Gemeinschaftseigentum – Umfang und Nutzungsrechte

Das Gemeinschaftseigentum ist Bestandteil von Mehrfamilien- und Reihenhäusern. Wenn Sie ein Reihenhaus oder eine Wohnung kaufen, erwerben Sie grundsätzlich auch Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum. Es gibt dazu klare Regelungen, aber auch die Möglichkeit der individuellen Anpassungen. Diese verkomplizieren das Thema für die Eigentümer.

Gemeinschaftseigentum: Definition

Als Gemeinschaftseigentum wird all das Eigentum bezeichnet, das nicht zum Sondereigentum gehört. Es sind die tragenden und nach außen sichtbaren Teile der Immobilie sowie alle Bereiche oder Anlagen, die die Bewohner gemeinsam nutzen. Sondereigentum ist also das, was jeweils einem Eigentümer allein gehört, Gemeinschaftseigentum das, was alle Eigentümer nutzen. Allerdings gibt es Ausnahmen und Sonderregelungen.

Was gehört dazu?

Bei einigen Bestandteilen des Eigentums ist es einleuchtend, dass sie allen gehören: So nutzen beispielsweise alle Bewohner der Immobilie das Treppenhaus oder die Klingelanlage. Bei anderen Bestandteilen hingegen erscheint die Zuordnung nicht allen Eigentümern sinnvoll. Zudem gibt es Beispiele, die nicht für alle Immobilien zutreffen. Grundsätzlich zählen zum Gemeinschaftseigentum

• das Grundstück, auf dem die Immobilie steht
• Gärten, Innenhöfe und Terrassen
• Decken, Außenwände, tragende Innenwände, Fundament und Dach
• Treppenhaus, Flure, Aufzüge und Kellergänge
• Waschküchen, Müllräume und Zählerräume
• Haus- und Wohnungstüren sowie Fenster und Balkone
• Briefkasten- und Sprechanlagen
• Zentralheizungen, Lüftungsanlagen und Versorgungsleitungen, solange sie nicht nur eine einzelne Wohnung versorgen (in letzterem Fall gehören sie zum Sondereigentum)

Hier muss differenziert werden

Einige der Bestandteile des Gemeinschaftseigentums gehören nur zur Hälfte dazu. Das gilt zum Beispiel bei den Wohnungseingangstüren und bei den Fenstern: Diese sind nach außen hin sichtbar, beeinflussen also das Gesamtbild des Hauses. Die Innenseiten aber gehören zum Sondereigentum, denn sie liegen innerhalb der Wohnung und haben keinen Einfluss auf das Gesamtbild des Hauses. Entsprechend dürfen Sie die Innenseiten der Eingangstür und der Fensterrahmen gestalten, wie Sie möchten.

Auch der Balkon gehört nur teilweise zum Gemeinschaftseigentum: Seine Außenwände, seine Decke und seine Brüstung zählen dazu, während der Bodenbelag und der Raum des Balkons zum Sondereigentum gehören. Entsprechend dürfen Sie diese Teile herrichten, wie sie Ihnen gefallen.

Beim Garten und den Terrassen wiederum dürfte es verwundern, dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen: Schließlich sind sie häufig nur durch die Erdgeschosswohnungen zugänglich, warum gehören sie dann also nicht zum dortigen Sondereigentum? Das liegt daran, dass der Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, also auch Gärten und Terrassen immer zum Gemeinschaftseigentum zählen. Da dies in der Praxis unhaltbare Auswirkungen hat, werden hier Sondernutzungsrechte vereinbart.

Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch einzelnen Eigentümer

Es kann in der Teilungserklärung festgelegt werden, dass verschiedene Teile des Gemeinschaftseigentums nur von einem Eigentümer genutzt werden dürfen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn diese Teile direkt und ausschließlich an die Wohnung besagten Eigentümers stoßen – etwa ein Garten oder eine Terrasse. Auch denkbar ist diese Regelung für eine Dachterrasse, die nur von der obersten Wohnung aus zugänglich ist.

Im Normalfall wird in der Gemeinschaftsordnung festgehalten, dass derjenige Eigentümer, der das alleinige Sondernutzungsrecht hat, auch für die Kosten für den Teil des Gemeinschaftsguts allein aufkommt. Sie können also, wenn Sie allein den Garten nutzen, nicht einfach einen Gärtner anstellen und die Kosten auf alle anderen Eigentümer umlegen, falls eine entsprechende Regelung Ihnen das untersagt.

Wer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen?

