Baufinanzierungsarten: Welche Möglichkeiten gibt es, eine Immobilie zu finanzieren?
Viele Wege führen ins Eigenheim – und die meisten über die Bank. Die wenigsten Immobilienkäufer sehen sich schließlich in der komfortablen Situation, eine solche Investition allein mit eigenen finanziellen Mitteln tätigen zu können. Mit einem Darlehen wird der Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit. Für eine Baufinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Welche das sind, wodurch sie sich auszeichnen und wann sie sich jeweils als besonders sinnvoll erweisen, lesen Sie auf dieser Seite.
Das Annuitätendarlehen als am häufigsten gewähltes Finanzierungsmodell
Planungssicherheit ist ein wichtiges Argument für die Popularität des Annuitätendarlehens. Vor dem Abschluss wird eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Das bedeutet, dass sich die Bank mit dem Kunden auf einen festen Zinssatz verständigt, der für einen bestimmten Zeitraum gilt. Die Raten – als Jahressumme auch Annuitäten genannt – bleiben dabei stets gleich hoch. Eine Veränderung findet aber innerhalb dieser Raten statt. Sie setzen sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Der Zinsanteil verringert sich konstant, da dieser nur auf die mit jeder Rate sinkende Restschuld erhoben wird. Im Gegenzug wächst der Tilgungsanteil.
Die Zinsbindung wird häufig auf 5 bis 15 Jahre festgelegt. Auch längere Phasen von beispielsweise 25 oder 30 Jahren sind denkbar. Zumeist ist die Restschuld aber zum Ende dieser Dauer noch nicht vollständig beglichen. Dann rückt eine Anschlussfinanzierung auf den Plan. Die Bank schlägt dem Kunden dafür eine neue Zinsvereinbarung vor. Stimmt er dieser zu, wird von einer Prolongation gesprochen. Alternativ dazu kann er zu einem anderen Kreditinstitut wechseln, das ihm attraktivere Konditionen gewährt. Es kommt zu einer sogenannten Umschuldung des Immobilienkredits.
Von allen Baufinanzierungsarten ist diese Variante die mit Abstand am häufigsten gewählte: Rund 70 Prozent der angehenden Haus- und Wohneigentümer setzen auf diese Lösung. Es gibt noch mehrere Varianten des Annuitätendarlehens. Eine davon ist das Volltilgerdarlehen, bei dem die Rahmenbedingungen bis auf eine Ausnahme identisch sind: Am Ende der Zinsbindung hat der Kreditnehmer die Hypothek komplett getilgt. Damit ist er schuldenfrei, sodass sich eine Anschlussfinanzierung für ihn erübrigt.
Auf eben diese zielt das Forward-Darlehen ab. Dessen Bezeichnung beruht darauf, dass sich der Bankkunde Konditionen zum gegenwärtigen Zinsniveau bis zu 66 Monate im Voraus sichern kann. Es wird also während der laufenden Finanzierung abgeschlossen und lässt sich in Phasen empfehlen, in denen mit steigenden Zinsen für die Zukunft zu rechnen ist.
Die flexibelste aller Baufinanzierungsarten: Das variable Darlehen
Das variable Darlehen gilt von seinem Grundprinzip auch als eine Sonderform des Annuitätendarlehens. Gemeinsam haben die beiden Varianten, dass der Kreditnehmer regelmäßig Raten zahlt, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil ergeben. Der große Unterschied besteht jedoch darin, dass die Zinsen nicht über mehrere Jahre festgeschrieben sind. Stattdessen werden sie alle 3 Monate an das aktuelle Marktniveau angepasst. Als Referenz dient die Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR). Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem sich die europäischen Banken untereinander Geld leihen.
