Bieterverfahren beim Immobilienkauf: Tipps für Käufer & Verkäufer

Die Nachfrage bestimmt den Preis. Diese Regel greift in vielen Situationen, vor allem aber beim Bieterverfahren im Zuge eines Immobilienkaufs bzw. -verkaufs. Wie dieses Verfahren genau funktioniert, welche Arten von Bieterverfahren es gibt und was sowohl Verkäufer als auch Käufer dabei beachten sollten, verraten wir Ihnen in den folgenden Absätzen.

Was bedeutet Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren hat sich in den vergangenen Jahren als Alternative zum klassischen Immobilienverkauf etabliert. Ziel ist es, den höchstmöglichen Preis für eine Immobilie zu erzielen, unabhängig von Vergleichswerten am Markt oder Vorgaben durch Wertgutachter oder Immobilienmakler. Interessenten geben bei einer Art Auktion Angebote ab, in der Regel unabhängig von einem Mindestgebot. Sollten Sie als Verkäufer einen Mindestpreis vorgeben wollen, ist das aber ebenfalls möglich. Je größer die Nachfrage, desto höher ist am Ende meist auch der gebotene Preis.

Abgrenzung zu einer Auktion oder Versteigerung

Anders als bei einer Auktion oder einer (Zwangs-)Versteigerung ist das Ergebnis des Bieterverfahrens rechtlich nicht bindend. Bedeutet für Sie als Verkäufer, dass Sie das Höchstgebot so eines Verfahrens nicht anerkennen müssen – ist Ihnen der Preis (noch) zu niedrig, steht es Ihnen frei, mit Interessenten neu zu verhandeln oder ein neues Verfahren aufzusetzen. Genauso können Sie auch jedes andere, eventuell niedrigere Angebot annehmen, wenn Ihnen beispielsweise die Umbaupläne eines anderen Interessenten besser gefallen als die Pläne des Meistbietenden.

Sind Sie in der Position des Käufers, bedeutet das somit, dass das Höchstgebot nicht automatisch bedeutet, dass Sie den Zuschlag für eine Immobilie bekommen. Sie haben weder das Recht noch die Pflicht, den Kauf nach Abschluss der Angebotsphase zu tätigen.

Der Ablauf: Bieterverfahren in mehreren Stufen

Es gibt verschiedene Formen des Bieterverfahrens, auf die wir weiter unten noch ausführlicher eingehen. Grundsätzlich folgt es bei Immobilien aber immer einer ähnlichen Struktur:

• Die Immobilie wird zum Verkauf angeboten – entweder mit einem Mindestpreis oder lediglich mit dem Hinweis auf das Bieterverfahren.
• Eine Besichtigung der Immobilie, meist in Form eines Sammeltermins, findet statt.
• Alle Interessenten geben innerhalb einer festgelegten Frist ein Gebot ab – das kann schriftlich (per E-Mail oder auf dem Postwege) oder persönlich beim zuständigen Makler geschehen.
• Je nach gewählter Form hält der Makler alle Interessenten über den Stand und das aktuelle Höchstgebot auf dem Laufenden und gibt die Gelegenheit, das Angebot nachzubessern.
• Nach Ablauf der Frist wertet der Makler die Angebote aus, informiert eventuell bereits den Höchstbietenden und übergibt eine Liste mit den unverbindlichen Angeboten an den Verkäufer.

Die verschiedenen Varianten bei einem Bieterverfahren

Als Verkäufer werden Sie sich im Zuge der Vorbereitung mit den verschiedenen Varianten beziehungsweise Bezeichnungen rund um das Bieterverfahren auseinandersetzen, als Käufer begegnen Ihnen diese Begriffe wahrscheinlich in Exposés:

