Grundsteuer – das sollten Eigentümer wissen

Jeder Immobilieneigentümer in Deutschland zahlt Grundsteuer. Für Städte und Gemeinden ist diese Objektsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist vom Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz abhängig. Im folgenden Artikel zeigen wir Ihnen unter anderem, welche verschiedenen Arten dieser Steuer es gibt, wie die Steuern berechnet werden und welche Änderungen geplant sind.

Welche Arten von Grundsteuer gibt es?

Das Grundsteuergesetz regelt die verschiedenen Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A: agrarische Grundsteuer für den Grundbesitz in der Forst- und Landwirtschaft
• Grundsteuer B: bauliche Grundsteuer, für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte und Teileigentum
• Grundsteuer C: Einführung für 2025 geplant, Besteuerung von baureifen, aber unbebauten Grundstücken

Für Haus- und Wohnungseigentümer ist die Grundsteuer B relevant.

Wer zahlt Grundsteuer?

Der Grundstückseigentümer ist steuerpflichtig. Es handelt sich dabei um eine Objektsteuer, das heißt, dass jedes Grundstück vom Finanzamt eine Steuernummer erhält. Bei einem Verkauf wird diese Steuernummer auf den neuen Eigentümer übertragen, bei einem Erbbaurecht zahlt der Erbbauberechtigte die Steuer.

Gut zu wissen: Bei der Grundsteuer gilt immer der 1. Januar als Stichtag. Wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie war, muss die Steuer für das laufende Jahr bezahlen. Auch wenn innerhalb des Jahres ein Verkauf erfolgt, ändert sich bei der Steuerpflicht nichts. Einigen die Parteien sich anders und soll der Käufer die Grundsteuer anteilig bezahlen, ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag erforderlich. Der Käufer erstattet dem Verkäufer die auf ihn entfallende Steuer.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Das zuständige Finanzamt setzt die Grundsteuer mit dem Grundsteuermessbescheid fest. Die Steuerbehörde berechnet den Steuerbetrag auf Grundlage von 3 verschiedenen Faktoren:

• Grundstücks- oder Einheitswert
• Grundsteuermesszahl
• Hebesatz der Kommune

Einheitswert

Der Einheitswert ist der Wert, den das Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt gehabt hätte. Dabei gilt für Ostdeutschland der 1. Januar 1935 und für Westdeutschland der 1. Januar 1964 als Stichtag.

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ist die Berechnung des Wertes einfach. Das Finanzamt geht nach dem Sachwertverfahren vor: Der Bodenrichtwert aus dem entsprechenden Jahr wird mit der Grundstücksgröße multipliziert.

Bei einem bebauten Grundstück wendet das Finanzamt zur Berechnung des Einheitswertes das Ertragswertverfahren an. Die Jahresrohmiete zum Stichtag im Jahr 1935 beziehungsweise 1964 wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Das Bewertungsgesetz gibt in einer Anlage Auskunft über die einzelnen Multiplikatoren. Berücksichtigt werden dabei das Baujahr der Immobilie, die Bauweise sowie die Ausstattung.

Ist es dem Finanzamt nicht möglich, den Einheitswert auf Basis der Jahresrohmiete zu errechnen, wendet die Behörde das Sachwertverfahren an. Der Einheitswert wird in diesem Fall aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes zusammengesetzt. Für die Ermittlung des Gebäudewerts gelten die Herstellungskosten aus dem Jahr 1964 beziehungsweise 1935.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl ist der zweite Faktor, der bei der Berechnung der Grundsteuer eine Rolle spielt. Das Steuergesetz definiert die Steuermesszahlen wie folgt.

Grundsteuermesszahl in den alten Bundesländern:

Immobilie	Promillesatz
Einfamilienhäuser bis zu 38.346,89 € Einheitswert	2,6 ‰
Darüber hinausgehende Einheitswerte	3,5 ‰
Zweifamilienhäuser	3,1 ‰
Land- und Forstwirtschaft	6 ‰
Andere Wohnimmobilien	3,5 ‰

Grundsteuermesszahl in den neuen Bundesländern:

Immobilie	Gemeinden bis 25.000 Einwohner	Gemeinden über 25.000 bis 1.000.000 Einwohner	Gemeinden über 1.000.000 Einwohner
Altbauten ohne Einfamilienhäuser	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Neubauten ohne Einfamilienhäuser	8 ‰	7 ‰	6 ‰
Einfamilienhäuser, Altbauten bis 15.338,76 € Einheitswert	10 ‰	8 ‰	6 ‰
Bei übersteigendem Einheitswert	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Einfamilienhäuser, Neubauten bis 15.338,76 € Einheitswert	8 ‰	6 ‰	5 ‰
Bei übersteigendem Einheitswert	8 ‰	7 ‰	6 ‰
Unbebaute Grundstücke	10 ‰	10 ‰	10 ‰

Als Altbauten gelten Immobilien, die vor dem 31. März 1924 fertiggestellt wurden, die anderen werden als Neubauten eingestuft.

Hebesatz

Der dritte Wert für die Ermittlung der Grundsteuer ist der Hebesatz, den jede Kommune individuell festlegt. Den Hebesatz für Ihr Eigentum erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde.

