Fachwerkhaus sanieren – darauf müssen Sie achten

Möchten Sie ein Fachwerkhaus sanieren, müssen Sie sich je nach Art des Hauses an verschiedene Vorgaben halten. Grundsätzlich hat ein Fachwerkhaus viele positive raumklimatische Eigenschaften, die Sie nur durch eine Fachwerksanierung mit den passenden Materialien beibehalten können. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, klärt Sie zudem die Untere Bauaufsichtsbehörde darüber auf, welche Maßnahmen Sie durchführen dürfen.

Das sind die Besonderheiten der Fachwerksanierung

Möchten Sie lediglich ihr Fachwerkhaus renovieren, so ist dies mit entsprechenden Heimwerkerkenntnissen ohne Weiteres selbstständig möglich, sofern Sie sich an die Vorgaben der Unteren Bauaufsichtsbehörde halten. Bei der Fachwerksanierung hingegen sieht es meist anders aus: Hier sollten Fachleute hinzugezogen werden, die sich mit den notwendigen Arbeiten und den passenden Materialien auskennen.

Fachwerkhaus sanieren mit den richtigen Materialien

Vielfältige Beispiele zeigen deutlich, dass bei der Fachwerksanierung zahlreiche Fehler passieren können. Die meisten treten durch die Verwendung unpassender Materialien auf. Man spricht in solchen Fällen auch von der „Kaputtsanierung“, da die positiven Eigenschaften des Fachwerkhauses dadurch zerstört werden.

Ein Fachwerkhaus wird traditionell aus Holz, Lehm, Stroh und Kalk errichtet. Die hölzernen Traggerüste umfassen die sogenannten Gefache. Diese können – je nach Bauweise – mit Lehmziegeln oder einer Mischung aus Lehm und Stroh oder Schilfrohr aufgefüllt werden. Manchmal wird der Lehm auf ein Geflecht von Weidenruten aufgetragen, das in die Lücke eingefügt wird.

Die Zusammensetzung der Materialien sorgt dafür, dass das Haus „atmen“ kann: Die Wände sind diffusionsoffen. Das bedeutet, dass überschüssige Feuchtigkeit im Innenraum aufgenommen und nach draußen abgeleitet werden kann. Der Lehm ist auch dafür verantwortlich, dass der Wassergehalt in den Holzbalken bei unter 15 Prozent liegt, was sie für Insekten uninteressant macht. Auch die Schimmelbildung wird auf diese Weise verhindert.

Wenn Sie ein Fachwerkhaus sanieren möchten, sollten Sie hierfür die genannten Materialien verwenden. Die meisten modernen Baustoffe – wie beispielsweise die im Folgenden genannten – zerstören das sorgfältig ausbalancierte klimatische Gleichgewicht des Fachwerkhauses:

• Silikon oder Acryl
• Montageschaum
• Dampfsperr- oder Dampfbremsfolien
• Mineralwolle mit Aluminium
• Styrodur oder Styropor
• zementgebundene Putze
• Kunstharzputze
• diffusionsdichte Farben

Benutzen Sie einen oder mehrere dieser Stoffe, wenn Sie Ihr Fachwerkhaus sanieren oder renovieren, kann die Feuchtigkeit nicht mehr entweichen. Schimmel, Insekten oder Holzschwamm können sich in den Balken und in den Gefachen einnisten. Die Bausubstanz wird so nach und nach zerstört.

Experten kennen die richtige Vorgehensweise

Wie umfangreich die Fachwerksanierung ausfallen muss, können gut geschulte Fachleute feststellen: Sie finden heraus, ob die Gefache beeinträchtigt oder die Balken morsch sind. Mittels Probebohrung stellen sie fest, aus welchen Materialien genau sich die Wände zusammensetzen, sodass sie anschließend originalgetreu saniert werden können.

Die Gefachfüllungen werden nur entfernt, wenn sie repariert werden müssen. Die Fachleute nehmen die Wiederherstellung mit dem passenden Gemisch aus Lehm und Stroh, Schilfrohr oder Holzspänen beziehungsweise mit Lehmziegeln vor. Ein Lehm- oder Kalkputz bildet den Abschluss.

