Annuitätendarlehen: Was ist das?

Geht es um den Bau eines Hauses, den Kauf einer Eigentumswohnung oder um andere teure Anschaffungen, nutzen viele Menschen einen Kredit, um die gewünschte Baufinanzierung realisieren zu können. Meist handelt es sich dabei um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Doch obwohl diese Kreditform hierzulande sehr beliebt ist, wissen längst nicht alle Kreditnehmer, was Annuität bedeutet und wie ein Annuitätendarlehen genau funktioniert.

Der Begriff Annuität leitet sich vom lateinischen Wort annuus (jährlich, jedes Jahr) ab und wird in der heutigen Finanzwelt für die gleichbleibenden Jahresraten eines Tilgungsdarlehens verwendet. Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich also einfach gesagt um eine spezielle Kreditform mit konstanten Kreditraten, die über den vereinbarten Zeitraum der Zinsbindung gleich bleiben. Der Kreditnehmer profitiert dabei nicht nur von einer gut planbaren monatlichen Belastung, sondern sichert sich auch gegen steigende Zinsen ab. Durch diese solide Kalkulation und die hohe Flexibilität hat sich diese Art der Finanzierung zu einer der meistgenutzten für Immobilien entwickelt.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

Die Kreditraten eines Annuitätendarlehens setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Kreditnehmer tilgt mit jeder Rate einen Teil des Darlehens und reduziert so seine Restschuld. Da die Zinsen immer auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, sinkt über die Zeit somit auch der Zinsanteil. Aus der Tatsache, dass die Kreditrate insgesamt konstant bleibt, folgt also: Mit fortschreitender Laufzeit steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich, während der Zinsanteil kleiner wird.

Ein Annuitätendarlehen wird mit einer Zinsbindungfrist abgeschlossen, die zwischen 5 und 30 Jahren betragen kann und während der sich die Höhe der Kreditraten nicht ändert. Da nach dieser Phase der Baukredit jedoch in der Regel noch nicht komplett getilgt ist, wird eine Darlehensverlängerung in Form einer sogenannten Anschlussfinanzierung notwendig. Wie diese Anschlussfinanzierung aussieht und ob etwa ein Forward-Darlehen möglich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Daher ist es empfehlenswert, sich frühzeitig über die Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung zu informieren.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Annuitätendarlehen?

Neben den gleichbleibenden Raten des Annuitätendarlehens, die dem Kreditnehmer eine gute Planungssicherheit bieten, hat dieser zudem die Möglichkeit, seine Raten monatlich, halbjährlich oder jährlich an die Bank zu zahlen. Darüber hinaus bietet ein Annuitätenkredit weitere Vor- und auch Nachteile, die nicht unerwähnt bleiben sollen.

Annuitätendarlehen: Die Vor- und Nachteile im Überblick

Hohe Planungssicherheit für den Kreditnehmer dank gleichbleibender Raten.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann ein besserer Zinssatz ausgehandelt werden.

Der mit der Bank vereinbarte Tilgungsplan zeigt den aktuellen Stand der Zins- und Tilgungsraten sowie der Restschuld auf einen Blick.

Da sämtliche Nebenkosten des Darlehens angegeben werden müssen, ist der Kredit transparent und ohne versteckte Kostenfallen.

Da ein Annuitätenkredit in der Regel über mehrere Jahrzehnte läuft, sind spontane Änderungen oder Anpassungen kaum möglich – einzige Ausnahme: vorher vereinbarte Sondertilgungen.

Es ist die Regel, dass der Kredit bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (kurz SCHUFA) eingetragen wird.

Es besteht das Risiko, dass sich das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erhöht hat.

Wie wird ein Annuitätendarlehen berechnet?

Um die Annuität – also die Höhe der fälligen Jahreszahlung – zu berechnen, nutzen Banken eine finanzmathematische Formel, die sich aus der Kreditsumme, dem aktuellen Zinssatz und der vereinbarten Laufzeit zusammensetzt.

Möchte der Kreditnehmer eines Annuitätendarlehens selbst ausrechnen, mit welcher Belastung er bei einem gegebenen Zinssatz und einem bestimmten anfänglichen Tilgungssatz zu rechnen hat, genügt folgende einfachere Zinsformel:

Monatsrate = (Kredithöhe * (Zinssatz + Tilgungssatz) /100)

Dazu ein Beispiel:
Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro, einem Zinssatz von 2 Prozent und einem vereinbarten Tilgungssatz von 3 Prozent beträgt die Annuität

250.000 * (2+3) /100 = 12.500 Euro.

Wird dieser Betrag durch 12 geteilt, ergibt sich eine monatliche Kreditrate von 1.041,67 Euro. Diese Summe muss der Kreditnehmer über die gesamte Dauer der Zinsbindung monatlich an die Bank abführen.

Worauf sollte der Kreditnehmer bei einem Annuitätendarlehen achten?

Da die Zinsbindung eines Annuitätendarlehens in den meisten Fällen nach rund zehn bis zwanzig Jahren abläuft, sollte der Kreditnehmer bedenken, dass die dann aktuellen Bauzinsen unter Umständen höher ausfallen können – was zu einer höheren Rate führt. Daher sollte frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung nachgedacht werden. Die Kosten eines steigenden Zinsniveaus lassen sich durch den Abschluss eines Forward-Darlehens häufig zumindest reduzieren. Zudem muss sich der Kreditnehmer darüber bewusst sein , dass er jeden Monat eine feste Summe an die Bank überweisen muss – und das gegebenenfalls über mehrere Jahrzehnte hinweg. Ohne finanzielle Rücklagen droht bei schwerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit schlimmstenfalls die Zahlungsunfähigkeit.

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