Für den Kreditnehmer bedeutet das Ungewissheit, denn die Raten können nach jedem Quartal steigen oder sinken. Wegen des Risikos ist dieses Modell vor allem als Zwischenfinanzierung geeignet. Ein typisches Szenario: Sie planen den Erwerb einer neuen Immobilie und benötigen dafür zeitnah eine größere Summe. Parallel dazu verkaufen Sie Ihr bisheriges Wohneigentum und warten noch auf den Erlös. Der Vorteil des variablen Darlehens ist darin zu sehen, dass es sich zu jedem Termin der Zinsanpassung in ein Annuitätendarlehen umwandeln lässt. Außerdem darf es mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt und vollständig zurückgezahlt werden, ohne dass dafür zusätzliche Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Der Bausparvertrag – Immobilienfinanzierung für die Zukunft
Ein Bausparvertrag ist für all jene geeignet, die den Kauf oder Bau einer Immobilie erst in der Zukunft vorsehen und die Zeit bis dahin zur Kapitalbildung nutzen möchten. Sie zahlen zunächst über die Dauer mehrerer Jahre Geld in einen Sparplan ein und erhalten dafür von der Bank Zinsen. In den meisten Fällen müssen zwischen 30 und 50 Prozent der vertraglich vereinbarten Bausparsumme angespart werden – dann wird das Bauspardarlehen zuteilungsreif. Das bedeutet, dass das Kreditinstitut das eingezahlte Bausparguthaben inklusive der aufgelaufenen Zinsen sowie den Restbetrag als Bauspardarlehen ausgibt.
Anschließend folgt die Tilgungsphase. Der Kunde begleicht nun den Kredit in konstanten Raten, die einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil enthalten. Auch das Bauspardarlehen ist somit eine Form des Annuitätendarlehens. Mit dem Vertragsabschluss verpflichtet sich der Kunde zur wohnwirtschaftlichen Verwendung des Geldes. Das bedeutet, dass er es ausschließlich für folgende Zwecke einsetzen kann:
- Bau einer Immobilie
- Kauf von Wohneigentum
- Modernisierung eines Objekts
- Umschulden einer Baufinanzierung
- Erwerben von Wohnrechten in einem Pflegeheim
Über die Renten- oder Lebensversicherung zum Wohneigentum
Im Rahmen einer Baufinanzierung gibt es auch Möglichkeiten, eine Versicherung einzusetzen – konkret sind es 2 Optionen. Eine davon sieht vor, sich für ein endfälliges Darlehen zu entscheiden. Bei dieser Variante zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen. Aus diesem Grund ist alternativ von einem tilgungsfreien Darlehen die Rede. Die Kreditsumme wird erst zum Vertragsende beglichen. Dafür muss der Kunde fristgerecht auf einen entsprechend großen Geldbetrag zurückgreifen können. Beispielsweise eignet sich eine Lebens- oder Rentenversicherung zum Ablösen der Darlehenssumme.
Der Schritt in die eigenen vier Wände ist zudem über ein Policendarlehen denkbar. Dabei beleiht der Kreditnehmer den Vertrag seiner Lebensversicherung vollständig oder zu einem Teil. Diese Vorgehensweise ist etwa dann denkbar, wenn die Finanzierung einer Immobilie schon im Wesentlichen durch Eigenkapital geleistet werden kann. Das Policendarlehen dient dazu, den Restbetrag abzudecken.
Lösung ohne Eigenkapital: Die Vollfinanzierung
Eine Faustregel besagt, dass der Kunde bei einer Baufinanzierung 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten über Eigenkapital abdecken sollte. Allerdings gibt es auch die Option, eine Immobilie komplett ohne eigene Mittel zu erwerben. Eine sogenannte Vollfinanzierung macht das möglich, wobei noch 2 verschiedene Varianten zu unterscheiden sind.
Bei der 100-Prozent-Finanzierung dient die Kreditsumme dazu, den Kaufpreis der Immobilie zu begleichen. Die Kaufnebenkosten, zu denen die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch und die Leistungen des Notars sowie eine eventuelle Maklercourtage gehören, zahlt der angehende Eigentümer selbst. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung dagegen deckt das Darlehen auch diese Ausgaben ab.
Für die Banken bedeuten diese Baufinanzierungsarten ein enormes Risiko, da sie mit einem besonders großen Geldbetrag einhergehen. Darlehen dieser Art werden nicht von jedem Kreditinstitut vergeben. Zudem müssen die Antragsteller hohe Bonität vorweisen. Kriterien sind unter anderem folgende:
- Ein überdurchschnittlich hohes Einkommen
- Eine sichere Arbeitsstelle (z. B. Beamtenstatus)
- Langfristig angelegtes Vermögen vorhanden
- Idealerweise bereits existierendes Immobilieneigentum
Außerdem sollte sich das zu finanzierende Objekt in einer attraktiven Lage befinden, sodass mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist. Wegen der zumeist erheblichen Kreditsumme sind lange Laufzeiten über mehrere Jahrzehnte üblich. Kreditnehmer müssen sich zudem auf hohe Zinsen und hohe monatliche Raten einstellen. Auch die Anschlussfinanzierung ist meist mit großen Kosten verbunden.
