Bauvoranfrage – sicher ist sicher

Eine Bauvoranfrage kann Klarheit schaffen, wenn Sie daran zweifeln, ob Sie Ihr geplantes Bauvorhaben durchführen dürfen. Sie ersetzt nicht den Bauantrag, beantwortet aber einige Fragen. Für wen sie sich lohnt, wie Sie sie stellen, welche Kosten auf Sie zukommen und wie es danach weitergeht, erfahren Sie hier.

Das ist die Bauvoranfrage

Sie können noch vor dem Bauantrag eine Bauvoranfrage bei der für Sie zuständigen Baubehörde stellen. Diese reagiert darauf mit dem Bauvorbescheid, der die wichtigsten Fragen beantwortet. Es geht hier vor allem darum herauszufinden, ob Sie Ihre Pläne bezüglich des Hausbaus umsetzen dürfen. Rechtlich gesehen stützt sich die Anfrage auf die §§ 50 Absatz 5 und 57 der Landesbauordnung (§§ 50 LBO) sowie auf § 15 der Verfahrensordnung zur Landesbauordnung.

Für wen ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Wenn Sie ein Haus bauen möchten, sollten Sie als Erstes einen Blick in die für das Grundstück geltenden Bebauungspläne werfen. Stimmen Ihre Pläne damit überein, ist die Anfrage nicht nötig. Haben Sie allerdings Wünsche für Ihr Traumhaus, die von den Bebauungsplänen abweichen, können Sie die Bauvoranfrage stellen und herausfinden, ob Sie Ihre Vorstellungen überhaupt umsetzen dürfen. Gleiches gilt, wenn Sie ein Haus im sogenannten Außenbereich bauen – also auf einer Fläche, die außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung liegt.

Grundsätzlich kann sich also die Bauvoranfrage lohnen, wenn

der Bebauungsplan nicht komplett mit Ihren Plänen übereinstimmt.
es gar keinen Bebauungsplan gibt.
das Grundstück, auf dem Sie bauen möchten, im Außenbereich liegt.
Sie ein Grundstück verkaufen und den Preis nach oben korrigieren möchten (es ist immer gut für potenzielle Käufer, zu wissen, woran sie sind).
Sie überlegen, ob Sie ein Grundstück kaufen möchten, und in Erfahrung bringen wollen, ob Sie hier Ihr Traumhaus bauen dürfen.

Das sagt der Bauvorbescheid aus

Nachdem Sie die Bauvoranfrage gestellt haben, erhalten Sie den Bauvorentscheid. Dieser enthält die Antworten auf die von Ihnen gestellten Fragen und bietet Ihnen so Planungssicherheit. Allerdings ist es vom Bundesland abhängig, in welchem Umfang der Bauvorbescheid tatsächlich rechtlich bindend ist – in manchen Fällen behalten sich die Behörden vor, die Entscheidung nach Eingang des Bauantrags noch einmal neu zu bewerten. Hier lohnt sich das Nachfragen im Vorfeld.

So stellen Sie die Bauvoranfrage

Ein Paar hat eine Bauvoranfrage vor sich liegen

Wenden Sie sich an die für Sie zuständige Baubehörde oder rufen Sie deren Website auf. Hier finden Sie meist für die Bauvoranfrage Muster oder Formulare, die Sie herunterladen bzw. mitnehmen können. Wie umfangreich die Anfrage ausfällt, hängt davon ab, ob Sie sie formlos oder förmlich stellen. In jedem Fall aber ist sie schriftlich einzureichen.

Für eine formlose Anfrage müssen Sie in den meisten Fällen nur einen Lageplan und Ihre Bauskizzen einreichen. Der Bescheid, den Sie daraufhin bekommen, ist allerdings nicht rechtlich bindend. Dennoch kann die Antwort Ihnen die Richtung weisen.

