Bauträgervertrag: Definition, Inhalt und Stolpersteine

Wer den Traum von den eigenen vier Wänden mit wenig Eigenaufwand realisieren will, der entscheidet sich häufig für den Hauskauf über einen Bauträger. Der Vorteil: Da Grundstück und Wohnimmobilie von demselben Anbieter stammen, spart man sich lange Wege und mühsame Verhandlungen mit verschiedenen Ansprechpartnern. Doch bevor man den Bauträgervertrag unterschreibt, sollte man ihn genau prüfen – denn nicht selten enthalten diese speziellen Verträge Stolpersteine und Mängel, die den Hauskauf deutlich erschweren können.

Bei dem sogenannten Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag, der zwischen dem Hauskäufer und dem verantwortlichen Bauträger geschlossen wird. Dementsprechend ist er weder als Verbraucher- noch als klassischer Kaufvertrag anzusehen. Denn seit der Reformierung des Bauvertragsrechtes im Jahr 2018 gilt der Bauträger als Bauherr – und nicht mehr der Käufer, der die Immobilie nebst Grundstück von der Baufirma erwerben möchte. Dem gegenüber steht übrigens der Verbraucherbauvertrag, der im Falle eines Neubaus zwischen dem Bauherrn und den beauftragten Baufirmen geschlossen wird. Wer sein neues Eigenheim nicht selber bauen, sondern bezugsfertig kaufen möchte, sollte vor der Unterschrift des Bauträgervertrages jedoch einige wichtige Dinge beachten.

Auf welche Inhalte sollte ich bei einem Bauträgervertrag besonders achten?

Laut Bauherren-Schutzbund e.V. (kurz BSB) kommt es immer wieder vor, dass Bauträgerverträge zu Ungunsten des Käufers ausfallen. Daher sollte dieser immer ausführlich geprüft werden, bevor man ihn unterschreibt. Dabei gehört die sogenannte Baubeschreibung zu den mit Abstand wichtigsten Inhalten. Denn darin werden nicht nur sämtliche Regelungen zur technischen Ausführung des Hausbaus aufgeführt, sondern ebenso die Art und der Umfang der angebotenen Leistungen sowie alle wichtigen Angaben zum Ablauf. Darüber hinaus muss die Baubeschreibung eine verbindliche Angabe in Bezug auf den Zeitpunkt der Fertigstellung beinhalten. Sollte es hierbei zu Unklarheiten kommen, empfiehlt es sich, das Dokument von einem unabhängigen Experten überprüfen zu lassen und den Vertrag erst zu unterschreiben, sobald alle offenen Fragen geklärt sind.

Gut zu wissen: Ein Bauträgervertrag muss – anders als sonstige Bauverträge – immer notariell beurkundet werden, da auch der Grundstückskauf zu den Vertragsbestandteilen gehört. Die unabhängige Überprüfung des Vertrages muss also vor dem Beurkundungstermin stattfinden.

Was sind die Stolpersteine bei einem Bauträgervertrag?

Es kann zum einen vorkommen, dass sowohl der Leistungsumfang als auch die damit verbundene Leistungsbeschreibung im Bauträgervertrag nur vage formuliert sind. Hier sollte der Hauskäufer darauf achten, dass der gesamte Leistungsumfang ausführlich und eindeutig dargelegt wird, um spätere Komplikationen und Missverständnisse zu vermeiden. Zum anderen sollte der Käufer stets auf präzise Angaben in Bezug auf die gesetzten Fristen (Baubeginn, Fertigstellung und gesamte Bauzeit) bestehen sowie Vertragsstrafen verankern, um im Falle einer Verzögerung nicht mit leeren Händen dazustehen. Darüber hinaus sollte sich der Bauträgervertrag nicht nur auf die Klauseln zur Nacherfüllungs- und Nachbesserungspflicht beschränken, sondern auch die gesetzlichen Rechte des Schadensersatzes und eine Rücktrittsklausel beinhalten.

Zudem sollte der Käufer auf klar definierte Sicherheitsleistungen des Bauträgers im Vertrag bestehen. In der Regel handelt es sich dabei um rund fünf Prozent der gesamten Kosten. Um eventuelle Mängelbeseitigungsansprüche während der Gewährleistungsfrist abzudecken, empfiehlt sich übrigens eine weitere Sicherheitsleistung in vergleichbarer Höhe, um beispielsweise bei einer Insolvenz des Bauträgers sämtliche Gewährleistungsansprüche weiterhin durchsetzen zu können. Abschließend noch ein Hinweis in Bezug auf die Zahlungsmodalitäten: Aus dem Bauträgervertrag sollte klar hervorgehen, dass der Käufer erst dann die erste Abschlagszahlung leisten muss, wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu seinen Gunsten vorliegt – denn sonst würden Kosten entstehen, ohne dass der Käufer auch der rechtmäßige Eigentümer ist.

Wichtig: Da die Wohnimmobilie, die durch den Bauträgervertrag erworben wird, zum Zeitpunkt der Unterschrift in der Regel noch nicht fertiggestellt wurde, sollte der Käufer stets darauf achten, dem Bauträger nicht direkt den vollen Kaufpreis zu zahlen. Stattdessen empfiehlt es sich, verschiedene Abschlagszahlungen zu vereinbaren, die erst nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnittes ausgezahlt werden müssen.

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