Wohnung als Kapitalanlage – so lohnt sich der Kauf

Viele Menschen entscheiden sich nach wie vor für Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge. Nicht umsonst spricht man von „Betongold“: Immobilien gelten als recht sichere Wertanlage: Wer ein Eigenheim hat, muss keine Miete zahlen – und wer darüber hinaus noch andere Immobilien besitzt, kann diese gewinnbringend vermieten. Allerdings gilt es bei der Kapitalanlage in Immobilien einiges zu beachten, damit sie sich tatsächlich lohnt.

Sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Grundsätzlich lässt sich diese Frage bejahen, allerdings gilt das natürlich nicht in jedem Fall. Gerade drängen viele Käufer auf den Markt, weil die Zinsen so niedrig sind. Aber die Kaufpreise sind hoch und steigen weiter. Voraussagen, dass sie bald sinken würden, haben sich bislang immer als falsch herausgestellt.

Wenn Sie aber auf dem Land ein stark renovierungsbedürftiges und nicht ans Versorgungsnetz angeschlossenes Mehrfamilienhaus kaufen und es vermieten möchten, werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit keine Mieter finden. Entsprechend ist es wichtig, dass Sie Ihr Geld in Immobilien anlegen, die genügend Rendite abwerfen. Bedenken Sie außerdem immer, dass die Geldanlage in Immobilien sich erst langfristig auszahlt – am Anfang steht schließlich der Kauf, für den Sie tief in die Tasche greifen müssen.

Ist die Wohnung als Kapitalanlage geeignet?

Suchen Sie nach einer geeigneten Wohnung oder einem Haus, sollten Sie dabei vor allem vier Punkte im Auge behalten. Diese lassen sich teils errechnen und teils mit einem Gutachter feststellen, teils sind sie aber auch Spekulation. Eine hundertprozentige Sicherheit, dass sich Ihre Immobilie als Kapitalanlage eignet, haben Sie daher nicht.

Die Immobilie sollte im Wert steigen

Ist dieser Punkt erfüllt, müssen Sie sich zukünftig keine Sorgen machen. Schwierig ist nur, dass er rein spekulativ ist: Sie können über die Wertentwicklung des Hauses oder der Wohnung noch keine Aussage machen. Er hängt unter anderem davon ab, ob die Nachfrage nach Immobilien weiterhin so stark bleibt wie jetzt oder noch wächst. Außerdem haben Sie gute Karten, wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist und vorteilhaft liegt.

Die Mieten sollten steigen

Auch dieser Punkt lässt sich nicht gut voraussagen. Allerdings haben Sie hier zumindest Zahlen, auf die Sie sich stützen können: Werfen Sie einen Blick in den Mietspiegel des Stadtteils, in dem die Immobilie liegt, und verfolgen Sie die bisherige Entwicklung des Mietpreises. Auch die Stadtteilentwicklung kann in dieser Frage hilfreich sein: Wie ist es um die hiesige Infrastruktur bestellt? Wie viele Leute leben hier? Wie alt sind sie? Wie viele Leute ziehen hierher und wie viele Leute ziehen weg? Die Miete richtet sich letzten Endes vor allem nach der Nachfrage.

Die Immobilie sollte nicht überbewertet sein

Werfen Sie einen Blick auf den Kaufpreis und vergessen Sie nicht, im Kopf die Nebenkosten sowie die Erhaltungskosten zu addieren (letztere können Sie mit einem Prozent des Kaufpreises jährlich ansetzen). Die Summe, die dabei herauskommt, sollte insgesamt nicht höher liegen als etwa 25 Nettojahresmieten, die Sie für die Vermietung der Immobilie bekommen können. Diese Faustregel verwendet man, um herauszufinden, ob eine Wohnung überbewertet ist. Müssen Sie die Wohnung zum Beispiel 35 Jahre lang vermieten, ehe sich der Kauf rentiert, eignet sich die Immobilie nicht als Kapitalanlage.

