Grundlagen der Baufinanzierung – die wichtigsten Begriffe kurz erklärt

Knapp die Hälfte der Deutschen lebt laut Statistischem Bundesamt im Eigenheim. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen sind, wollen sich nach wie vor zahlreiche Menschen diesen Traum erfüllen. Da jedoch kaum jemand den Preis für eine Immobilie aus eigener Tasche zahlen kann, wird eine Baufinanzierung benötigt – und diese schreckt vor allem Laien häufig ab.

Wenn auch Sie noch ganz am Anfang stehen, dann sind Sie hier genau richtig: Unser großer Ratgeber erklärt die wichtigsten Fachbegriffe der Baufinanzierung – garantiert laienverständlich.

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung hilft Ihnen dabei, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die Bank streckt Ihnen dabei den benötigten Betrag für den Kauf Ihrer Immobilie vor und Sie zahlen diesen in regelmäßigen Raten zurück. Die meisten Menschen entscheiden sich für das klassische Annuitätendarlehen: Hierbei bleibt die monatliche Rate, die Sie an die Bank zahlen müssen, während der gesamten Darlehenslaufzeit gleich. Es gibt also keine bösen Überraschungen und Sie können gut planen, wie viel Geld Sie für die Tilgung Ihrer Baufinanzierung benötigen.

Anders als der Begriff „Baufinanzierung“ vermuten lässt, dient das Darlehen nicht nur zum Bau einer Immobilie. Eine Baufinanzierung können Sie auch für den Kauf oder für größere Renovierungsarbeiten aufnehmen. Alternativ verwenden Banken häufig auch folgende Begriffe: Immobilienfinanzierung, Immobiliendarlehen oder Hauskredit.

Das große Lexikon der Baufinanzierung

Der Hauskauf ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben vieler Menschen und will daher gut geplant und durchdacht sein. Bedenken Sie, dass Sie sich mit einer Baufinanzierung hoch verschulden, weshalb es gilt, Fehlentscheidungen zu vermeiden. Um die perfekte Finanzierung für Ihr Immobilienvorhaben finden zu können, sollten Sie sich zuvor mit den Grundlagen der Immobilienfinanzierung auseinandersetzen. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Begriffe einfach erklärt.

Darlehensbetrag

Beim Darlehensbetrag handelt es sich um die Summe, die Ihnen die Bank für den Bau oder Kauf Ihrer Immobilie vorstreckt. Vorsicht: Verwechseln Sie den Darlehensbetrag nicht mit dem Kaufpreis! In den meisten Fällen wird von Ihnen erwartet, dass Sie Eigenkapital mitbringen und einen Teil der Kosten selbst tragen können. Der Darlehensbetrag ist meist also geringer als der Kaufpreis.

Eigenkapital / Eigenkapitalquote

Bevor Sie Angebote für eine Baufinanzierung einholen, sollten Sie einen Kassensturz machen. Prüfen Sie dabei, wie viel Vermögen Sie aktuell haben und wie viel Sie davon in Ihre Baufinanzierung einbringen wollen.

Dies zählt zum Eigenkapital:

• Bankguthaben, z. B. Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonten
• Barvermögen
• Verfügbares Guthaben aus einem Bausparvertrag
• Lebensversicherungen
• Wertpapiervermögen
• Bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke
• Ggf. Eigenleistung, die bei den Bauarbeiten mit eingebracht wird, meist auf 15 % des Darlehensbetrags gedeckelt

Eine Faustregel besagt, dass Sie etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises selbst zahlen sollten. Dieser Prozentsatz wird auch als Eigenkapitalquote bezeichnet. Soll Ihr Wunschobjekt etwa 280.000 Euro kosten, so müssten Sie zwischen 56.000 Euro und 84.000 Euro an Eigenkapital mitbringen. In Stein gemeißelt ist diese Regelung aber nicht: Je attraktiver Sie als Kreditnehmer sind – etwa aufgrund eines hohen, gesicherten Einkommens –, desto mehr wird die Bank Ihnen entgegenkommen.

