Haus mit Einliegerwohnung – Tipps zu Kauf, Kosten & Unterhalt

Seine Wurzeln hat der Begriff Einliegerwohnung in der Vergangenheit, doch auch in der Gegenwart handelt es sich dabei um eine interessante Option für beispielsweise Familien. Damit von diesem Immobilientyp gesprochen werden kann, müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Welche das sind, welche Vor- und Nachteile eine Einliegerwohnung mit sich bringt, welche Kosten dabei auf Sie zukommen und was Sie im Falle einer Vermietung beachten müssen, erfahren Sie im Folgenden.

Einliegerwohnung: Wohnkonzept mit Historie und trotzdem noch aktuell

Die sogenannten „Einlieger“ waren ursprünglich für dieses Wohnkonzept namensgebend. So lautete die Bezeichnung von Landarbeitern, die ihren Lebensunterhalt auf Bauernhöfen verdienten. Dort erhielten sie eine Unterkunft in Form von abgetrennten Räumen. In der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg – vor allem in den 1950er-Jahren – gewann die Einliegerwohnung noch mehr an Bedeutung.

Mit dem damaligen Ersten Wohnungsbaugesetz (I. WoBauG) existierte sogar eine Vorschrift, welche die Integration solcher Unterkünfte in neue Einfamilienhäuser verlangte. Hintergrund war die durch Kriegsschäden und Vertreibung entstandene Wohnungsnot. Die Eigentümer vermieteten die Einliegerwohnung jedoch oftmals nicht beliebig, sondern beherbergten Familienangehörige darin.

Heute hat dieses Konzept weiterhin seine Daseinsberechtigung und verwandelt eine Immobilie beispielsweise in ein Mehrgenerationenhaus – etwa wenn Eltern und Kinder gemeinsam unter einem Dach leben. Alternativ dazu ist es auch denkbar, Pflegepersonal auf diese Weise unterzubringen, das ältere Menschen rund um die Uhr betreut.

Welche Voraussetzungen muss eine Einliegerwohnung erfüllen?

Um eine Einliegerwohnung als solche zu deklarieren, muss sie bestimmte Kriterien aufweisen. Paragraf 11 des Wohnungsbaugesetzes definiert sie zunächst als eine Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses. Diese typischen Eigenschaften sind zu erfüllen:

Es gibt keinen separaten Zugang von außen.
Die Wohnung ist nur über die Haustür oder das Treppenhaus zu erreichen.
Der Haushalt muss sich völlig unabhängig führen lassen.
Ein eigenes Badezimmer mit WC und Dusche ist erforderlich.
Es bedarf einer eigenen Kochmöglichkeit.
Die Einliegerwohnung ist kleiner als der Hauptwohnbereich.
Die Fläche der Einliegerwohnung beträgt mindestens 25 m².

Von 2 ähnlichen Konzepten lässt sich das Haus mit Einliegerwohnung abgrenzen. Gibt es einen eigenen Zugang von außen, ist von einem Zweifamilienhaus zu sprechen. Als entscheidend gilt außerdem, den Haushalt autonom führen zu können. Sofern diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, handelt es sich um eine simple Zimmervermietung. Die Einliegerwohnung ist dem restlichen Wohnbereich untergeordnet – zum einen durch ihre geringere Größe, zum anderen eventuell auch durch ihre Lage. Nicht selten befindet sie sich im Souterrain oder im Dachgeschoss. Das ist jedoch kein Pflichtkriterium. Sie kann ebenso als Anbau konzipiert sein oder sich eine Ebene mit dem restlichen Wohnbereich teilen.

Die Vorteile einer Einliegerwohnung im Überblick

Wenn es um die Vorzüge und Nachteile bei diesem Wohnkonzept geht, sind jeweils 2 Perspektiven einzubeziehen: die des Vermieters und die des Mieters. Einer der wesentlichen Beweggründe, warum Eigentümer ihr Haus mit einer Einliegerwohnung versehen, ist finanzieller Art. Die Mieteinnahmen helfen dabei, die Raten einer Baufinanzierung zu begleichen. Später mögen sie als eine Art zweite Rente dienen.

In diesem Zusammenhang lässt sich zudem auf die Steuervorteile hinweisen. Alle Ausgaben, die dem Erhalt des Mietobjekts zugutekommen, können abgesetzt werden. Dazu gehören unter anderem diese:

Reparaturen
Modernisierungen
Instandhaltungsarbeiten
Personeller Aufwand

Des Weiteren besteht die Möglichkeit, die Darlehenszinsen für die Einliegerwohnung steuerlich geltend zu machen. Das setzt voraus, dass 2 separate Finanzierungen abgeschlossen werden. Dieser Schritt erweist sich ohnehin als sinnvoll: Sofern das Haus den KfW-Standards entspricht, lässt sich beim Bau auch von der staatlichen Unterstützung doppelt profitieren: Es wird dann eine KfW-Förderung für die Einliegerwohnung und eine für das selbst genutzte Wohnhaus vergeben.

Finanziell attraktiv vermag sich dieses Konzept auch für die Mieter zu erweisen. Insbesondere wenn Verwandte in der Einliegerwohnung untergebracht werden, geschieht das oftmals zu günstigeren Konditionen.

Gut zu wissen: Eine günstige Miete für Angehörige zu vereinbaren, ist legitim. Es sollte aber darauf geachtet werden, dass sie bei mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Spiegels liegt. Beim Unterschreiten dieser Grenze lassen sich die Ausgaben für den Vermieter steuerlich nicht voll geltend machen.

