Gewerbeimmobilie finanzieren – wie geht das?
Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie läuft ähnlich ab wie die Kreditgewährung für eine Baufinanzierung. Dennoch gibt es bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung einige Besonderheiten, die wir Ihnen im Folgenden erklären.
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Gebäude, die überwiegend genutzt werden, um eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben, werden als Gewerbeimmobilien bezeichnet. Auch wenn Behörden oder Verwaltungen Gebäude für öffentliche Zwecke nutzen, handelt es sich um Gewerbeobjekte.
Es gibt verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien:
- Produktionsimmobilien (z. B. Lagerhallen, Fertigungshallen und Kühlhäuser)
- Handelsimmobilien (z. B. Geschäfte, Supermärkte, Verbrauchermärkte und Einkaufszentren)
- Logistikimmobilien (z. B. Hochregallager oder Versand- und Verteilzentren)
- Büroimmobilien (z. B. Verwaltungsgebäude und Bürohäuser)
- Freizeitimmobilien (z. B. Fitnessstudios und Kinos)
Was bedeutet gewerbliche Immobilienfinanzierung?
Mit einer gewerblichen Immobilienfinanzierung finanzieren Darlehensnehmer gewerblich genutzte Gebäude. Gehören Wohnimmobilien zum Betriebsvermögen eines Unternehmens und dienen sie zur Erwirtschaftung von Gewinnen, gilt die Finanzierung ebenfalls als gewerblich.
Es gibt unterschiedliche Finanzierungsformen – hier kommt es auf den jeweiligen Zweck an. Erwirbt beispielsweise ein Bauträger ein Grundstück oder eine Immobilie zum Weiterverkauf, benötigt er eine Finanzierung mit kurzer Laufzeit. Geht es hingegen um den Erwerb einer Gewerbeimmobilie, die langfristig im Bestand bleibt, erfolgt die Finanzierung in der Regel über ein Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit.
Möglich ist auch die Finanzierung über ein Tilgungsdarlehen. In diesem Fall bleibt die Tilgung stets gleich und steigt nicht wie bei einem Annuitätendarlehen um den Anteil ersparter Zinsen. Die Zinsbelastung sinkt im Laufe der Zeit, sodass auch die Kreditrate sich entsprechend verringert.
Wer benötigt eine gewerbliche Immobilienfinanzierung?
Wenn Sie eine Immobilie, in der Sie Ihr Geschäft ausüben, für Ihr Unternehmen kreditfinanziert erwerben möchten, benötigen Sie eine gewerbliche Immobilienfinanzierung. Planen Sie beispielsweise den Bau eines neuen Bürogebäudes, die Errichtung einer Lagerhalle oder den Ausbau von Kanzlei- oder Praxisräumen, funktioniert das mit einer Finanzierung für Gewerbeimmobilien. Die Finanzierungsmöglichkeit richtet sich an Unternehmer, Freiberufler, Existenzgründer und andere Selbstständige, die Geld für eine Betriebsimmobilie benötigen.
Wie funktioniert eine gewerbliche Immobilienfinanzierung?
Grundsätzlich erfolgt die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie genauso wie eine private Baufinanzierung. Wichtig ist eine sorgfältige Kalkulation des Vorhabens. Nur wenn die Bank das Risiko der Kreditvergabe genau einschätzen kann, wird der Kredit bewilligt. Üblicherweise erwarten Banken bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 30 Prozent. Hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an.
Eine Kreditzusage erhalten Kreditnehmer erst nach einer umfassenden Prüfung der Bonität und des zu finanzierenden Vorhabens.
Ein Überblick über die erforderlichen Unterlagen für die Kreditprüfung:
- Unterlagen über die zu finanzierende Immobilie, evtl. Vorlage eines Gutachtens
- Aktuelle Marktanalyse, z. B. bei einer Geschäftseröffnung
- Bilanzen
- Gewinn- und Verlustrechnung
- Monatliche betriebswirtschaftliche Auswertungen
- Nachweise des Eigenkapitals
Was sind die Risiken einer gewerblichen Immobilienfinanzierung?
Banken wägen die Risiken bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie genau ab. Verschiedene Risiken sind bei dieser Finanzierungsform denkbar:
- Die Immobilie wird durch den vorgesehenen Zweck stark abgenutzt.
- Die Branche agiert in einem schwankenden Markt.
- Die Geschäftsentwicklung ist nicht absehbar.
- Der Standort ist für das Vorhaben nicht optimal geeignet.
Was unterscheidet eine gewerbliche Baufinanzierung von einer Wohnimmobilienfinanzierung?
Im Gegensatz zu einer regulären Wohnimmobilienfinanzierung ist die Wertermittlung bei einer Gewerbeimmobilie deutlich komplexer. Die Bewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren. Bei der Berechnung wird also genau kalkuliert, welche monatlichen Erträge sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Abhängig von der Art der Immobilie handelt es sich um eine detaillierte und umfangreiche Berechnung, die idealerweise ein Gutachter mit entsprechender Expertise übernimmt. Liegt ein professionelles Gutachten vor, orientieren Banken sich bei der Festsetzung des Beleihungswerts an den Beträgen des Sachverständigen.
Fazit: So gelingt die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie
Grundsätzlich finanzieren alle großen Banken, Hypothekenbanken oder Landesbanken Gewerbeimmobilien. Auch Volksbanken und Sparkassen vor Ort bieten entsprechende Kredite an. Abhängig von der Art der Immobilie besteht für die Banken ein hohes Risiko, dass sie sich mit einem Zinsaufschlag bezahlen lassen. Wer eine entsprechende Finanzierung plant, sollte also die Konditionen genau vergleichen. Eine gründliche Kreditprüfung und eine umfangreiche Analyse der möglichen Erträge sind bei einer Gewerbefinanzierung üblich.
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