Der Ablauf beim Hauskauf: von der Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe
Der Hauskauf markiert meist einen neuen Lebensabschnitt und ist daher einer der wichtigsten Schritte im Leben vieler Menschen. Doch da das Vorhaben auch mit zahlreichen Risiken und Stolperfallen einhergeht, will es gut geplant sein. Erfahren Sie hier, was Sie beim Hauskauf beachten sollten, was es zu vermeiden gilt und wie Sie es in nur 6 Schritten zur eigenen Immobilie schaffen.
Schritt 1: Kassensturz
Ein erfolgreicher Hauskauf steht und fällt mit der finanziellen Planung. Überschätzen Sie sich etwa und können Sie die Kreditraten nur unter großer Anstrengung tilgen, werden Sie nicht lange Freude an Ihrem Eigenheim haben. Sollten Sie die Kreditraten überhaupt nicht mehr begleichen können, droht im schlimmsten Fall sogar die Zwangsversteigerung. Besser ist es daher, der Realität von Anfang an ins Auge zu sehen und das Projekt „Hauskauf“ mit einem ordentlichen Kassensturz zu starten.
Maximale Kreditrate ermitteln
Im Idealfall wissen Sie genau, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate maximal ausfallen darf. Ist dem nicht so, sollten Sie sich die Zeit nehmen und zunächst einige Monate lang ein Haushaltsbuch führen. Notieren Sie dabei genau, wie viel Geld Sie jeden Monat einnehmen, wie viel Sie ausgeben und was am Ende übrig bleibt. Diesen Überschuss sowie den Betrag, den Sie aktuell für Miete ausgeben, können Sie maximal in das Immobiliendarlehen investieren. Vergessen Sie dabei jedoch nicht, dass Sie auch Geld für unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen zur Seite legen müssen. Insofern sollten Sie einen finanziellen Puffer einplanen.
Alternativ zum Haushaltsbuch können Sie auch eine altbewährte Faustregel nutzen: Demnach sollten Sie nicht mehr als 30 Prozent Ihres Haushaltseinkommens für Wohnen ausgeben. Verdienen Sie und Ihr Partner beispielsweise insgesamt 4.500 Euro netto pro Monat, so sollte die Kreditrate nicht mehr als 1.350 Euro betragen. Seien Sie dabei aber realistisch und überlegen Sie gut, ob Sie sich dann trotz des Kredits noch den jährlichen Familienurlaub, das neue Auto oder den kleinen Luxus hier und da leisten können.
Eigenkapital zusammentragen
Haben Sie die maximale Monatsrate ermittelt, müssen Sie schließlich noch herausfinden, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können. Empfohlen wird häufig, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Letztere setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:
- Notar- und Grundbuchgebühren: etwa 1,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: etwa 3–7 % des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger ist die Finanzierung. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahrzehnten jedoch sehr stark angestiegen sind, gelingt es vielen Kreditnehmern nicht mehr, eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent zu erreichen. Entsprechend vergeben Banken auch häufig Kredite, wenn weniger Eigenkapital vorhanden ist. In diesem Fall müssen Sie jedoch mit höheren Kreditzinsen rechnen.
Maximalen Kaufpreis berechnen
Wenn Sie wissen, wie hoch die Kreditrate sein darf und wie viel Eigenkapital Sie für den Hauskauf zur Verfügung haben, dann können Sie den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie berechnen. Am besten nutzen Sie hierfür einen Online-Budgetrechner, um die maximale Darlehenssumme zu ermitteln. Alternativ können Sie auch die folgende Formel anwenden:
Darlehensbetrag = (monatliche Sparrate x 12) / (Sollzinssatz + Tilgungsrate) x 100
Zum Darlehensbetrag addieren Sie schließlich noch Ihr Eigenkapital und ziehen wiederum Kaufnebenkosten sowie einen ausreichenden Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Kosten ab.
Beispiel: Sie haben monatlich 1.300 Euro zur Verfügung, die Sie gern in einen Immobilienkredit stecken wollen. Sie rechnen damit, dass Sie einen Sollzinssatz von etwa 1,2 Prozent erhalten. Da Sie das Darlehen möglichst schnell abbezahlen wollen, setzen Sie die anfängliche Tilgungsrate bei 4 Prozent an. Das ergibt einen maximalen Darlehensbetrag von: (1.300 Euro x 12) / (1,2 + 4) x 100 = 300.000 Euro. Da Sie Eigenkapital in Höhe von 90.000 Euro mitbringen, erhöht sich der Ihnen zur Verfügung stehende Gesamtbetrag auf 390.000 Euro. Hiervon ziehen Sie wiederum Nebenkosten in Höhe von 12 Prozent (46.800 Euro) sowie einen Sicherheitspuffer in Höhe von 10 Prozent (39.000 Euro) ab. Das Ergebnis lautet: Ihre Immobilie darf maximal 304.200 Euro kosten.
Schritt 2: Objektsuche
Nachdem Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie maximal kosten darf, können Sie sich endlich auf die Suche nach dem passenden Objekt begeben. Immobilien finden Sie unter anderem auf Onlineportalen, in Zeitungsannoncen und über Immobilienmakler.