Die Renovierungskosten sollten überschaubar sein

Passen Sie bei den Besichtigungsterminen nicht gründlich genug auf, kann es sein, dass Sie im Nachhinein eine böse Überraschung erleben: Versteckte Mängel haben schon für manchen Käufer das Geschäft mit der Immobilie deutlich kostenintensiver gemacht, als er ursprünglich dachte. Daher ist es dringend angeraten, einen Immobiliengutachter mitzunehmen, der die Bausubstanz prüft. Er kann Ihnen sagen, welche Sanierungsarbeiten zukünftig für die Immobilie anstehen. Sind diese sehr teuer, verschiebt sich entsprechend der Zeitpunkt, an dem die Immobilie durch Mieteinnahmen etwas abwirft.

Tipp für vermietete Mietwohnungen

Möchten Sie Immobilien als Kapitalanlage kaufen, die aktuell vermietet sind, sollten Sie Erkundigungen über die Mieter einziehen: Sind sie zuverlässig und zahlen sie pünktlich ihre Miete, ist das ein Argument für den Kauf. Gibt es immer wieder Schwierigkeiten, sollten Sie sorgfältig überlegen, ob Sie sich diesen zusätzlichen Stress bereiten möchten.

So errechnen Sie die Rendite aus den Mieteinnahmen

Um die Rendite aus den Mieteinnahmen zu errechnen, teilen Sie die Jahresnettomiete durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100 – so erhalten Sie die Prozentzahl der Rendite. Allerdings reicht es für die Errechnung der Jahresnettomiete nicht aus, die Kaltmiete mal zwölf zu rechnen: Ziehen Sie auf jeden Fall noch die Kosten für Renovierung und Verwaltung ab! Sollen sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, sollten sie bei dieser Rechnung eine Rendite von etwa vier bis fünf Prozent erwirtschaften.

Lage, Lage, Lage?

Nichts, so heißt es oft aus Maklerkreisen, ist wichtiger als die Lage einer Immobilie. Aber welche Lage ist denn besonders vorteilhaft? Es muss nicht immer ein angesagtes Viertel in Berlin oder München sein: Wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage kaufen möchten, geht es Ihnen ja darum, sie möglichst langfristig und möglichst ohne Aufwand vermieten zu können. Das erreichen Sie zum Beispiel auch sehr gut mit Wohnungen oder Häusern in den Speckgürteln von Großstädten, mit Immobilien in weniger heiß begehrten Vierteln und mit solchen in Mittelstädten, die keine 100.000 Einwohner zählen.

Während in den Trendvierteln oft eine große Fluktuation herrscht, wohnen in den genannten Gebieten oft Familien, die einfach sesshaft werden möchten: Der Arbeitgeber ist in der Nähe, die Kinder gehen auf Schulen im Viertel. Dies sind die Mieter, die lange bleiben und pünktlich zahlen. Wichtig sind hier die Angebote in der Nähe, was Bildungseinrichtungen und öffentliche Verkehrsmittel betrifft.

Was Sie bei Immobilien als Kapitalanlage weiterhin bedenken müssen

Häuser und Wohnungen vermieten sich nicht von allein. Kaufen Sie eine Wohnung in einem Haus, in dem es mehrere andere Eigentümer gibt, gehören Sie der Eigentümergemeinschaft an und haben entsprechende Pflichten. Auch müssen Immobilien, in denen Mieter wohnen, gepflegt werden: Möchten Sie selbst der Ansprechpartner sein für notwendige Sanierungen oder Reparaturen, oder möchten Sie den Job weitergeben an eine Hausverwaltung? Ersteres kostet Sie Zeit, letzteres Geld. Sie sollten daher sorgfältig abwägen, was Ihnen wichtiger ist. Wer sich als Vermieter nicht zuverlässig um die Belange seiner Mieter kümmert, steht nämlich allzu schnell wieder mit einer leeren Wohnung da.

Fazit: Gut informieren vor dem Kauf von Immobilien als Kapitalanlage

Damit Ihre Immobilien sich in einem angemessenen Zeitrahmen amortisieren und Rendite abwerfen, sollten Sie sie vor dem Kauf sorgfältig prüfen: Sie dürfen nicht zu sanierungsbedürftig sein. Auch ein zu hoher Preis macht Ihnen einen Strich durch die Miet-Rechnung. Bedenken Sie außerdem, dass nur zufriedene Mieter solche sind, die auch langfristig bleiben: Sie müssen dem Erhalt der Immobilien Zeit widmen oder sollten dafür eigens einen Verwalter einstellen.

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