Sowohl für die Mieter als auch für die Eigentümer kann das Modell Haus mit Einliegerwohnung den Vorteil des sozialen Zusammenlebens mit sich bringen – so etwa, indem mehrere Generationen unter einem Dach leben und sich gegenseitig unterstützen. Aber auch bei einem nicht-familiären Verhältnis entsteht im Idealfall eine persönliche Bindung, bei der die Parteien zwischenmenschlich voneinander profitieren.

Flexibilität ist ein weiteres Stichwort, das als Vorteil nicht außer Acht gelassen werden sollte. Die Einliegerwohnung kann verschiedene Zwecke erfüllen:

Objekt zur klassischen Vermietung
Abgetrennter Wohnbereich ohne Vermietung
Unterkunft für eine Pflegekraft
Büro- oder Praxisräume
Verkaufsobjekt (Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung)
Ferienwohnung

Das Konzept, die Einliegerwohnung für Feriengäste anzubieten, bedarf noch einer zusätzlichen Erläuterung. In touristisch attraktiven Regionen sind somit über das Jahr gesehen höhere Einnahmen als bei einer reinen Vermietung denkbar. Das erfordert jedoch eine anfänglich größere Investition, denn die Wohnung muss in jedem Fall möbliert werden. Letztlich lässt sich das Objekt bei Bedarf immer noch für eigenen Besuch wie Verwandte freihalten.

Welche Nachteile sind bei einer Einliegerwohnung zu bedenken?

Das gemeinsame Wohnen unter einem Dach ist nicht nur als vorteilhaft zu betrachten, sondern unter Umständen auch als möglicher Kritikpunkt. Eine Einliegerwohnung besitzt keinen eigenen Eingang, worunter gegebenenfalls die Privatsphäre leidet. Da sich das Objekt oftmals im Souterrain oder im Dachgeschoss befindet, müssen die Mieter unweigerlich den Wohnbereich der Eigentümer durchqueren.

Generell ist das Zusammenleben im Haus mit Einliegerwohnung noch enger als bei anderen Konzepten wie etwa dem Doppelhaus oder dem Zweifamilienhaus. Das verlangt beiden Parteien Kompromissbereitschaft ab – natürlich kann sich aber auch alles zu jeder Zeit reibungslos gestalten. Dennoch ist dieser Aspekt nicht zu vernachlässigen.

Bauherren oder Interessenten, die ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen möchten, müssen mit höheren Ausgaben rechnen. Die Immobilie wird in aller Regel eine größere Wohnfläche aufweisen und dementsprechend mehr kosten als klassische Eigenheime. Als grobe Orientierung für die ungefähren zusätzlichen Ausgaben gilt eine Spanne zwischen 50.000 und 80.000 Euro. Der Investitionsaufwand steigt weiter, wenn die Einliegerwohnung gleich möbliert werden soll.

In die Aufzählung gehört der Vollständigkeit halber auch der Umstand, dass der Eigentümer seine Wohnkapazitäten verkleinert, er seine Immobilie also nicht vollumfänglich selbst nutzen kann. Da er diese Entscheidung aber von sich aus trifft und er für diesen Kompromiss zumeist mit Mieteinnahmen entschädigt wird, stellt es nur bedingt einen Nachteil dar.

Im Hinblick auf Kritikpunkte ist aber noch die vertragliche Situation anzuführen. Bei klassischen Mietverhältnissen braucht es einen wichtigen Anlass für eine Kündigung durch den Vermieter – etwa wenn er Eigenbedarf anmeldet. Bei einer Einliegerwohnung ist es ihm gestattet, auch ohne die Angabe solcher triftigen Gründe eine Kündigung zu erteilen. Für diesen Fall des Sonderkündigungsrechts werden den Mietern verlängerte Fristen eingeräumt, die wiederum einen Nachteil aus Sicht des Vermieters bedeuten. Sie richten sich danach, wie lange das Vertragsverhältnis bereits läuft:

Bis zu 5 Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von 6 Monaten
5 bis 8 Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von 9 Monaten
Mehr als 8 Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von 12 Monaten

Es besteht die Option, alternative Kündigungsfristen im Mietvertrag für die Einliegerwohnung festzuhalten. Das darf aber nur zugunsten des Mieters geschehen, indem ihm beispielsweise eine kürzere Frist als die gesetzlich vorgegebenen 3 Monate gewährt wird. Der Vermieter kann hieraus keinen Vorteil ziehen. Er muss sich allerdings auch nicht darauf einlassen.

Fazit: Vorteile einer Einliegerwohnung beim Zusammenleben und Finanzieren

Die Einliegerwohnung dürfte insbesondere bei familiären Verhältnissen interessant sein. Verwandte können somit etwa gemeinsam unter einem Dach leben und voneinander profitieren. Grundsätzlich eröffnen sich aber verschiedene Möglichkeiten: Das Objekt lässt sich zum Verkauf anbieten, als Ferienwohnung betreiben, mit oder ohne Miete zur Verfügung stellen sowie von im Haus tätigen Pflege- oder Au-pair-Kräften nutzen.

Ein wichtiger Hinweis ist allen Interessenten dieses Wohnkonzepts dahingehend mit auf den Weg zu geben, 2 voneinander getrennte Immobilienfinanzierungen abzuschließen. Die Darlehenszinsen für die Einliegerwohnung finden – wie andere damit verbundene Ausgaben auch – steuerlich Berücksichtigung. Erfüllt das Haus zudem die entsprechenden Voraussetzungen, kann doppelt von staatlicher Unterstützung profitiert werden: eine KfW-Förderung für die Einliegerwohnung und eine für das restliche Haus.

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