Gut ausgebildete Zimmerleute untersuchen die Balken. Sie lösen alte Farbreste ohne Hochdruckreiniger ab. Mit scharfen Äxten entfernen sie morsche oder von Insekten, Schimmel oder Hausschwamm befallene Stellen aus dem Holz. Ein Statiker prüft die Tragfähigkeit der verbliebenen Balken – reicht sie nicht aus, müssen die Balken ersetzt werden. Ausbesserungen nehmen die Experten mit gleichartigem Holz vor, bei dem sie Beschaffenheit und Restfeuchte berücksichtigen.

Die Wahl des richtigen Holzes ist entscheidend, wenn Sie Ihr Fachwerkhaus sanieren: Zu viele verschiedene Holzarten sollten in einem Gebäude nicht zum Einsatz kommen. Die Balken sollten nicht nur trocken sein, um Insekten- und Schimmelbefall zu verhindern, auch ein gewisses Alter ist von Vorteil: Mehr als 70 Jahre altes Holz ist für Insekten nicht mehr interessant. Daher eignen sich Balken anderer, bereits abgerissener Fachwerkhäuser gut. Die Balken werden auf traditionelle Weise ohne Metall verbunden. Es ist wichtig, dass die Zimmerleute diese Vorgehensweise noch beherrschen.

Achtung: Besteht der Verdacht, dass die Balken von echtem Hausschwamm – einem Pilz – befallen sind, ist es Vorschrift, dass Sie einen autorisierten Fachgutachter hinzuziehen, bevor Sie Ihr Fachwerkhaus sanieren.

Weitere Aufgaben bei der Fachwerksanierung

Je nach Schadensanalyse und Befunduntersuchung werden auch andere Arbeiten nötig, wenn Sie Ihr Fachwerkhaus sanieren möchten: Oft muss bei alten Häusern das Dach abgedichtet werden. Damit ist häufig das Trockenlegen des Mauerwerks verbunden. Weitere mögliche Schäden sind etwa folgende:

• verzogene Fenster und Türen
• durchhängende Decken
• hohe Kellerfeuchtigkeit
• Schädlingsbefall

Abhängig davon, wie groß die Schäden sind, können die Arbeiten sehr umfangreich werden. Das gilt vor allem dann, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht.

Denkmalschutz: enge Absprache mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde

Wenn Ihr Fachwerkhaus unter Denkmalschutz steht, müssen Sie für alle geplanten Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten die Untere Bauaufsichtsbehörde kontaktieren. Die zuständigen Mitarbeiter erklären Ihnen, welche Maßnahmen Sie ergreifen dürfen und welche nicht. Fachwerkhäuser machen rund ein Drittel aller Baudenkmäler in Deutschland aus. Entsprechend vertraut sind die Fachleute der Behörde damit, welche Arbeiten zulässig sind. Sie können Ihnen Informationen geben und geeignete Handwerker aus der Region empfehlen.

Fachwerkhaus modernisieren: gesetzliche Vorgaben

In Deutschland ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt, dass Besitzer alter und ungedämmter Immobilien bestimmte energetische Sanierungen vornehmen müssen:

• Austausch alter Heizungsanlagen
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des ungedämmten Daches
• Einhaltung der Vorschriften des GEG, wenn Sie bei einer Sanierung mehr als 10 Prozent eines Bauteils erneuern

Bei Nichteinhaltung dieser Vorschriften können empfindliche Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen:

• Sie müssen keine der Sanierungsmaßnahmen durchführen, wenn sie nicht wirtschaftlich ist (ob das der Fall ist, kann ein Energieberater feststellen).
• Umfasst Ihr selbst bewohntes Fachwerkhaus maximal 2 Wohneinheiten und lebten Sie schon vor dem Jahr 2002 darin, greifen die genannten Pflichten bei Ihnen ebenfalls nicht.
• Ist Ihr Fachwerkhaus kleiner als 50 Quadratmeter, sind Sie von der Sanierungspflicht entbunden.
• Würden die Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Fachwerkhaus Rechte Ihrer Nachbarn verletzen, müssen Sie sie nicht durchführen lassen.
• Grundsätzlich hat der Denkmalschutz Vorrang vor der Notwendigkeit energetischer Sanierungen. Sie können sich daher von der Sanierungspflicht befreien lassen.

