Die Auflassungsvormerkung – deshalb ist sie wichtig

Bis der Eigentumsübergang bei einem Immobilienkauf vollzogen ist, dauert es eine Weile. Erst wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist das Geschäft abgeschlossen. Als rechtliche Sicherheit des Käufers dient daher die Auflassungsvormerkung, die direkt nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages eingetragen wird. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, warum die Vormerkung für den Erwerber besonders wichtig ist, wie Sie eingetragen wird und welche Kosten dabei entstehen.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Sind sich Käufer und Verkäufer über das Immobiliengeschäft einig, schließen Sie den notariellen Kaufvertrag. Bis der Eigentumsübergang stattfindet, vergeht jedoch einige Zeit. Der Käufer muss für die Finanzierung sorgen und den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Erst wenn der Kaufpreis entrichtet ist, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer ins Grundbuch. In dieser Phase gibt es für den Käufer keine Rechtssicherheit über den Kauf. So könnte beispielsweise der Verkäufer die Immobilie ohne Kenntnis des Notars oder Käufers ein zweites Mal veräußern. Oder er belastet in dieser Zeit das Objekt mit einer Grundschuld, die dann vom Käufer zu übernehmen wäre.

Wofür gibt es die Auflassungsvormerkung?

Zur Sicherung des Käufers gibt es daher die Auflassungsvormerkung, die direkt nach Kaufabschluss in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Die Vormerkung stellt sicher, dass der Verkäufer von nun an bis zur Eigentumsumschreibung nicht mehr auf die Immobilie zugreifen kann. Rechtliche Grundlage für die Vormerkung ist Paragraf 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Das Grundbuch genießt nach den Regelungen des BGB öffentlichen Glauben. Es ist davon auszugehen, dass der im öffentlichen Register eingetragene Eigentümer auch tatsächlich Grundstückseigentümer ist.

Würde der Verkäufer die Immobilie also ein zweites Mal verkaufen und der zweite Käufer das Grundbuch einsehen, stünde dort der Verkäufer als Eigentümer und der zweite Interessent könnte von der Rechtmäßigkeit des Geschäfts ausgehen. Wird nun eine Auflassungsvormerkung eingetragen, ist ersichtlich, dass bereits ein Verkauf stattgefunden hat.

Schutz bietet die Vormerkung zudem bei einer eventuellen Insolvenz des Verkäufers. Ist die Vormerkung im Grundbuch eingetragen, können Gläubiger nicht mehr auf die Immobilie zugreifen. Eine Zwangsversteigerung oder Pfändung ist damit ausgeschlossen.

Gut zu wissen: Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, dennoch dürfen nur Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen, Einblick nehmen. Wer das Grundbucheinsicht nehmen möchte, legt idealerweise eine Vollmacht des Verkäufers vor.

Wo und wie wird eine Auflassungsvormerkung veranlasst?

Nach Paragraf 13 der Regelungen der Grundbuchordnung ist für die Eintragung der Auflassungsvormerkung ein Antrag erforderlich. Der Notar veranlasst die Beantragung im Zuge der Kaufvertragsabwicklung. Der Antrag liegt in aller Regel am nächsten Werktag beim Grundbuchamt zur Eintragung vor. Bis die Eintragung vollzogen wurde, dauert es 1 bis 2 Wochen.

Wie hoch sind die Kosten für die Auflassungsvormerkung?

Die Kosten der Eigentumsverschaffungsvormerkung sind von der Höhe des Kaufpreises abhängig. Die Kosten zählen zu den Kaufnebenkosten, die zulasten des Käufers gehen. Der Notar stellt eine halbe Gebühr dafür in Rechnung. Üblicherweise kostet die Vormerkung rund die Hälfte der Kosten, die für den Grundbucheintrag fällig werden.

Folgende Tabelle gibt Aufschluss über die zu erwartenden Kosten:

Kaufpreis	Kosten
200.000 €	217,50 €
300.000 €	317,50 €
350.000 €	342,50 €
400.000 €	392,50 €

Wie lange gilt die Auflassungsvormerkung?

Die Dauer der Auflassungsvormerkung ist davon abhängig, welche Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung vergeht. In einigen Fällen ist der Wechsel schnell vollzogen, in anderen Fällen dauert es bis zu 5 Monate. Über die Dauer entscheidet unter anderem die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.

Voraussetzungen für den Eigentümerwechsel:

• Zahlung des Kaufpreises
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts über Zahlung der Grunderwerbsteuer
• eventuelle Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte

Gut zu wissen: Es ist nicht notwendig, die Auflassungsvormerkung nach dem Eigentümerwechsel zu löschen. Die Vormerkung erlischt automatisch, sobald der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.

Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Im Gegensatz zur Auflassungsvormerkung sichert die Rückauflassungsvormerkung die Rechte des Verkäufers. Wird der Grundstücksverkauf mit bestimmten Bedingungen für den Käufer verknüpft, lässt der Verkäufer die Rückauflassungsvormerkung eintragen. Erfüllt der Käufer die Vorgaben nicht, hat der Verkäufer einen Anspruch auf Rückübertragung. Üblich ist die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung, wenn Städte oder Gemeinden Grundstücke verkaufen.

Was ist der Unterschied zur Auflassung?

Während es sich bei der Auflassung um die rechtsgültige Eintragung des neuen Eigentümers handelt, stellt die Auflassungsvormerkung lediglich eine Art Reservierung dar, die für die Zeit bis zum endgültigen Eigentümerwechsel gilt und die Rechte des Käufers sichert.

Fazit: Auflassungsvormerkung bietet Rechtssicherheit für den Käufer

Zwischen der Zahlung des Kaufpreises und der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer vergeht einige Zeit. Dieser Zeitraum ist für den Erwerber mit Risiken verknüpft. Handelt der Verkäufer arglistig und verkauft die Immobilie ein weiteres Mal oder geht in dieser Zeit in Insolvenz, wird der Eigentümerwechsel nicht vollzogen. Im schlimmsten Fall ist der bezahlte Kaufpreis verloren. Genau um diese Fälle auszuschließen, gibt es die Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch den Anspruch des Käufers auf Eigentumsumschreibung kenntlich macht.

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