Hypothekendarlehen: Was der Begriff wirklich bedeutet
Das Hypothekendarlehen ist nicht – wie sich vielleicht vermuten ließe – eine weitere Darlehensform. Vielmehr wird dieser Begriff oftmals synonym für alle Baufinanzierungsarten verwendet. Dabei ist diese Bezeichnung eigentlich kaum noch zeitgemäß, denn Hypotheken spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle mehr. Stattdessen hat heute die Grundschuld Vorrang.
Die Grundschuld und die Hypothek sind Grundpfandrechte. Als solche werden sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ins Grundbuch eingetragen. Sie dienen der Bank als Sicherheit: Sollte der Kreditnehmer nicht mehr dazu in der Lage sein, die Raten zu begleichen, kann sie das Objekt zwangsversteigern.
Zwischen diesen beiden Grundpfandrechten besteht jedoch ein Unterschied. Eine Hypothek ist stets mit einer Schuld verknüpft. Nachdem ein Darlehen komplett getilgt wurde, erlischt sie und muss aus dem Grundbuch entfernt werden. Das gilt als aufwendig und kostenintensiv. Möchte der Immobilieneigentümer einen neuen Kredit gewährt bekommen, muss er dafür auch eine neue Hypothek aufnehmen. Eine Grundschuld ist nicht an eine Forderung gebunden. Nach ihrem Eintrag ins Grundbuch kann sie für verschiedene Vorhaben verwendet werden, sodass nicht für jeden Zweck ein neuer Vermerk notwendig ist.
Mehr als eine Baufinanzierung: Möglichkeiten zur Kombination
Es ist denkbar, mehr als nur ein Darlehen abzuschließen und 2 Baufinanzierungsarten miteinander zu kombinieren. Oft wird ein Annuitätendarlehen mit einer Finanzierung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verknüpft. Beide Anträge müssen zeitgleich gestellt werden. Die KfW gewährt günstige Konditionen bei einer Zinsbindung von bis zu 10 Jahren. Zudem ist es bei einigen Programmen möglich, erst 5 Jahre nach der Auszahlung mit dem Tilgen zu beginnen.
Ein Annuitätendarlehen lässt sich auch mit einem variablen Darlehen verbinden. Der überwiegende Teil der Gesamtsumme sollte dabei über das Annuitätendarlehen finanziert werden, das idealerweise 2 Drittel ausmacht. Der Kreditnehmer hat dabei die Sicherheit eines festen Zinssatzes. Dieser kann sich beim variablen Darlehen im 3-Monats-Rhythmus ändern. Zumeist wird dieser Kombikredit als Übergangslösung und nicht für einen langen Zeitraum genutzt.
Letztlich ist es auch möglich, eine der verschiedenen Baufinanzierungsarten mit einem Bausparsofortdarlehen zu kombinieren. Bei diesem wird dem Kunden die Kreditsumme umgehend ausgezahlt, um sie anschließend mit einem Bausparvertrag zu tilgen. Gegenüber einem Annuitätendarlehen ist dieser Weg aber häufig mit höheren Kosten verbunden.
Fazit: Baufinanzierungsarten gibt es für jede Situation
Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Variante zum Finanzieren einer Immobilie. Dank der gleichbleibenden Raten gewährleistet es Planungssicherheit. Dennoch muss es nicht für jeden die erste Wahl sein. Ist der Bau oder Erwerb eines Objekts erst mittelfristig vorgesehen, lässt sich auch ein Bausparvertrag in Erwägung ziehen.
Ein Forward-Darlehen hat unterdessen vorrangig für Anschlussfinanzierungen Relevanz. Steht in Zukunft die Auszahlung einer hohen Summe durch eine Lebens- oder Rentenversicherung in Aussicht, kann ein endfälliges Darlehen infrage kommen. Auf variable Darlehen wird zumeist für Zwischenfinanzierungen zurückgegriffen. Letztlich ist für ein so wichtiges Vorhaben wie eine Baufinanzierung stets eine Beratung durch einen Experten zu empfehlen. Er analysiert die persönliche Situation und findet die dazu am besten passende Lösung.
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