Allerdings sollten Sie bedenken: Baufinanzierungen mit wenig oder gar keinem Eigenkapital stellen für die Bank ein erhöhtes Risiko dar, weshalb für derartige Darlehen höhere Zinsen verlangt werden. Merken Sie sich also: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird Ihre Baufinanzierung.

Kaufnebenkosten

Viele Erstkäufer unterschätzen die sogenannten Kaufnebenkosten. Hierbei handelt es sich um Kosten und Gebühren, die automatisch beim Hauskauf anfallen. In der Regel deckt eine Baufinanzierung diese Kosten nicht. Stattdessen müssen Sie als Käufer die Nebenkosten selbst stemmen. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises und setzen sich wie folgt zusammen:

• Notarkosten und Grundbuchgebühren: ca. 2 % des Kaufpreises
• Maklergebühren: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)

Liebäugeln Sie etwa mit einem Einfamilienhaus im Wert von 620.000 Euro, so müssen Sie allein mit Nebenkosten in Höhe von etwa 62.000 Euro bis 74.400 Euro rechnen. Diese Kosten sollten Sie zusätzlich aus Ihren Eigenmitteln begleichen können.

Vollfinanzierung

Von einer Vollfinanzierung ist dann die Rede, wenn der Kreditnehmer kein Eigenkapital mitbringt. Grundsätzlich ist eine derartige Finanzierung möglich, doch ist die Vollfinanzierung eher die Ausnahme als die Regel. Bei der Vollfinanzierung wird zwischen 2 Arten unterschieden:

• 100-Prozent-Finanzierung: Der Kreditnehmer bringt kein Eigenkapital in die Finanzierung ein, trägt aber die Kaufnebenkosten selbst.
• 110-Prozent-Finanzierung: Der Kreditnehmer bringt kein Eigenkapital in die Finanzierung ein und auch die Kaufnebenkosten werden über ein Darlehen gedeckt.

Um für eine 100- oder gar eine 110-Prozent-Finanzierung infrage zu kommen, müssen Sie als Kreditnehmer sehr strenge Auflagen erfüllen. So müssen Sie eine hervorragende Bonität und ein sehr hohes, gesichertes Einkommen vorweisen. Beamte haben entsprechend eine höhere Chance auf eine Vollfinanzierung, während Selbstständige mit schwankendem Einkommen eher mit einem Nein von der Bank rechnen müssen.

Kreditrate

Bei der Kreditrate handelt es sich um den Betrag, den Sie monatlich an die Bank überweisen. Die Kreditrate setzt sich aus 2 Komponenten zusammen: Tilgungsrate und Zinsen.

Wie hoch Ihre persönliche Kreditrate ausfällt, hängt von zahlreichen unterschiedlichen Faktoren ab. So kommt es etwa darauf an, wie schnell Sie Ihren Kredit abbezahlen wollen und wie hoch Ihre Zinsen ausfallen.

Selbstverständlich hängt die Kreditrate auch davon ab, wie viel Geld Sie monatlich überhaupt entbehren können. Dies sollten Sie sich vor Unterzeichnung des Kreditvertrags gut überlegen: Im Idealfall führen Sie über mehrere Monate ein Haushaltsbuch, um Ihre monatliche Belastungsgrenze zu ermitteln. Eine Faustregel besagt, dass Sie nicht mehr als 30 bis 35 Prozent Ihres Haushaltseinkommens für Wohnen – also Miete oder Kreditzahlungen – ausgeben sollten. Doch Vorsicht: Kalkulieren Sie dabei nicht zu optimistisch und planen Sie einen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben ein. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt etwa, monatlich 1 Euro pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage zur Seite zu legen.