Aus der Multiplikation der 3 Faktoren ergibt sich die Höhe des Steuerbetrages:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Wie viel Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?

Das folgende Beispiel verdeutlicht die Berechnung der Grundsteuer:

• Neu gebautes Einfamilienhaus
• Einheitswert 30.000 € => Messzahl 2,6 ‰
• Lage im ehemaligen Westen Berlins => Hebesatz aktuell 810 %

Daraus folgt:

30.000 € x 2, 6 ‰ x 810 % = 631,80 €

Beim obigen Beispiel beträgt die Grundsteuer für das Einfamilienhaus also 631,80 Euro.

In der Stadt Köln dagegen liegt der Hebesatz bei 515 Prozent. Hier wäre folgende Steuersumme zu zahlen:

30.000 € x 2,6‰ x 515 % = 401,70 €

Aufgrund des geringeren Hebesatzes zahlt der Eigentümer für eine Kölner Immobilie also deutlich weniger Grundsteuer.

Gut zu wissen: Handelt es sich um eine Vermietung, kann der Eigentümer die Grundsteuer steuerlich als Werbungskosten absetzen. Gibt es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, darf der Vermieter die Steuer mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Absetzen kann er sie in diesem Fall dann jedoch nicht.

Wie oft ist Grundsteuer zu zahlen?

Das zuständige Finanzamt übersendet einen Grundsteuerbescheid, aus dem die Grundsteuer für ein Jahr ersichtlich ist. Möglich ist jedoch eine vierteljährliche Zahlung jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Wofür wird Grundsteuer gezahlt?

Die Grundsteuereinnahmen fließen in die Infrastruktur der Gemeinden und andere Bereiche des öffentlichen Lebens. So werden beispielsweise Schulen oder andere öffentliche Gebäude mit der Grundsteuer finanziert.

Wer ist von der Grundsteuer befreit?

Nicht jeder Grundstückseigentümer ist zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet. Grundbesitz der öffentlichen Hand, Grundbesitz des Bundeseisenbahnvermögens oder Besitz von Religionsgemeinschaften, Parkanlagen und Kulturgüter werden nicht besteuert. Auch Krankenhäuser und Bildungseinrichtungen zahlen diese Steuer nicht.

Welche Änderungen sind geplant?

Das Bundesverfassungsgericht hat die Bewertung der Grundstücke zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt, da gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden.

Der Bundestag hat im November 2019 einer Grundsteuerreform zugestimmt, um Steuereinnahmen künftig gerechter zu verteilen. Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsmethode für die Grundsteuer. Folgende Änderungen sind nach dem Grundsteuer-Reformgesetz geplant:

• Neubewertung aller Grundstücke mit einem vereinfachten Verfahren
• Reduzierung der Steuermesszahl
• Anpassung der Hebesätze
• Einführung der Grundsteuer C für baureife und unbebaute Grundstücke

Grundsätzlich ist es den Bundesländern freigestellt, im Rahmen der sogenannten Öffnungsklausel eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln, ganz ablehnen dürfen sie die Regelungen des Bundes jedoch nicht. Die Grundsteuer wird sich auch weiterhin aus den 3 Komponenten Einheitswert, Hebesatz und Steuermesszahl errechnen, durch die Reform werden sich die Faktoren jedoch verändern.

Gut zu wissen: Nach Angaben der Bundesregierung wird die Reform der Grundsteuer aufwandsneutral gestaltet, das heißt, dass sich für die Gemeinden keine Änderungen bei den Steuereinnahmen ergeben. Für Grundstückseigentümer wird sich die Steuerbelastung individuell verändern – einige werden mehr bezahlen müssen, andere weniger.

Fazit: Grundsteuer bei den jährlichen Ausgaben berücksichtigen

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, ist steuerpflichtig und zahlt vierteljährlich die festgesetzte Grundsteuer an das Finanzamt. Wie hoch die Steuer ist, ergibt sich aus dem Einheitswert und den bundeseinheitlichen Steuermesszahlen sowie den Hebesätzen, die Gemeinden individuell festlegen. Die Einheitswerte beziehen sich derzeit auf das Jahr 1964 in den alten Bundesländern und das Jahr 1935 in den neuen Bundesländern.

Dadurch ergeben sich verschiedene Ungerechtigkeiten im Vergleich ähnlicher Grundstücke. Aufgrund der veralteten Werte sieht das Bundesverfassungsgericht einen Verstoß gegen das Gleichheitsprinzip und hat die bisherige Berechnungsmethode der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Eine Neuordnung, die ab 2025 in Kraft tritt, wurde daher im Jahr 2019 vom Bundestag verabschiedet. Im Detail ist bisher noch nicht bekannt, wie die Bundesländer die neue Steuerlast berechnen.

Abhängig von dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks und dem Hebesatz der Gemeinde macht die Grundsteuer einen erheblichen Teil der jährlichen Ausgaben aus. Idealerweise informieren Sie sich beim Kauf einer Immobilie über die Höhe der jährlichen Steuerzahlung.

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