Baugenehmigung und Bauantrag – das sollten Sie als Bauherr wissen

Erst der Antrag, im Anschluss die Genehmigung und dann der Startschuss für den Bau. So lassen sich stark verkürzt die wichtigen Schritte auf dem Weg ins Eigenheim zusammenfassen. Es gehört aber noch mehr dazu. Hier erfahren Sie, wie Sie einen Bauantrag für eine Baugenehmigung stellen, welche Kosten auf Sie zukommen und wie viel Zeit Sie einplanen sollten.

Mit ihm kommt der Stein ins Rollen: Bedeutung des Bauantrags

Der Bauantrag bildet die Grundlage, damit ein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden darf. Ohne ihn kann es keine Baugenehmigung geben. Diese ist zwingend erforderlich – unabhängig davon, ob es sich um ein gewerblich oder privat genutztes Objekt handelt. Den Antrag müssen Sie schriftlich bei der zuständigen Gemeinde einreichen. Ist er eingegangen, beginnt ein Prüfverfahren. Der Bauantrag wird dafür zunächst an die verantwortliche Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet.

Im Rahmen dieses Verfahrens ist sicherzustellen, dass die geplante Immobilie im Einklang mit den Bestimmungen von Bauordnungsrecht und Bebauungsplan steht. Konkret gilt es dabei unter anderem zu beantworten, ob sich das Gebäude stimmig in die Umgebung einfügt oder ob und inwieweit Nachbargrundstücke sowie geplante Straßen dadurch beeinträchtigt werden könnten. Gibt es bei diesen Punkten keine Bedenken, stellt die Behörde die Baugenehmigung aus.

Wenn Sie einen Bauantrag einreichen, benötigen Sie dafür eine Reihe von Dokumenten. Unerlässlich sind die amtlichen Bauvordrucke, die Sie gemeinsam mit anderen Nachweisen vorlegen müssen. Dazu zählen in den meisten Fällen:

• Lageplan
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Maße, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Angaben zu Erschließung, Entwässerung und Wasserversorgung
• Sicherheitsbelege (Wärme- und Schallschutz, Statik)
• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
• Aufstellung der Kosten für den Rohbau und das gesamte Projekt

Unter Umständen verlangt die Gemeinde auch, das Einverständnis der Nachbarn zum geplanten Bauvorhaben einzuholen. Sofern das der Fall ist, gehört auch dieser Beleg zum Bauantrag. Jedes Bundesland stellt etwas andere Anforderungen. Es empfiehlt sich daher, vorab bei der Bauaufsichtsbehörde nachzufragen. So wissen Sie genau, welche Dokumente Sie benötigen. Die Nachweise müssen Sie in 3-facher Ausführung zur Hand haben. Davon behalten die Gemeinde und die Bauaufsichtsbehörde jeweils ein Exemplar ein. Nachdem Ihnen die Baugenehmigung erteilt wurde, geht ein Exemplar an Sie zurück.

Nur selten geht es ohne einen Bauantrag – der Nutzen einer Bauvoranfrage

Für nahezu alle Gebäude bedarf es einer Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen. Er ist unverzichtbar, wenn Sie ein Eigenheim planen. Es gibt jedoch auch wenige Ausnahmen, bei denen er sich erübrigt. Gemeint sind damit Objekte, die nicht größer als 30 Quadratmeter ausfallen und die nicht als Aufenthaltsort für Personen dienen. Ein Gartenhäuschen, ein Geräteschuppen oder auch ein Carport lassen sich hier exemplarisch nennen.

Dabei ist der Carport jedoch schon etwas kritischer zu betrachten, denn hier kann womöglich auch eine Baugenehmigung notwendig sein. Das richtet sich unter anderem nach der Garagenverordnung des Bundeslandes, in dem Sie das Vorhaben planen. Für Garagen müssen Sie sich im Übrigen oftmals ebenso eine Zusage einholen. Besagte Verordnungen geben die Grenzen für die Grundflächen und die Höhen vor. Liegen Sie mit Ihrem Projekt darüber, ist ein Bauantrag vonnöten. Gleiches gilt für den Bau einer Terrasse. Soll diese ein Dach erhalten oder gar zum Wintergarten umgewandelt werden, bedarf es auch hier einer Erlaubnis.

Als hilfreich kann es sich erweisen, eine Bauvoranfrage zu stellen – noch bevor Sie einen Bauantrag einreichen. Die Kosten dafür sind sehr überschaubar. In der Regel fällt lediglich ein 2-stelliger oder niedriger 3-stelliger Eurobetrag an. Sie ziehen daraus aber Vorteile, wenn es Unklarheiten bezüglich eines Grundstücks gibt. Von der Möglichkeit einer Bauvoranfrage lässt sich schon im Vorfeld eines Kaufs Gebrauch machen. So erhalten Sie Gewissheit, ob das Land überhaupt bebaut werden darf und inwieweit mit Einschränkungen zu rechnen ist. Gegenüber dem Bauantrag beansprucht die Bauanfrage eine kürzere Bearbeitungsdauer und es sind weniger Unterlagen notwendig. Einzureichen ist sie beim zuständigen Bauordnungsamt.

So stellen Sie einen Bauantrag: Kosten und Ablauf

Für das Stellen eines Bauantrags sollten Sie Zeit einplanen. Zum einen müssen Sie zunächst alle wichtigen Unterlagen zusammentragen, zum anderen erfordert auch das Bearbeiten durch die Behörde etwas Geduld.

