Die Gemeinschaftsordnung – wie wichtig ist sie?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben die einzelnen Eigentümer verschiedene Rechte und Pflichten. Genaue Regelungen zu den Gebrauchs- und Nutzungsregeln trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in der Gemeinschaftsordnung. Im Folgenden erfahren Sie, was dieses Papier regelt, wie Änderungen erfolgen und ob die Erstellung verpflichtend ist.
Was ist eine Gemeinschaftsordnung?
In der Gemeinschaftsordnung treffen die WEG-Mitglieder Regelungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Die Vereinbarung ist vergleichbar mit einer Satzung und gilt für alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sind unter anderem folgende Punkte:
- Details zur Nutzung des Sondereigentums
- Modalitäten zu Zahlungen des Wohngelds
- Bildung von Instandhaltungsrücklagen
- Tierhaltung
- Stimmrecht der Eigentümer bei Eigentümerversammlungen
- Verwalterbestellung
- Versicherungen der Immobilie
- Zustimmungserfordernis bei Verkäufen
- Mängelanzeigepflichten
- Nutzung des Sondereigentums zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit
Wo ist die Gemeinschaftsordnung geregelt?
Üblicherweise ist die Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Teilungserklärung. Während die Teilungserklärung die Aufteilung der Miteigentumsanteile und das Sondereigentum genau regelt, geht es in der Gemeinschaftsordnung um den Gebrauch und die Nutzung des Eigentums. In der Regel wird die Ordnung bei Begründung des Wohneigentums festgelegt. Als Teil der Teilungserklärung steht sie im Grundbuch.
Wie kann eine Gemeinschaftsordnung erstellt werden?
Bei der Gestaltung der Gemeinschaftsordnung ist die Eigentümergemeinschaft an die Vorgaben aus dem Wohnungseigentumsgesetz gebunden. Sittenwidrige Regelungen oder solche, die gegen das WEG verstoßen, sind untersagt. Nicht zulässig sind beispielsweise der Ausschluss eines Verwalters oder die Auflösung der Eigentümergemeinschaft.
Gab es bisher in einer Gemeinschaft keine Vereinbarung, ist eine nachträgliche Festsetzung möglich. Dafür sind der einstimmige Beschluss aller Eigentümer und eine notarielle Beglaubigung erforderlich. Danach erfolgt die Eintragung in die Wohnungsgrundbücher.
Wie sind Änderungen an der Gemeinschaftsordnung möglich?
Grundsätzlich kann eine einmal getroffene Vereinbarung nur durch eine weitere Vereinbarung geändert werden. Enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch eine sogenannte Öffnungsklausel, sind Änderungen früherer Vereinbarungen durch einen Mehrheitsbeschluss möglich.
Wenn die Eigentümergemeinschaft von den getroffenen Regelungen abweichen möchte, ist dazu ein einstimmiger Beschluss oder ein Beschluss mit der vorgesehenen Mehrheit erforderlich. Änderungen werden nur mit Eintragung in das Grundbuch wirksam, da ein Rechtsnachfolger (Käufer) sonst keine Kenntnis von diesen Änderungen erlangen könnte.
Ist eine Gemeinschaftsordnung verpflichtend?
Eine Verpflichtung zum Beschluss einer Gemeinschaftsordnung besteht nicht. Gibt es keine Vereinbarungen, gelten die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes.
Eine Gemeinschaftsordnung wird stets auf die Immobilie und die Eigentümer abgestimmt. Insofern ist es ratsam, eine Vereinbarung zu treffen, die genaue Regelungen für alle definiert und dabei die Interessen aller berücksichtigt. Es gibt Mustervorlagen, die entsprechend ergänzt oder geändert werden können.
Fazit: Gemeinschaftsordnung als wichtiges Regelwerk der Eigentümergemeinschaft
In einem Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Eigentümern besteht, ist es wichtig, die Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander genau zu regeln. In der Gemeinschaftsordnung kann die Eigentümergemeinschaft alle wesentlichen Punkte genau bestimmen. Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, sollte daher vor seiner Kaufentscheidung nicht nur einen Blick in die Teilungserklärung, sondern auch in dieses wichtige Regelwerk werfen.
Bildnachweis: Prostock-studio / Shutterstock.com