Auslandsimmobilien kaufen – das sollten Sie wissen

Eine Erholungsoase in Spanien oder ein Strandhaus in Frankreich sein Eigen nennen – viele Menschen träumen davon, eine eigene Immobilie im Ausland zu besitzen. Schließlich kann das eigene Haus oder die eigene Wohnung in einem anderen Land ideal als Feriendomizil oder als Altersresidenz genutzt werden. Genauso gut ist es möglich, durch eine zeitweise oder dauernde Vermietung der Immobilie einen Zuverdienst zu erzielen. Allerdings gibt es beim Kauf von Auslandsimmobilien einige wichtige Aspekte zu beachten, die im Folgenden genauer beleuchtet werden.

Auslandsimmobilien kaufen: So wählen Sie die richtige Immobilie im Ausland

Viele Menschen möchten sich durch den Kauf einer Auslandsimmobilie ein eigenes Urlaubsrefugium schaffen. Das garantiert die Möglichkeit, auch spontan für ein paar Tage in den Urlaub fahren und diese Auszeit in einem eigenen Ferienhaus oder einer eigenen Ferienwohnung verbringen zu können. Viele Haus- oder Wohnungskäufer planen außerdem, ihre Auslandsimmobilie als Altersresidenz in der Sonne zu nutzen. Zusätzlich wünschen sich Käufer von Auslandsimmobilien meistens, dass sie mit ihrer Immobilie zumindest zeitweise einen Zuverdienst durch Mieteinnahmen generieren können.

Damit sich all diese Ziele vereinbaren und realisieren lassen, kommt es entscheidend auf die Wahl der richtigen Immobilie an. Welche Immobilie passend ist, hängt wiederum davon ab, welches im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf Ihr Primärziel ist.

Welches Ziel verfolgen Sie mit der Immobilie im Ausland?

• Sofern Sie vorhaben, Ihre Immobilie lediglich zu privaten Urlaubszwecken zu nutzen, können Sie Land und Lage prinzipiell frei wählen. Lediglich rechtliche Vorgaben oder natürlich Ihr Budget können die Kaufoptionen einschränken.
• Möchten Sie eine Auslandsimmobilie kaufen und sie später als Altersresidenz nutzen, sollten Sie ein Zielland mit eher mildem Klima und einer soliden medizinischen Versorgung wählen. Beides erleichtert Ihnen das Leben im Alter deutlich.
• Bei der Vermietung Ihrer Immobilie als Feriendomizil kommt es nicht nur auf die Beliebtheit des Ziellandes an. Auch eine die attraktive Lage der Immobilie sowie eine gute Verkehrsanbindung sind wichtig.

Natürlich gibt es eine ganze Reihe von Ländern, die attraktive Bedingungen für Ihre Auslandsimmobilie bieten. Besonders lohnend erscheint der Kauf aktuell in südeuropäischen Ländern wie Spanien oder Griechenland. Zum einen herrschen dort relativ geringe Immobilienpreise. Zum anderen sind diese Länder aufgrund des Klimas und auch wegen ihrer langen Strände bei Touristen sehr beliebt, sodass Sie die Immobilie auch leicht als Ferienhaus oder Ferienwohnung vermieten können.

Schwieriger gestaltet sich der Immobilienkauf dagegen zum Beispiel in den Niederlanden, der Schweiz, Österreich oder in Dänemark. Hier verkomplizieren gesetzliche Auflagen – etwa die Notwendigkeit einer Erwerbsgenehmigung oder einer Anmeldung des Erstwohnsitzes im selben Land – den Immobilienkauf erheblich.

Diese Möglichkeiten gibt es bei der Auslandsimmobilien-Finanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie mit Standort in Deutschland läuft meist nach folgendem Schema ab: Vereinfacht gesagt stellt Ihnen die Bank die für den Kauf oder den Bau benötigte Finanzierungssumme zur Verfügung. Als Sicherheit für den gewährten Kredit bringen Sie Ihre Immobilie ein. Sollten Sie Ihren Kredit nicht mehr bedienen können, darf die Bank auf Ihre Immobilie zugreifen.