Tilgungsrate

Die Tilgungsrate ist der Teil Ihrer Kreditrate, mit dem Sie Ihre Schulden bei der Bank zurückzahlen. Während die monatliche Kreditrate bei klassischen Annuitätendarlehen immer konstant bleibt, nimmt die Tilgungsrate mit der Zeit immer weiter zu. Dies liegt daran, dass Ihre Restschuld mit jeder Zahlung ein wenig abnimmt, wodurch auch Ihre Zinszahlungen kontinuierlich sinken. Entsprechend entfällt ein größerer Anteil Ihrer Monatsrate auf die Tilgung.

In Zeiten hoher Zinsen können sich die meisten Kreditnehmer lediglich eine geringe Tilgungsrate leisten, weshalb früher anfängliche Tilgungsraten von etwa 2 Prozent gang und gäbe waren. Aufgrund der niedrigen Bauzinsen sind heute Tilgungsraten von etwa 4 Prozent keine Seltenheit. Wie hoch Ihre Tilgungsrate ausfällt, haben Sie größtenteils selbst in der Hand. Bedenken sollten Sie in jedem Fall: Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei.

Sollzins / Effektivzins

Ihre monatliche Kreditrate besteht aus Tilgung und Zinsen. Während Sie mit der Tilgung Ihre Schulden begleichen, gehen die Zinszahlungen direkt an die Bank. Vereinfacht gesagt handelt es sich hierbei um den Preis für Ihren Kredit. Dabei gilt: je niedriger der Zinssatz, desto günstiger das Darlehen am Ende. In aller Regel wird der Zinssatz fix vereinbart. Darlehen mit variabler Verzinsung sind eher eine Seltenheit, da ihre Gesamtkosten für Kreditnehmer nicht abzuschätzen sind.

Wenn Sie eine Baufinanzierung benötigen, sollten Sie immer mehrere Angebote einholen und dabei unter anderem die Zinssätze vergleichen. Wichtig ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins:

• Sollzinssatz: Höhe der Zinsen
• Effektivzinssatz: Tatsächliche Zinsbelastung inklusive aller weiteren Kreditkosten, z. B. Bearbeitungsgebühren

Der Sollzins ist im Grunde das, womit die Bank wirbt. Der Effektivzins hingegen ist der Preis, den Sie am Ende wirklich zahlen. Wenn Sie mehrere Angebote miteinander vergleichen, sollten Sie also immer auf den Effektivzins achten, also auf die tatsächlichen Kosten.

Wie hoch Ihre Zinsen ausfallen, hängt von zahlreichen verschiedenen Faktoren ab. Eine zentrale Rolle spielen die aktuellen Leitzinsen, die von der Europäischen Zentralbank vorgegeben werden. Sind diese niedrig, sind auch Kredite für gewöhnlich eher günstig. Doch auch Sie als Kreditnehmer haben einen Einfluss auf Ihren Zinssatz. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, je höher Ihr Einkommen ist und je mehr Sicherheiten Sie der Bank bieten können, desto günstiger ist der Kredit. Auch die Laufzeit des Kredits – die sogenannte Zinsbindungsfrist – spielt eine Rolle.

Zinsbindung

Bei der Zinsbindungsfrist handelt es sich um die Laufzeit des Darlehens. Der Zeitraum gibt an, wie lange Ihr Zinssatz „eingefroren“ ist und von der Bank nicht verändert werden kann. Grundsätzlich geht eine lange Sollzinsbindung mit einer erhöhten finanziellen Planbarkeit einher. In Zeiten hoher Bauzinsen kann es sich jedoch lohnen, auf sinkende Zinsen zu spekulieren und entsprechend eine kurze Zinsbindung zu vereinbaren. Das Risiko, dass die Zinsen weiter steigen und Ihre Kreditkosten damit nach Ablauf der Zinsbindung ebenfalls ansteigen, bleibt jedoch bestehen.

Die Banken sind sich bewusst, dass eine lange Zinsbindungsfrist eher vorteilhaft für Kreditnehmer ist, weshalb diese oft mit etwas höheren Zinsen einhergeht. Mit anderen Worten: Sie zahlen einen Aufpreis für die erhöhte Planbarkeit. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen überwiegen jedoch meist weiter die Vorteile der langen Zinsbindung.