Alle Eigentümer haben für das Gemeinschaftseigentum ein Nutzungsrecht. Ausnahmen sind nur die oben erwähnten Teile, für die ein bestimmter Eigentümer das Sondernutzungsrecht erhält. Alle anderen Bereiche wie Treppenhaus, Kellergänge, Waschküchen etc. sind allen Eigentümern der Immobilie frei zugänglich. Gleiches gilt übrigens, wenn die Wohnungen nicht von den Eigentümern bewohnt werden: Die Nutzung von Gemeinschaftseigentum durch Mieter ist äquivalent zu der durch die Eigentümer, die in der Immobilie wohnen.

Spezielle Regelungen sind notwendig

In der Praxis gibt es oft viel Anpassungsbedarf. Dieser beginnt mit den bereits genannten Sondernutzungsrechten für Gärten und Terrassen und betrifft noch mehrere weitere Punkte:

• Ist das Parken auf dem Gemeinschaftseigentum erlaubt? Gehören Stellplätze zur Immobilie, erhält im Normalfall jede Wohnung einen oder mehrere Stellplätze zugeordnet. Sind mehr vorhanden als benötigt, kann die Eigentümerversammlung darüber entscheiden, ob etwa Besucher der Eigentümer oder Kunden hier parken dürfen oder nicht.
• Darf man eine Anlage für Photovoltaik auf dem Gemeinschaftseigentum (in diesem Fall: auf dem Dach) installieren? Auch hier hat die Eigentümerversammlung zu entscheiden.
• Sollen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden? Wiederum ist eine Eigentümerversammlung nötig, denn eine bauliche Veränderung ohne Beschluss ist nicht erlaubt.

Wer zahlt bei Schäden?

Müssen am Gemeinschaftseigentum Reparaturen vorgenommen werden, so zahlen die Eigentümer sie im Normalfall anteilig. Wie hoch die jeweiligen Anteile sind, ersehen Sie aus der Teilungserklärung. Allerdings sollten Sie genau auf etwaige Zusatzregelungen achten: Die Eigentümergemeinschaft kann von der Teilungserklärung abweichende Regeln beschließen. Zum Beispiel ist es möglich, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen nicht anteilig an den Kosten für die Aufzüge beteiligt werden. Allerdings muss die Eigentümerversammlung dem zustimmen. Tut sie das nicht, bleiben die Kosten weiterhin auf alle verteilt.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Checkliste

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer frisch erstellten Immobilie erwerben, müssen Sie wie alle anderen Eigentümer auch nicht nur Ihr Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Es ist dringend ratsam, dafür einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, da die wenigsten Laien alle etwaigen Mängel erkennen können.

Allein die Checkliste für die erforderlichen Dokumente ist lang:

• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Schal- und Bewehrungspläne
• Prüfbescheide
• Prüfprotokolle
• Werk- und Ausführungsplanung
• Konzepte für Lüftung und Brandschutz
• Ausführungsplanung

Da Sie die Ausführung der Arbeiten nach der Bauordnung Ihres Bundeslandes bewerten, dabei die vertraglichen Vereinbarungen im Blick haben und die technischen Baubestimmungen sowie die anerkannten Regeln der Technik berücksichtigen müssen, ist die Hilfe eines Experten für fast jeden Immobilienkäufer unabdingbar.

Dieser kann Mängel bei der Umsetzung aller Bestandteile des Gemeinschaftseigentums, wie sie oben aufgelistet sind, erkennen – neben ganz offensichtlichen Mängeln an Treppenhaus oder Aufzug können das solche in den Elektroanlagen oder den Versorgungsleitungen sein, im Estrich oder Fundament, in den Isolierungen und Dämmungen. Laien nehmen hier nicht wahr, dass etwas nicht stimmt – und ist die Abnahme erst erfolgt, liegt die Beweislast, dass die Mängel schon bei der Übergabe vorhanden waren, bei Ihnen und den anderen Eigentümern.

Fazit: Gemeinschaftseigentum wird leicht zum Streitpunkt

Das Gemeinschaftseigentum in Mehrfamilien- und Reihenhäusern ist das, was alle Eigentümer nutzen – soweit die Theorie. In der Praxis gibt es zahlreiche individuelle Regelungen, die in der Eigentümerversammlung beschlossen werden können: Sie können einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte einräumen oder sie von der Kostenbeteiligung an bestimmten Teilen ausnehmen. Wie das Gemeinschafts- und das Sondereigentum aufgeteilt sind, ersehen Sie aus der Teilungserklärung.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich der Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft. Falls Sie eine Wohnung in einem Neubau erwerben, müssen Sie nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Da dies Expertise erfordert und schwerwiegende finanzielle Folgen haben kann, sollten Sie einen vom Bauunternehmen unabhängigen Fachmann mit der Aufgabe betrauen.

Bildnachweis: elxeneize / Shutterstock.com