Soll hingegen eine Immobilie im Ausland finanziert werden, akzeptiert eine deutsche Bank die Auslandsimmobilie meist nicht als Sicherheit. Nur wenige spezialisierte deutsche Anbieter geben Ihnen die Möglichkeit, ein Bauspar- oder Hypothekendarlehen über eine Immobilie abzusichern, die Sie im Ausland erwerben. Sofern Sie dennoch planen, den Kauf Ihrer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank zu finanzieren, wird von den Banken regelmäßig erwartet, dass Sie eine bereits schuldenfreie andere Immobilie besitzen, die als Kreditsicherheit dienen kann.

Viele Käufer entscheiden sich daher, die Finanzierung der Immobilie über eine ausländische Bank abzuwickeln. Die Baufinanzierung erfolgt dann über ein Kreditinstitut, das in dem Land ansässig ist, in dem sich auch die Auslandsimmobilie befindet.

Bei einer Auslandsfinanzierung sollten Sie jedoch beachten, dass die dortigen Kreditbereitstellungszeiten von den in Deutschland üblichen, eher kurzen Wartefristen deutlich abweichen können. Außerdem können sich auch die örtlich verlangten Zinsen und Gebühren von den in Deutschland üblichen stark unterscheiden.

Um diese und ähnliche Finanzierungseinzelheiten genau zu durchdringen, sollten Sie bei Bankterminen einen Dolmetscher hinzuziehen, sofern Sie die Landessprache nicht absolut sicher beherrschen. Auch das Hinzuziehen eines Anwalts, der die Gepflogenheiten vor Ort kennt, kann von großem Nutzen sein.

Immobilien im Ausland kaufen: Unterschiede zum Immobilienkauf in Deutschland

Nicht nur rund um die Immobilienfinanzierung gibt es Abweichungen von den in Deutschland geltenden Regeln. Zusätzlich können auch rechtliche Unterschiede hinsichtlich des Hausbaus oder des Immobilienkaufs im Ausland existieren.

Für Kauf- oder Bauwillige bedeutet das insbesondere, dass Sie sich unbedingt mit den im Zielland geltenden Regelungen und Gesetzen vertraut machen sollten. Das ist wichtig, da in anderen Ländern beispielsweise bereits mündliche Vereinbarungen oder Vorverträge bindende Wirkung entfalten können.

Außerdem sollten Sie bedenken, dass es im Ausland auch bei der Besteuerung deutliche Unterschiede zu den deutschen Regelungen gibt. Sogar innerhalb der EU unterscheiden sich Steuerarten und deren Höhe erheblich. Während die Grunderwerbsteuer beispielsweise in Belgien bei 12,5 Prozent liegt, beträgt sie in Frankreich nur etwa 5 Prozent. Auch diese Aspekte sollten Sie kennen und berücksichtigen.

Selbst wenn Sie die Landessprache fließend beherrschen, empfiehlt es sich dennoch, bei allen Terminen rund um den Immobilienerwerb einen Dolmetscher hinzuzuziehen. Um alle rechtlichen Klippen zu umschiffen, sollten Sie sich außerdem möglichst von einem einheimischen Anwalt beraten lassen.

Fazit: Erfolgreich eine Auslandsimmobilie kaufen

Wer sich für den Kauf einer Auslandsimmobilie als Feriendomizil, Alterswohnsitz oder Renditeobjekt interessiert, sollte sich im Vorfeld unbedingt mit den rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten im Zielland auseinandersetzen. Wer einen Dolmetscher sowie einen im Zielland ansässigen Anwalt hinzuzieht, kann Frust und hohe Kosten vermeiden. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass die Finanzierung der Immobilie über eine deutsche Bank oft nur dann möglich ist, wenn Sie in Deutschland bereits schuldenfreies Wohneigentum besitzen, das als Kreditsicherheit dienen kann.

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