So lesen Sie die Baubeschreibung richtig

Damit Ihr Bauvorhaben nach Fertigstellung Ihren Vorstellungen entspricht, ist eine Baubeschreibung – auch Bauleistungsbeschreibung genannt – wichtig. Sie bietet Sicherheit für Bauherren, Bauträger und Bauunternehmen. Im Folgenden erfahren Sie, wer die Baubeschreibung erstellt, welche Bestandteile enthalten sein sollten und worauf Sie beim Lesen des Dokuments achten sollten. 

Was ist die Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauvertrags und beschreibt das Bauvorhaben sowie den gesamten Leistungsumfang. Die Art der Bauausführung und die verwendeten Materialien werden in der Bau- und Leistungsbeschreibung verbindlich angegeben. Auf dieser Grundlage kann das Bauvorhaben während der gesamten Bauzeit kontrolliert und überprüft werden.

Gemäß dem am 1.1.2018 in Kraft getretenen Bauvertragsrecht ist die Bauleistungsbeschreibung bei Verbraucherverträgen verpflichtend. Diese wird zu Rate gezogen, wenn es zwischen den Beteiligten zum Streit kommt. Wichtig sind daher genaue und nachvollziehbare Angaben.

Wer erstellt die Bauleistungsbeschreibung?

Die Leistungsbeschreibung wird von dem Bauträger oder der Baufirma erstellt – je nachdem, wer die Bauleistungen erbringt. Liegt die Bauplanung in den Händen des Bauherrn selbst oder übernimmt ein Architekt diese Aufgabe, muss das Bauunternehmen keine Leistungsbeschreibung vorlegen.

Welche Vorgaben gibt es für die Bauleistungsbeschreibung?

Handelt es sich um private Bauherren, sollen diese durch das Verbraucherschutzgesetz geschützt werden. Gemäß den Paragrafen 650a bis 650v des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist ein Bauunternehmer verpflichtet, dem Bauherrn vor dem Abschluss des Bauvertrags eine Leistungsbeschreibung in Textform vorzulegen.

Eine genaue Formulierungsvorgabe für die Bauleistungsbeschreibung gibt es nicht. Verschiedene Institutionen wie der Verband Privater Bauherren (VPB) stellen Musterbeschreibungen zur Verfügung.

Welchen Inhalt hat die Baubeschreibung?

Nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten für Verbraucherverträge verschiedene Informationspflichten. Es werden bestimmte Mindeststandards für die Baubeschreibung definiert. Folgende Angaben müssen enthalten sein und klar dargestellt werden:

• Das Dokument beinhaltet eine allgemeine Beschreibung des Vorhabens. Bei einem Neubau sind Haustyp und Bauweise anzugeben
• Art und Umfang der durchzuführenden Leistungen (beinhaltet auch Bauleitung und Baustelleneinrichtung, sofern diese Teil der Leistungen sind)
• Grundrisse und Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie weiteren Gebäudedaten
• Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke
• Beschreibung der Innenausbauarbeiten (sofern vereinbart)
• Beschreibung der Gebäudetechnik (sofern vereinbart)
• Beschreibung weiterer Einbauten wie Sanitär- oder Elektroanlagen (Sanitärobjekte, Armaturen, Außenanlagen, Informationstechnologie)

Grundsätzlich sollte die Baubeschreibung so ausführlich wie möglich sein, damit spätere Streitigkeiten vermieden werden. So sollten beispielsweise genaue Angaben über die Dachkonstruktion wie Art und Neigungswinkel enthalten sein. Alles, was nicht in der Leistungsbeschreibung enthalten ist, kann sonst zu Mehrkosten für den Bauherrn führen, da nicht erwähnte Leistungen im Zweifel nicht ausgeführt werden und nachträglich beauftragt werden müssen.

Zusätzlich zu den Mindestangaben sind weitere Daten in dem Dokument zu empfehlen:

• Neben dem Umfang der Leistungen sollten auch Mengenangaben über die erforderlichen Materialien sowie Herstellerangaben und etwaige Prüfnummern genannt werden. Sind Subunternehmer an dem Vorhaben beteiligt, sind diese in der Beschreibung zu erwähnen.
• Nach Angaben des Verbands Privater Bauherren sollte in der Beschreibung unbedingt ein verbindlicher Fertigstellungstermin genannt werden. Sollte der Baubeginn nicht feststehen, ist idealerweise die Dauer des Vorhabens zu benennen.
• Details zur Gestaltung der Außenanlagen wie die Errichtung eines Carports oder eines Stellplatzes sollten ebenfalls zu den Bestandteilen der Baubeschreibung gehören.

Worauf muss ich als Bauherr bei der Bau- und Leistungsbeschreibung achten? 

• Die Bau- und Leistungsbeschreibung sollte möglichst konkrete Formulierungen mit eindeutigen Angaben enthalten, die keine Deutungen zulassen. Vor allem schwammige Begriffe wie etwa „hochwertig“, die unterschiedlich ausgelegt werden können, sollten Sie kritisch hinterfragen und im Zweifel ändern lassen.
• Laien, die sich mit Baubeschreibungen nicht auskennen, sollten vor Unterzeichnung des Vertrags idealerweise den Rat eines Bausachverständigen einholen.
• Oftmals enthalten Baubeschreibungen den Satz, dass der Bauunternehmer sich Abweichungen aus wirtschaftlichen, technischen oder architektonischen Gründen vorbehält. Damit sichert sich das Unternehmen die Möglichkeit, die Beschreibung nach eigenem Ermessen abzuändern. Für den Bauherrn ist diese Formulierung äußerst nachteilig, da der Bauunternehmer damit den Leistungsumfang jederzeit anpassen kann.
• Haben Sie mit dem ausführenden Unternehmen Ergänzungen oder Änderungen vereinbart, sollten diese unbedingt schriftlich dokumentiert werden.

Welche Vorteile habe ich als Bauherr durch die Baubeschreibung?

Mit der Baubeschreibung sichern sich Bauherren wesentliche Leistungen und Termine rund um das Bauvorhaben. Art und Umfang der auszuführenden Arbeiten sind im besten Fall detailliert beschrieben. Alle in der Baubeschreibung festgelegten Punkte sind für das Bauunternehmen verbindlich. 

Der Bauherr weiß, wann er mit der Fertigstellung rechnen kann, und gewinnt so eine ausgezeichnete Planungssicherheit. Er kann die Kündigung seiner bisherigen Wohnung und den Umzug vorausschauend planen.

Bei einer Baufinanzierung lässt die Bank sich die Baubeschreibung vorlegen. Auf Basis dieses umfangreichen Dokuments kann das Kreditinstitut den Wert der Immobilie genau einschätzen, was die Kreditentscheidung erleichtert. 

Fazit: Baubeschreibung – je umfangreicher, desto sicherer für den Bauherrn

Für den Bauherrn bietet eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung Sicherheit für die durchzuführenden Arbeiten. Es werden nicht nur die Leistungen, sondern auch die Art der Ausführung und die Materialien genannt, sodass genau nachvollziehbar ist, wie das Bauunternehmen das Vorhaben erledigt. Wichtig ist, die Baubeschreibung genau zu prüfen und auf schwammige Formulierungen zu verzichten, die im Zweifel von den Parteien unterschiedlich ausgelegt werden könnten. Wer unsicher ist, was den Text der Leistungsbeschreibung angeht, sollte unbedingt den Rat eines Bausachverständigen einholen, um Streitigkeiten zu vermeiden, die in solchen Fällen häufig erst gerichtlich beigelegt werden.

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