Erwähnen Sie auch in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis, dass Sie gerade auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung sind. Oft kennt jemand jemanden, der zufällig gerade eine Immobilie verkauft. Mit etwas Glück kommen Sie so ganz ohne Maklerkosten an das passende Objekt.
Beim Besichtigungstermin selbst sollten Sie darauf achten, sich nicht allzu sehr von Ihren Emotionen leiten zu lassen. Versuchen Sie, neutral und kritisch zu bleiben, und nehmen Sie die angebotene Immobilie genau unter die Lupe. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei.
Checkliste Immobilienbesichtigung
- Umgebung: Sind alle Geschäfte des täglichen Bedarfs einfach und schnell zu erreichen? Wo befinden sich die nächstgelegenen Arztpraxen, Kindergärten, Schulen, Grünflächen etc.? Wie gut ist der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr? Wie ruhig oder laut ist die Gegend? Welche Freizeitgestaltungsmöglichkeiten gibt es? Wie hat sich die Gegend in den vergangenen Jahren entwickelt?
- Objekt: Ist die Raumaufteilung praktisch und zeitgemäß? Ist das Gebäude schallisoliert? Wie dicht sind Fenster und Türen? Ist das Dach gut in Schuss? Wie einladend sieht die Fassade aus? Wie gut ist das Grundstück gepflegt? Sind Mängel wie Schimmel oder Schwamm zu entdecken?
- Grundbuch prüfen: Ist das Gebäude schuldenfrei oder sind noch Belastungen hinterlegt? Sind Grunddienstbarkeiten oder andere Besonderheiten (z. B. Wege- oder Wohnrechte) eingetragen?
- Sonstige Dokumente, die Sie prüfen sollten: Energieausweis, Altlastenverzeichnis, Bebauungsplan, Flurstückkarte; bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Hausordnung
Kaum ein Laie kann Aspekte wie die Qualität der Bausubstanz oder den Zustand des Dachs fachgerecht beurteilen. Aus diesem Grund sollten Sie nicht am falschen Ende sparen: Wenn Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben, sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen und ein Sachverständigengutachten anfertigen lassen. Der Experte überprüft die Immobilie auf Herz und Nieren und schützt Sie so vor bösen Überraschungen. Denn beim Hauskauf gilt in der Regel der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Fallen Ihnen mehr oder weniger offensichtliche Mängel erst nach der Schlüsselübergabe auf, so müssen Sie diese auf eigene Kosten beseitigen. Einen Rücktritt vom Kaufvertrag gibt es beim Immobilienkauf nur in den allerseltensten Fällen.
Schritt 3: Finanzierung sichern
Sie haben ein passendes Objekt gefunden? Wunderbar, dann kann es nun an Finanzierung und Kaufvertrag gehen. In einem ersten Schritt sollten Sie hierzu die Bank Ihrer Wahl aufsuchen und ein Finanzierungsangebot einholen. Beschränken Sie sich jedoch nicht auf Ihre Hausbank, sondern vergleichen Sie die Kreditangebote unterschiedlicher Institute. Nur so können Sie sichergehen, am Ende wirklich den günstigsten Kredit zu erhalten.
Um den Prozess zu beschleunigen, sollten Sie gut vorbereitet in die Banktermine gehen. Üblicherweise müssen Sie die folgenden Unterlagen vorlegen:
- Informationen zur Immobilie: Exposé, Bauplan, aktueller Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Bruttogrundflächenberechnung, Fotos, ggf. erster Kaufvertragsentwurf; bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung
- Die letzten 3 Gehaltsnachweise (bzw. Rentenbescheide)
- Letzter Einkommenssteuerbescheid
- Aktuelle Renteninformationen
- Unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
- Ggf. Nachweis der privaten Krankenversicherung
- Ggf. Informationen über laufende Kredite
- Bei Selbstständigen: Bilanz- und Gewinnermittlung, betriebswirtschaftliche Auswertung, ggf. Gesellschaftervertrag, Auszug aus dem Handelsregister
Haben Sie sich mit der Bank auf alle Rahmenbedingungen wie Zinssatz, anfängliche Tilgungsrate und Zinsbindungsdauer geeinigt, müssen Sie im nächsten Schritt eine Finanzierungszusage anfordern. Diese benötigen Sie für den anstehenden Notartermin.
Schritt 4: Notartermin und Kaufvertragsunterzeichnung
Ein Immobilienkaufvertrag muss immer notariell beurkundet sein, weshalb Sie um den Notartermin nicht herumkommen. Zunächst wird der Notar von Ihnen und dem Verkäufer alle Informationen zur Immobilie einholen und einen ersten Kaufvertragsentwurf anfertigen. Dieser muss Ihnen spätestens 2 Wochen vor dem eigentlichen Notartermin vorliegen. Den Vertragsentwurf sollten Sie genau prüfen und kontrollieren, ob alle Angaben korrekt sind. Im Zweifelsfall kann es sich auch lohnen, einen Experten zurate zu ziehen. Ein Immobilienmakler oder ein Rechtsanwalt kann Sie gegebenenfalls auf nachteilige Klauseln aufmerksam machen. Denn Sie müssen bedenken: Der Notar darf zwar Rück- und Verständnisfragen beantworten, doch fungiert er beim Hauskauf als neutrale Instanz. Er darf Sie entsprechend nicht rechtlich beraten.
