Hypothekendarlehen: Darauf sollten Sie achten

Bei der Finanzierung einer Immobilie kommt in der Regel ein sogenanntes Hypothekendarlehen zum Einsatz. Das ist eine besicherte Kreditform, bei der die monatlichen Tilgungs- und Zinsraten für den Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung gleich bleiben. Der Begriff Hypothekendarlehen kann jedoch irreführen, da die Absicherung des Kredites nur noch selten tatsächlich mittels einer Hypothek erfolgt. Stattdessen hat sich die Grundschuld als Standard etabliert. Doch wie funktioniert ein Hypothekendarlehen? Welche Vor- und Nachteile gibt es im Vergleich zu anderen Darlehensarten? Und welche Rolle spielen Eigenkapital und Beleihungswert bei einem Hypothekenkredit?

Der Bau oder Kauf einer Immobilie bedeutet für viele zukünftige Eigenheimbesitzer die Erfüllung eines Traumes. In der Regel ist dieser Traum allerdings nur mithilfe einer Baufinanzierung zu realisieren. Doch bevor die Bank einer solchen Immobilienfinanzierung zustimmt, muss der Kreditnehmer Sicherheiten bieten können, falls es zu einem Zahlungsausfall kommen sollte. Hierbei spielen die Grundpfandrechte eine entscheidende Rolle. Während früher die klassische Hypothek zur grundpfandrechtlichen Besicherung verwendet wurde, kommt heutzutage die deutlich flexiblere Grundschuld zum Einsatz. Sowohl Hypothek als auch Grundschuld werden bei der Erteilung des Darlehens in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Dies erlaubt dem Kreditinstitut beispielsweise die Zwangsversteigerung des Hauses oder der Eigentumswohnung, wenn der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann.

Allerdings bietet das Hypothekendarlehen nicht nur Vorteile für die Bank, sondern auch für den Kreditnehmer. Denn da bei einem Hypothekenkredit die Immobilie selbst als Sicherheit fungiert, sind die (Zins-)Kosten in der Regel gering – auch in Zeiten ohnehin schon niedriger Bauzinsen. Zudem wird die Planungssicherheit für den Kreditnehmer deutlich erhöht, da Hypothekendarlehen meist mit Zinsbindungen zwischen 10 und 30 Jahren arbeiten, sodass der Darlehensnehmer schon zu Beginn der Immobilienfinanzierung weiß, welche monatlichen Kosten in den nächsten Jahrzehnten auf ihn zukommen. Wichtig: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger der Sollzins und desto niedriger die monatliche Rate. Allerdings ist nach Ende der Zinsbindungsfrist noch eine meist beträchtliche Restschuldsumme vorhanden, für die dann eine Anschlussfinanzierung – meist in Form eines weiteren Hypothekendarlehens – notwendig wird. Ist das allgemeine Niveau der Bauzinsen inzwischen gestiegen, kann das teuer werden. In Zeiten niedriger (Bau-)Zinsen empfiehlt sich daher eine längere Zinsbindung, auch wenn die Banken dafür einen Zinsaufschlag verlangen.

Wie funktioniert das Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekenkredit wird in der Regel als Annuitätendarlehen abgewickelt. Bei Vertragsabschluss werden Zinssatz sowie anfängliche Tilgungsrate festgelegt. Der Kreditnehmer zahlt während der gesamten Zinsbindungsphase die Kreditraten in monatlich gleichbleibender Höhe an die Bank. Da die anfallenden Zinsen jedoch immer auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, verringert sich der Zinsanteil mit jeder neuen Rate. Diese monatliche Gesamtrate bleibt aber konstant, sodass gleichzeitig der Tilgungsanteil immer um denselben Betrag ansteigt, um den sich der Zinsanteil reduziert. Am Ende der Zinsbindungsfrist des Hypothekendarlehens ergibt sich wie erwähnt eine Restschuld. Aufgrund der guten Planbarkeit eines Annuitätendarlehens steht die Größenordnung dieser Restschuld bereits bei Vertragsabschluss fest. Daher kann sich der Kreditnehmer schon früh um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Worin unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld?

