleichswert mithilfe verschiedener Kennwerte abzugleichen, die in der ImmoWertV genannt sind. 

Anwendung des Ertragswertverfahrens

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand der erwartbaren Miete und der Restnutzungsdauer der Immobilie ermittelt. Dabei sind vom Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten abzuziehen, die sich aus Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Verwaltungs- sowie Mietausfallwagniskosten zusammensetzen. Zu dem so ermittelten Wert wird der Bodenwert addiert, der sich aus der Bodenwertverzinsung und dem Liegenschaftszins ergibt.

Anwendung des Sachwertverfahrens

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Beide Werte werden zunächst getrennt voneinander ermittelt, beim Gebäudewert sind die Herstellungskosten und die Altersminderung entscheidend. Die Summe wird mit dem Marktanpassungsfaktor, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden festlegen, an die aktuelle Marktlage angepasst.

Wer muss die ImmoWertV beachten?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist immer dann anzuwenden, wenn der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks festgestellt werden soll. Nach den Vorgaben des Paragrafen 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) müssen sich Gutachterausschüsse, Verwaltungsbehörden und Sachverständige an die Regelungen der Wertermittlungsverordnung halten. So wenden die Behörden die ImmoWertV beispielsweise bei der Ermittlung eines Grundstückswerts im Falle einer Erbschaft oder Schenkung an. 

Fazit: ImmoWertV als Basis für die Verkehrswertermittlung

Mit der Überarbeitung der ImmoWertV hat der Gesetzgeber eine wichtige Grundlage zur Verkehrswertermittlung von Immobilien und Grundstücken geschaffen. Damit liegt ein anwenderfreundliches Regelwerk vor, das eine einheitliche Bewertung nach gleichen Grundsätzen ermöglicht. Die Verkehrswertermittlung erfolgt transparent und nachvollziehbar und bezieht alle wesentlichen Marktfaktoren ein.

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