Eine formelle Voranfrage ist deutlich umfassender: Welche Dokumente Sie einreichen müssen, erfahren Sie bei der Baubehörde. Lassen Sie sich beim Zusammenstellen von einem Architekten oder von einem Bauplaner helfen. Im Normalfall gehören aber die folgenden Dokumente dazu:

das Antragsformular
der Auszug aus der Flurkarte
ein detaillierter Fragenkatalog, der alle wichtigen Informationen in Erfahrung bringt und auf dessen Fragen die Zuständigen bei der Behörde ausschließlich mit „ja“ oder „nein“ antworten können
die Baubeschreibung
die Bauzeichnungen mit Lageplan, Ansichten, Grundrissen und Schnitten
Fotos des Grundstücks
eine Berechnung der Bruttorauminhalte
ggf. Kopien von Baulasten
ggf. Beschreibung der geplanten Nutzung (bei einer Gewerbeimmobilie)
ggf. Abweichungsantrag (wenn Sie beim Hausbau von bestehenden Bebauungsplänen abweichen möchten)

Fragen Sie aber auf jeden Fall bei der zuständigen Baubehörde nach, welche Dokumente gewünscht sind, ehe Sie die Anfrage einreichen. Sie ersparen sich damit eine längere Wartezeit: Bis die Bauvoranfrage beantwortet wird, können auch bei vollständigen Unterlagen bis zu drei Monate vergehen. Muss das Amt noch Dokumente nachordern, verlängert sich die Frist entsprechend.

Bauvoranfrage: Kosten variieren

Für eine formlose Bauvoranfrage liegen die Kosten je nach Bundesland und Umfang bei etwa 50 bis 200 Euro. Stellen Sie hingegen eine förmliche Anfrage, liegen die Kosten höher. Ihre genaue Höhe hängt wiederum sowohl vom Bundesland als auch vom Umfang des Bauvorhabens ab, aber als Faustregel können Sie rund 0,1 bis 0,2 Prozent der geplanten Kosten für das gesamte Bauvorhaben rechnen. Umso wichtiger ist es, dass Sie im Vorfeld sorgfältig prüfen, ob die Bauvoranfrage für Sie relevant ist.

So geht es nach der Bauvoranfrage weiter

Haben Sie Ihren Bauvorbescheid bekommen, können Sie den Bauantrag stellen. Dazu benötigen Sie die Dokumente, die Sie schon für die Bauvoranfrage zusammengestellt haben, und weitere. Welche das sind, erfahren Sie beim Bauamt. Die Bauvoranfrage ersetzt also nicht den Bauantrag und der Bauvorbescheid ist nicht gleichzusetzen mit der Bewilligung des Bauantrags!

Falls Ihre Bauvoranfrage abschlägig beschieden wird, sollten Sie einen Termin mit der für Sie zuständigen Person beim Bauamt vereinbaren. Hier erfahren Sie, in welchen Teilen Ihr Plan nicht bewilligt wird. Sie können absprechen, durch welche Anpassungen Sie die Zusage bekommen würden. Haben Sie das Grundstück noch nicht gekauft, können Sie gegebenenfalls noch vom Kauf absehen, wenn Sie keine Kompromisse beim Bau Ihres Hauses eingehen möchten.

Fazit: Bauvoranfrage kann sich lohnen

Sind Sie unsicher, ob Sie Ihr Bauvorhaben so in die Tat umsetzen dürfen, wie Sie es geplant haben, kann sich die Bauvoranfrage für Sie lohnen: Für den Bauantrag zahlen Sie leicht 0,5 Prozent der veranschlagten Bausumme. Wollen Sie sichergehen, dass es sich lohnt, ihn zu stellen, kann die Bauvoranfrage hilfreich sein. Gleiches gilt, wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten. Grundsätzlich sollten Sie aber immer im Hinterkopf behalten, dass der Bauvorbescheid nach einer förmlichen Abfrage zwar rechtlich bindend ist, es aber immer noch vom Bundesland abhängt, in welchem Umfang das der Fall ist. Wägen Sie also sorgfältig ab, ob die Bauvoranfrage Ihnen weiterhelfen wird.

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