Es ist durchaus denkbar, dass Sie erst nach mehreren Monaten eine Rückmeldung erhalten. Ein guter Richtwert sind 3 Monate – beim Einreichen Ihrer Dokumente wird Ihnen dazu womöglich eine Auskunft erteilt. Grundsätzlich ist aber eine Spanne zwischen 2 Wochen und 6 Monaten denkbar. Einfluss darauf haben unter anderem die geplante Maßnahme sowie die Regelungen des Bundeslandes, in dem sie vorgesehen ist. Der allgemeine Ablauf gestaltet sich wie folgt:

• Sie lassen sich von der Baubehörde ein Bauantragsformular aushändigen.
• In Abstimmung mit dem Bauvorlageberechtigten füllen Sie das Formular aus.
• Sie reichen den Antrag ein und fügen die erforderlichen Nachweise in 3-facher Ausführung bei.
• Binnen 10 Tagen muss das Bauamt den Antrag auf Vollständigkeit prüfen.
• Gibt es keine Beanstandungen, kann die Behörde eine Baugenehmigung erteilen.

Es ist unbedingt auf Vollständigkeit der Dokumente zu achten. Fehlt etwas, verzögert das die Prüfung nur unnötig oder es droht die Ablehnung des Bauantrags. In aller Regel wird Ihnen aber eine 2-wöchige Frist gewährt, um die geforderten Belege nachzuliefern.

Gut zu wissen: Beim Einreichen des Antrags erhalten Sie als Bauherr Unterstützung von einem Bauvorlageberechtigten. Zumeist ist das ein Architekt oder ein Bauingenieur, der über die nötige Expertise verfügt und das Vorhaben verantwortet. Gemeinsam mit ihm unterzeichnen Sie das Dokument.

Bauherren stellen sich die berechtigte Frage, wie viel sie für den Bauantrag an Kosten einplanen müssen. Eine präzise, allgemeingültige Antwort lässt sich darauf nicht geben. Durch die unterschiedlichen Gebührenordnungen der Bundesländer existiert kein einheitlicher Wert. Einfluss hat außerdem, wie umfangreich sich der Aufwand für das Bearbeiten gestaltet. Die für den Bauantrag anfallenden Kosten erhöhen sich, wenn etwa weitere Ämter in die Prüfung einbezogen werden müssen oder es zusätzlicher Genehmigungen bedarf. Orientierung bietet aber eine Faustregel: Sie geht von rund 0,5 Prozent der Baukosten für den Antrag aus. Umfasst das Vorhaben ein Investitionsvolumen von 300.000 Euro, sind für die Baugenehmigung Kosten in Höhe von etwa 1.500 Euro einzukalkulieren.

Baugenehmigung – grünes Licht, aber noch nicht das entscheidende Dokument

Solange die Behörde den Bauantrag prüft, darf noch nicht mit dem Projekt begonnen werden. Immerhin muss sie zunächst sicherstellen, ob

• sich das Vorhaben mit dem örtlichen Bebauungsplan deckt,
• das Bauordnungsrecht eingehalten wird und
• keine Verstöße gegen weitere rechtliche Vorschriften zu erwarten sind.

Auch das Einverständnis der Nachbarn kann gefragt sein. Sie werden über das Bauprojekt informiert und bekommen innerhalb einer Frist von 2 Wochen die Gelegenheit, Einsicht in den Bauantrag zu nehmen. Sofern alle rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden, hat ihr Veto aber kaum Wirkung. Verzögerung könnte lediglich eine Klage bewirken. Für diese gibt es aber nur begrenzte Erfolgsaussichten, wenn alle Vorgaben erfüllt sind. Dank der professionellen Planung von Bauvorlageberechtigten wird in den meisten Fällen eine Baugenehmigung erteilt.

Sie erhalten diese in schriftlicher Form. Ihre Gültigkeit bleibt je nach Bundesland für eine Dauer von bis zu 4 Jahren bestehen. Innerhalb dieser Zeit muss der Baubeginn erfolgen. Sie können jedoch auch eine Verlängerung beantragen. Allerdings ist die Baugenehmigung noch nicht das finale Dokument. Zusätzlich bedarf es einer Baufreigabe. Diese wird erst ausgestellt, wenn wirklich jedes Detail wie der Wärmeschutznachweis oder die Prüfstatik geklärt ist. Bei der Baufreigabe handelt sich um einen roten Punkt, der in Form eines Baustellenschilds gut sichtbar auf dem Grundstück angebracht wird. Alternativ ist auch von einem Baufreigabeschein die Rede. In der Vergangenheit haben die Behörden dieses Dokument an die Bauherren gesendet. Mittlerweile kann es selbst heruntergeladen und ausgedruckt werden, sobald es zur Verfügung steht.

Fazit: Für Baugenehmigung Kosten und Wartezeit einplanen

Ohne einen Bauantrag darf kein Eigenheim errichtet werden. Er ist jedoch nur der erste wichtige Schritt in dem Prozess bis zum Baubeginn. Bei dem Ausfüllen des Formulars und dem Zusammentragen der Unterlagen steht Ihnen als Bauherr ein Bauvorlageberechtigter zur Seite, der für Ihr Vorhaben zuständig ist. Sind alle Dokumente vorhanden und die zu prüfenden Punkte abgeschlossen, erhalten Sie die Baugenehmigung. Für diesen Vorgang sollten Sie Kosten in Höhe von etwa 0,5 Prozent der Gesamtausgaben für Ihr Projekt einplanen. Rechnen Sie auch damit, dass durchaus 3 Monate vergehen können, bis das Ergebnis vorliegt. Auf die Baugenehmigung folgt schließlich noch die Baufreigabe, ohne die Sie nicht mit den Arbeiten beginnen dürfen. Nur in wenigen Ausnahmen sind Bauantrag und Baugenehmigung nicht erforderlich – etwa beim Bau einer Garage oder eines Carports.

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