Beim eigentlichen Termin zur Vertragsunterzeichnung wird der Notar beiden Parteien noch einmal einen ausgedruckten Vertrag aushändigen. Anschließend liest der Notar den gesamten Vertrag Wort für Wort vor. Auch hier können Sie noch Rückfragen stellen und gegebenenfalls Änderungswünsche äußern. Hat alles seine Richtigkeit, wird der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet.
Der Notar nimmt daraufhin die Auflassungsvormerkung vor. Hierbei handelt es sich um eine Art verbindliche Reservierung, denn eigentlicher Eigentümer der Immobilie werden Sie erst mit der Grundbuchänderung. Da diese jedoch einige Zeit in Anspruch nimmt, könnte der alte Eigentümer das Haus in der Zwischenzeit noch anderweitig verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten. Die Auflassungsvormerkung verhindert dies.
Schritt 5: Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer
Im Folgenden laufen viele Prozesse ab, von denen Sie als Käufer nicht unbedingt etwas mitbekommen. So wird der Notar zunächst das Finanzamt über die Auflassungsvormerkung informieren. Das Finanzamt weiß dadurch, dass Sie eine Immobilie gekauft haben und zu welchem Preis. Es wird Sie entsprechend dazu auffordern, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. In der Zwischenzeit werden Sie vermutlich auch den Kaufpreis zahlen müssen: Wann dieser genau fällig ist und wie er zu zahlen ist, steht im Kaufvertrag.
Sobald Sie die Grunderwerbsteuer überwiesen haben, wendet sich das Finanzamt wieder an den Notar und schickt diesem die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung zu. Mit dieser Bescheinigung kann der Notar schließlich die Grundbuchänderung in die Wege leiten, die Sie offiziell zum Eigentümer der Immobilie macht.
Schritt 6: Schlüsselübergabe
Der Kaufvertrag ist unterzeichnet? Kaufpreis und Grunderwerbsteuer haben Sie gezahlt? Der Notar hat die Grundbuchänderung veranlasst? Dann wird es langsam Zeit für den letzten Schritt des Hauskaufs: die Schlüsselübergabe.
Wann diese genau stattfindet, hängt ganz davon ab, was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Meist einigen sich Verkäufer und Käufer darauf, dass der Käufer erst einziehen darf, nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde. Grundsätzlich ist aber auch eine abweichende Vereinbarung möglich. Bei der Schlüsselübergabe erhalten Sie alle Schlüssel sowie alle wichtigen Dokumente, die zum Haus gehören. Außerdem wird der Verkäufer Ihnen technische Einbauten – darunter die Heizungsanlage oder Smart-Home-Systeme – erklären.
Planen Sie für den Termin ausreichend Zeit ein, denn während der Schlüsselübergabe müssen Sie das Haus noch einmal gemeinsam mit dem Verkäufer und gegebenenfalls mit dessen Makler abgehen und dabei ein Übergabeprotokoll erstellen. Fallen während der Begehung noch Mängel auf, so sollten Sie diese möglichst detailliert ins Protokoll aufnehmen und darin auch vermerken, wie damit umgegangen werden soll. Fertigen Sie des Weiteren Fotos von den vermeintlichen Mängeln an. Auch die aktuellen Zählerstände sollten Sie im Protokoll festhalten. Zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe haben Sie als Käufer letztmalig das Recht auf Nachbesserung. Fallen Ihnen die Mängel hingegen erst nach der offiziellen Schlüsselübergabe auf, so müssen Sie diese wohl oder übel hinnehmen, denn ein Haus wird in der Regel „gekauft wie gesehen“. Einen Mangel können Sie nur dann im Nachhinein noch melden, wenn der Verkäufer diesen arglistig verschwiegen oder bewusst versteckt hat.
Fazit: Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie
Wenn Sie erstmalig eine Immobilie erwerben wollen, wird der Kaufprozess Sie zunächst vermutlich einschüchtern. Doch keine Angst: Gehen Sie den Hauskauf strukturiert und mit Bedacht an, so können Sie die schlimmsten Klippen gekonnt umschiffen. Seien Sie bei der Budgetplanung realistisch und nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Objektsuche und Besichtigungstermine. Immer dann, wenn Sie mit Ihrer eigenen Expertise an Ihre Grenzen stoßen, sollten Sie sich Rat von einem Experten holen. So kann ein Sachverständiger für Sie die Qualität der Bausubstanz untersuchen, während ein Fachanwalt den Kaufvertrag auf mögliche Fallen prüft. Auch wenn der Hauskauf viel Zeit in Anspruch nimmt und sicher auch viele Nerven kostet, so zahlt sich das Ganze spätestens dann aus, wenn Sie die Schlüssel zu Ihrer eigenen Immobilie in den Händen halten.
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