Wichtig ist, dass Sie sich genau über Ihre Pflichten informieren, die je nach Beschaffenheit des Fachwerkhauses unterschiedlich ausfallen können. Engagieren Sie einen Berater, der Ihnen genau sagt, was Sie tun müssen, und der Sie gegebenenfalls von der Sanierungspflicht befreien kann.

Fachwerkhaus sanieren: Die Kosten können sehr hoch ausfallen

Welche Kosten die Maßnahmen an der Immobilie verursachen, hängt von ihrem Umfang ab. Wenn Sie lediglich das Fachwerkhaus renovieren, also beispielsweise die Fassade streichen möchten, sollten Sie beim Kauf die richtige Farbe wählen: Diffusionsdichte Farben eignen sich nicht, Sie benötigen Lehm- oder Kalkfarben. Dennoch halten sich die Kosten hier im Rahmen.

Wenn Fachgutachter allerdings Schäden in der Bausubstanz, also in den Gefachen oder in den Holzbalken feststellen, fallen die Arbeiten deutlich umfangreicher aus. Vor allem wenn die Balken morsch sind und ersetzt werden müssen, werden zahlreiche Arbeitsschritte nötig. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, dürfen Sie es nicht einfach komplett oder in Teilen abreißen lassen und neu aufbauen, sondern müssen die Sanierung unter Erhalt der Bausubstanz durchführen.

Die Komplettsanierung eines denkmalgeschützten Fachwerkhauses kann schnell so viel kosten wie ein Neubau. Entsprechend schrecken viele Inhaber davor zurück. Allerdings lassen sich die Eigenkosten durch Zuschüsse und günstige Kredite reduzieren. Die meisten Mittel werden bereitgestellt von

• der Deutschen Stiftung Denkmalschutz,
• der örtlichen Denkmalschutzbehörde,
• dem zuständigen Landesdenkmalamt und
• der KfW-Bank.

Zusätzlich können Sie die Sanierungsmaßnahmen bei denkmalgeschützten Gebäuden von der Steuer absetzen. Bei vermieteten Objekten ist das 8 Jahre lang mit 9 Prozent sowie weitere 4 Jahre mit 7 Prozent der Sanierungskosten möglich. Bewohnen Sie das Gebäude selbst, so können Sie 10 Jahre lang 9 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen.

Die Befreiung von der Sanierungspflicht fällt weg, wenn Sie Ihr Fachwerkhaus verkaufen – zumindest, wenn die Pflicht für Sie nicht galt, weil Sie bereits vor 2002 in dem Haus gewohnt haben. Entsprechend müssen die Käufer des Hauses die im GEG vorgeschriebenen Sanierungsarbeiten vornehmen. Daher ist es schwierig, für ein unsaniertes Fachwerkhaus einen guten Preis zu erzielen: Die Käufer müssen nicht nur den Kaufpreis aufbringen, sondern auch die Kosten für die nach dem Kauf fällig werdende Sanierung.

Fazit: Fachwerkhaus sanieren lassen von Experten

Wenn Sie ein Fachwerkhaus sanieren lassen möchten, sollten Sie zunächst in Erfahrung bringen, ob es unter Denkmalschutz steht, falls Sie das noch nicht wissen. In diesem Fall müssen Sie nämlich alle geplanten Schritte von der Unteren Bauaufsichtsbehörde absegnen lassen. Für die Fachwerksanierung kommen nur bestimmte Materialien infrage und die Arbeiten sollten von entsprechend ausgebildeten Fachkräften vorgenommen werden.

In manchen Fällen ist die energetische Sanierung gesetzlich vorgeschrieben, in anderen Fällen überwiegen die Argumente des Denkmalschutzes. Unter gewissen Voraussetzungen können Sie sich von der Pflicht zur Sanierung befreien lassen. Ein Berater hilft Ihnen in dieser Frage weiter.

Wenn Sie ein Fachwerkhaus modernisieren lassen möchten, sodass es aktuellen energetischen Anforderungen entspricht, kann das sehr teuer werden. Je nach Art des Hauses können Sie aber an bestimmten Stellen Zuschüsse oder günstige Kredite beantragen und die Kosten über mehrere Jahre hinweg von der Steuer absetzen.

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