• Das strukturierte Bieterverfahren: Diese Form folgt einem klaren Ablauf und ist die klassische Form des Verfahrens. Zu dieser Form gehört beispielsweise auch das zweistufige Verfahren, bei dem nach Ablauf einer Frist allen Bietern der aktuelle Höchstpreis mitgeteilt und anschließend eine weitere Frist eingeräumt wird, um ein weiteres Angebot abzugeben. Dem Höchstbietenden aus Stufe 1 wird abschließend das neue Höchstgebot mitgeteilt: Hält er dieses Gebot, erhält er den bevorzugten Zuschlag für die Immobilie.
• Das offene Bieterverfahren: Dieses beginnt mit einem unverbindlichen Besichtigungstermin, bei dem jeder Interessent sich einen Eindruck von der Immobilie machen kann. Danach folgt die mehr oder weniger klar strukturierte Angebotsphase.
• Das private Bieterverfahren: Hierbei handelt es sich im Grunde um nichts anderes als ein offenes Verfahren. Es soll hauptsächlich kenntlich gemacht werden, dass es weder um eine Auktion oder Versteigerung noch um ein Bieterverfahren einer öffentlichen Gebietskörperschaft (Gemeinde, Kreis oder Land) geht, bei dem das Höchstgebot bindend wäre.

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Bevor Sie Ihr Gebot abgeben, prüfen Sie zunächst Ihre finanziellen Möglichkeiten!

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Wann lohnt sich ein Bieterverfahren für Verkäufer (nicht)?

Bei einem Bieterverfahren können Sie sich als Verkäufer den Wettbewerb zu Nutze machen und den Kaufpreis in die Höhe treiben. Vor allem für schnelle Verkäufe und Immobilien, deren Wert sich schlecht feststellen lässt, ist dieses Verfahren geeignet – zum Beispiel, wenn die Lage super, der Zustand der Immobilie aber renovierungsbedürftig ist oder andersherum. Auch in Regionen mit hoher Nachfrage werden Sie mit einem Bieterverfahren wahrscheinlich einen besseren Kaufpreis erzielen als über den klassischen Verkauf. Als „letzten Ausweg“ für schlecht verkäufliche Immobilien können Sie dieses Verfahren ebenfalls nutzen. Zwar kommt dann vielleicht nicht der Wunschpreis als letztes Angebot heraus – aber immerhin gibt es überhaupt eines.

Da Sie nicht verpflichtet sind, ein in der ersten Runde erzieltes Höchstgebot anzunehmen, gehen Sie als Verkäufer kaum ein Risiko ein – zumindest keines, das Sie nicht auch bei jedem anderen Verkauf hätten. Im Auge behalten sollten Sie jedoch vermeintliche Schnäppchenjäger, die Ihnen zwar Arbeit bereiten und Zeit kosten, aber keine ernsthaften Angebote abgeben. Das kann ernsthafte Interessenten eventuell abschrecken, allein aufgrund der gefühlten Konkurrenz.

Tipp: Selbst wenn Sie über das Bieterverfahren nicht Ihre Immobilie verkaufen, nutzen Sie die Gebote, um ein Gefühl für den Markt und den realen Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Tipps für Käufer

Das Bieterverfahren ist nicht nur für den Verkäufer eine besondere Herangehensweise, sondern auch für Sie als Käufer eine außergewöhnliche Situation. Gefühlt sind der Druck und die Konkurrenz größer, gleichzeitig bleibt (zumindest vorerst) die Ungewissheit, ob man mit einem Angebot überhaupt eine Chance hat. Dennoch gilt bei einem Bieterverfahren eine ähnliche Taktik für Käufer wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch:

• Nehmen Sie sich Zeit. Besichtigen Sie die Immobilie und sammeln Sie möglichst viele Informationen zum Zustand, der Umgebung, usw. Wenn eine Immobilie bereits lange leer steht und auf dem klassischen Wege nicht verkauft wurde, dürfte das einen (nicht immer positiven) Grund haben.
• Setzen Sie sich ein Limit. Prüfen Sie vorab, was Sie sich unter welchen Umständen leisten können (und wollen). Nicht selten kommen nach dem Bieterverfahren noch Kosten für die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie hinzu. Erfahren Sie von einem Höchstgebot, das über Ihrem Budget liegt, überbieten Sie dieses nicht unüberlegt.
• Lassen Sie sich nicht (künstlich) unter Druck setzen. Ein Bieterverfahren ist immer auch Teil einer Vermarktungsstrategie, das mit dem Gefühl spielt, etwas haben zu wollen, was auch viele andere haben wollen. Doch nur weil viele Interessenten zum Besichtigungstermin kommen, heißt das nicht, dass auch das tatsächliche Interesse so groß (und berechtigt) ist.
• Holen Sie sich professionellen Rat. Am besten Sie nehmen bereits zum Besichtigungstermin jemanden mit, der sich mit Immobilien und/oder Bausubstanz auskennt.

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