Eine zu lange Zinsbindung gibt es im Übrigen nicht, denn nach einer Laufzeit von 10 Jahren steht Ihnen ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Sollten die Zinsen bis dahin also gesunken sein und stehen Ihre Chancen auf eine günstige Anschlussfinanzierung gut, können Sie Ihr altes Darlehen kündigen und einen neuen, attraktiveren Kredit aufnehmen.

Kreditsicherheiten

Mit jeder Baufinanzierung geht die Bank ein Risiko ein: Immerhin könnte es passieren, dass Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können. Um sich gegen dieses Szenario abzusichern, fordert die Bank von Ihnen bestimmte Sicherheiten ein.

Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Lebensversicherung handeln, die zum Zeitpunkt der Auszahlung an die Bank weitergeleitet wird. Ähnlich ist dies auch mit Bausparverträgen möglich. Die wichtigste Sicherheit für die Bank ist jedoch die Grundschuld.

Grundschuld

Bei der Grundschuld handelt es sich um eine sogenannte Grunddienstbarkeit. Die Grundschuld wird in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und erlaubt es dem Grundschuldinhaber – in diesem Fall der kreditgebenden Bank –, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsversteigerung einzuleiten und die Schulden aus dem Erlös zu decken. Anders gesagt: Durch die Grundschuld kann die Bank Ihre Immobilie verkaufen, wenn Sie nicht mehr zahlen können.

Als Kreditnehmer kommen Sie um die Grundschuld nicht herum. Baufinanzierungen ohne Grundschuld als Sicherheit sind in der Regel nicht möglich.

Sondertilgungen

Mit Sondertilgungen können Sie aktiv dazu beitragen, möglichst schnell wieder schuldenfrei zu sein. Erben Sie etwa einen größeren Geldbetrag oder haben Sie das Geld aus Ihrer Lebensversicherung erhalten, so können Sie dieses direkt in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen und Ihre Restschuld senken. Doch Vorsicht: Mit jeder Sondertilgung entgehen der Bank Zinsen, weshalb die außerplanmäßigen Zahlungen seitens der Kreditinstitute nicht unbedingt gern gesehen sind. Bei den meisten Baufinanzierungen können Sie bis zu 5 Prozent der Kreditsumme jährlich kostenlos als Sondertilgung einzahlen. Höhere Sonderzahlungen sind entweder nicht möglich oder mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Wenn Sie die Finanzierungsangebote unterschiedlicher Kreditinstitute miteinander vergleichen, sollten Sie daher auch auf möglichst kundenfreundliche Sondertilgungsregelungen achten.

Vorfälligkeitsentschädigung

Mit jeder Sondertilgung entgeht der kreditgebenden Bank Geld. Noch größer ist der Zinsschaden für die Bank, wenn Sie das komplette Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung tilgen. Dies wäre etwa denkbar, wenn Sie einen sehr hohen Geldbetrag erben oder anderweitig an Geld kommen. Auch kann es natürlich vorkommen, dass die Immobilie doch nicht zu Ihnen passt und dass Sie diese daher vorzeitig wieder verkaufen möchten.

Zwar können Sie Ihren Hauskredit früher als geplant ablösen, doch verhängt die Bank hierfür eine Sanktion: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, muss immer im Einzelfall berechnet werden, doch Zahlungen von bis zu 10 Prozent der verbleibenden Restschuld sind keine Seltenheit. Sie sollten sich also gut überlegen, ob Sie die Strafzahlung wirklich in Kauf nehmen möchten.

Restschuld

Wenn es Ihnen gelingt, die gesamte Darlehenssumme innerhalb der Kreditlaufzeit zu tilgen, so ist von einem Volltilgerdarlehen die Rede. Dies gelingt allerdings den wenigsten Kreditnehmern. Weitaus häufiger bleibt nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld: Haben Sie das nötige Geld parat, können Sie die Restschuld auf einmal begleichen. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie sich möglichst frühzeitig nach einer Anschlussfinanzierung umsehen.

Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich um ein neues Darlehen, das Sie für die Tilgung der Restschuld aufnehmen. Die Bank, bei der Sie Ihren ursprünglichen Baukredit aufgenommen haben, wird Ihnen hierfür etwa 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zukommen lassen. Besser ist es allerdings, wenn Sie schon frühzeitig erneut aktiv werden und verschiedene Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung einholen. Die Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung sollten Sie etwa 6 Monate vor Ende der Zinsbindung beginnen. Auch wenn der Vergleich ein wenig Zeit kostet, können Sie so am Ende tausende von Euro sparen.

Eine Sonderform der Anschlussfinanzierung ist das sogenannte Forward-Darlehen. Sind die Zinsen gerade sehr günstig, können Sie sich Ihren neuen Kredit bereits bis zu 66 Monate im Voraus sichern. Wenn Sie die Finanzierung dann schließlich benötigen, erhalten Sie den Zinssatz, der zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vereinbart wurde. Das Geschäft hat sich dann für Sie gelohnt, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit angestiegen sind. Allerdings verlangt die Bank als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Niedrigzinsen einen Zinsaufschlag. Das Forward-Darlehen ist somit immer eine Wette auf steigende Zinsen: Ob es sich am Ende lohnt, ist ungewiss.

Die 5 goldenen Regeln der Baufinanzierung

Auch wenn eine Baufinanzierung zunächst einschüchternd erscheinen mag, so sollten Sie sich von der Aussicht auf hohe Schulden nicht den Traum von den eigenen vier Wänden verderben lassen. Bedenken Sie, dass Millionen von Menschen vor Ihnen diesen Weg bereits gegangen sind. Halten Sie sich einfach an die folgenden 5 Regeln, um die gröbsten Fehler zu vermeiden:

• Realistische Budgetplanung: Prüfen Sie genau, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben und welche monatliche Kreditrate Sie langfristig realistisch stemmen können. Vergessen Sie dabei nicht, einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen!
• Günstige Zinsen sichern: Je attraktiver Sie als Kreditnehmer sind, desto günstiger werden Ihre Zinsen ausfallen. Versuchen Sie daher, ausreichend Eigenkapital anzusparen und gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten einzubringen.
• Hohe Tilgungsrate: Nutzen Sie die Niedrigzinsen, um Ihre Tilgungsrate nach oben zu schrauben. So sind Sie schneller wieder schuldenfrei!
• Lange Zinsbindung: In Zeiten günstiger Zinsen sollten Sie trotz eines möglichen Zinsaufschlags auf eine lange Zinsbindung setzen. Sie profitieren dadurch von einer erhöhten finanziellen Planbarkeit und vermeiden böse Überraschungen.
• Angebote vergleichen: Geben Sie sich nicht mit dem erstbesten Kreditangebot Ihrer Hausbank zufrieden, sondern fragen Sie bei zahlreichen Banken an. Vergleichen Sie dabei die wichtigsten Kennzahlen wie Zinsbindung, Effektivzins und Monatsrate, aber auch die sonstigen Konditionen wie Sondertilgungsmöglichkeiten. Im Übrigen gilt das auch für die Anschlussfinanzierung.

Fazit: Erst informieren, dann finanzieren!

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie sich zunächst mit den Grundlagen der Finanzierung auseinandersetzen. Denn nur wenn Sie genau verstehen, wie ein Immobiliendarlehen funktioniert, können Sie auch wirklich fundierte Entscheidungen treffen. Nehmen Sie sich daher die Zeit und lesen Sie sich etwas in die Materie ein, bevor Sie zu voreilig den ersten Banktermin vereinbaren. So stellen Sie sicher, dass Sie auch wirklich das beste Angebot aus der Fülle an Darlehen auswählen.

Bildnachweis: Jarama / Shutterstock.com