Die klassische Hypothek zur Kreditsicherung bei einem Immobiliendarlehen wurde von der Grundschuld abgelöst, da diese im Vergleich zur Hypothek deutlich flexibler einsetzbar ist. Grund: Die Hypothek steht in einer rechtlichen Abhängigkeit zur gesicherten Forderung, das heißt, sie ist immer an ein Darlehen gebunden und kann nach der Tilgung nicht mehr vom Gläubiger genutzt werden. Dagegen ist die Grundschuld nicht direkt an den Kredit gekoppelt und kann nach dessen Tilgung zur Besicherung eines weiteren Darlehens dienen. Darüber hinaus muss die Hypothek nach der Tilgung des Hypothekendarlehens aus dem Grundbuch gelöscht oder in eine sogenannte Eigentümerhypothek umgewandelt werden, was mit Kosten für Notar und Grundbuchamt verbunden ist. Die Grundschuld kann hingegen ohne Nachteile für den Eigentümer im Grundbuch verbleiben – zumindest so lange, bis die Immobilie weiterverkauft werden soll.

Welche Rolle spielen der Beleihungswert und das Eigenkapital bei einem Hypothekendarlehen?

Beim Hypothekendarlehen spielt die Höhe des vom Kreditnehmer eingebrachten Eigenkapitals eine wichtige Rolle. Zum einen fällt der benötigte Kreditbetrag deutlich geringer aus, je höher der Eigenkapitalanteil ist. Dementsprechend muss dann nur ein geringerer Teil der Immobilie beliehen werden. Zum anderen führt diese geringere Beleihung zu einem verringerten Ausfallrisiko, was Kreditinstitute mit niedrigeren Zinssätzen belohnen. Gut zu wissen: Im Optimalfall beträgt der Eigenkapitalanteil bei einer Baufinanzierung beziehungsweise einem Hypothekendarlehen rund 20 bis 30 Prozent des gesamten Kaufpreises.

Die maximale Höhe des Hypothekendarlehens wird von der kreditgebenden Bank anhand des Immobilienwertes bestimmt. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Beleihung. Der von der Bank angesetzte Beleihungswert und die damit verbundene Beleihungsgrenze, die aufgrund des Sicherheitsabschlages übrigens immer unter dem eigentlichen Wert der Immobilie liegt (häufig bei 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises), sind ausschlaggebend dafür, wie viel Geld dem Darlehensnehmer überhaupt zur Verfügung gestellt werden kann. Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn der Verkehrswert der Immobilie 350.000 Euro beträgt, liegt der mögliche Beleihungswert zwischen 245.000 und 315.000 Euro. Die Differenz muss der Kreditnehmer dann entweder durch sein Eigenkapital oder einen weiteren Kredit abdecken.

Welche Voraussetzungen muss der Kreditnehmer bei einem Hypothekendarlehen erfüllen?

Der Darlehensnehmer geht mit einem Hypothekenkredit eine finanzielle Verpflichtung gegenüber der Bank ein: Er muss dafür Sorge tragen, dass er die monatlichen Raten regelmäßig und in der vereinbarten Höhe zurückzahlen kann – und das über den gesamten Zeitraum der Immobilienfinanzierung hinweg. Dementsprechend gehört ein geregeltes und regelmäßiges Einkommen in ausreichender Höhe zu den Grundvoraussetzungen, um ein Hypothekendarlehen von der Bank zu erhalten. Um das Ausfallrisiko einschätzen zu können, wird das Kreditinstitut daher bei der SCHUFA Informationen über die Bonität des Kreditnehmers einholen. Hier gilt: Je besser der Bonitäts-Score, desto niedriger sind die Zinsen des Hypothekenkredites. Darüber hinaus sollte der Kreditnehmer über ein finanzielles Polster verfügen, um bei Komplikationen nicht direkt einen weiteren Kredit aufnehmen zu müssen. Diese Notreserve sollte unabhängig von dem in die Baufinanzierung eingebrachten Eigenkapital zur Verfügung stehen.

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