Immobilienlage: Diese Faktoren beeinflussen die Bewertung

Für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten ist die Lage einer Immobilie oft das entscheidende Kriterium. Doch wann ist eine Lage tatsächlich gut und wann nur Durchschnitt? Wir geben einen Überblick über die Faktoren, die eine einfache Immobilie in ein teures Investitionsobjekt verwandeln, und geben Tipps, wie auch Käufer sich einen Eindruck vom tatsächlichen Wert verschaffen können.

Grundsätzliche Kategorisierung von Immobilien

Wohnimmobilien werden bezüglich der Lage in vier verschiedene Kategorien eingeordnet:

• beste Lage
• gute Lage
• durchschnittliche Lage
• einfache Lage

Bei Gewerbeimmobilien kommt hingegen eine andere Skala zum Einsatz, wobei diese übersetzt das gleiche bedeutet: 1A ist die beste Lage, 2A gute Lage, 1B durchschnittlich und 2B die einfache Lage. Manchmal wird die Skala mit C und D noch fortgesetzt.

Doch was führt eigentlich dazu, dass eine Immobilie in bester oder guter Lage liegt?

Makrolage: die globale Einordnung einer Immobilie

Im ersten Schritt wird die Lage einer Immobilie global bewertet. Die Makrolage berücksichtig, in welcher Region ein Objekt steht – also zum Beispiel äußerst attraktiv im sogenannten Speckgürtel von München oder Hamburg oder eher abgelegener in den neuen Bundesländern. Auch innerhalb dieser Regionen gibt es bessere und weniger gut bewerte Lagen: direkt im Zentrum oder eher am Stadtrand. Hier spielt oftmals auch das Image eines Stadtteils eine große Rolle. So ist es beispielsweise in Hamburg besonders prestigeträchtig, wenn man in Blankenese an der Elbe oder in Uhlenhorst an der Alster wohnt.

Über den Wert entscheidet außerdem, wie gut die Infrastruktur in der Region ist und welche Bedeutung die Region lokal oder überregional hat: Ausschlaggebend ist zum Beispiel, ob ein wichtiger internationaler Flughafen in der Nähe ist, sowie attraktive Arbeitgeber, Bildungs- und Kultureinrichtungen. Zur Abwertung einer Region kann die Nähe zu bestimmten Industrien oder das erhöhte Risiko bestimmter Umweltkatastrophen führen, beispielsweise häufige Überschwemmungen aufgrund der Nähe zu einem Fluss.

Mikrolage: die regionale Bewertung einer Immobilienlage

Bei der Mikrolage geht es um die Bewertung des tatsächlichen Standortes – also in welcher Straße und in welchem Stadtteil sich die Immobilie befindet. Steht ein Objekt direkt an einer stark befahrenen Bundesstraße oder am Ende einer verkehrsberuhigten Zone mit direktem Anschluss an eine Grünanlage? Wie hoch ist der Lärmpegel, die Luft- und Lichtverschmutzung? Wie dicht wurde mit welcher Art von Häusern gebaut? Wie weit ist es bis zur nächsten Einkaufsmöglichkeit, zum nächsten Kindergarten, der nächsten Schule? Wo sind welche öffentlichen Verkehrsmittel zu erreichen und wie gestaltet sich die Bevölkerungsstruktur nach Alter und sozialer Schicht? All diese Fragen werden oftmals auch in Immobilienanzeigen beantwortet, da sie ausschlaggebend für das tatsächliche Wohngefühl sind.

Mindestens genauso wichtig, aber oft vergessen: Wie sieht die perspektivische Entwicklung einer Gegend aus? Gerade am Stadtrand und in Neubaugebieten verändern sich viele der oben angesprochenen Faktoren schnell, da beispielsweise weitere Wohnhäuser aber auch Einkaufszentren oder Kindergärten erst noch gebaut werden. Neben einer positiven Entwicklung kann aber auch eine Abwertung der Immobilienlage nicht ausgeschlossen werden, beispielsweise, wenn eine neue Verkehrsachse oder ein Gewerbepark geplant wird. Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde, welche Bebauungspläne es gibt und wie sich diese eventuell auf die Lage Ihrer Immobilie auswirken.

Eine Top-Immobilienlage entsteht aus dem perfekten Zusammenspiel

Ob und wann eine Immobilienlage wirklich das Nonplusultra ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Die perfekte Lage für ein Einfamilienhaus ist beispielsweise eine andere als die perfekte Lage für eine Eigentumswohnung. Zur Bewertung werden darum auch immer das Objekt an sich und dessen Zustand und die Ausstattung herangezogen. Daraus ergibt sich eine Zielgruppe für Ihren Immobilienverkauf und innerhalb der Zielgruppe bestimmte Anforderungen an Makro- und Mikrolage.

Persönliche Checkliste für die perfekte Immobilienlage

Wenn Sie als Verkäufer einer Immobilie Ihre Zielgruppe besser verstehen möchten oder selbst auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung sind, ist es zu Beginn oft nützlich, sich mit einigen Fragen auseinanderzusetzen. Diese helfen dabei, herauszufinden, was Ihnen beziehungsweise Ihrer Zielgruppe bei der Immobilienlage wichtig ist.

• In welcher Umgebung fühle ich mich wohl: Unter vielen Menschen, direkt in der Stadt – oder mit freiem Blick auf den Wald, die Berge oder das Meer?
• Welche privaten und beruflichen Pläne habe ich: Soll das Haus Platz für Kinder bieten, inklusive großem Garten und einem Kindergarten in der Nähe? Oder arbeite ich von Zuhause aus und brauche Platz für ein Büro?
• Welche Einrichtungen sollen schnell zu Fuß, mit dem Rad, dem Auto oder den öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sein?
• Wie weit darf/soll die nächste Bushaltestelle, Autobahnauffahrt, der nächste Flughafen oder Bahnhof entfernt sein?
• Wie wichtig ist ein große Kulturangebot, Kneipen und Restaurants in der Nähe?
• Was ist mir in der näheren Umgebung noch wichtig? Manchmal entscheiden auch ganz persönliche Faktoren wie die Nähe zur Familie über die perfekte Lage einer Immobilie.

Auf Basis dieser Fragen ergibt sich ein Gesamtbild der perfekten Immobilienlage. Je nachdem, wie groß die Nachfrage und das Angebot von Immobilien in dieser Lage sind, gestaltet sich am Ende der Preis eines Objekts. Überregional gibt es dabei teilweise noch sehr große Unterschiede, beispielsweise zwischen Ost- und Westdeutschland.

Tipps für Käufer zur Bewertung von Lage und Preis

Potentielle Käufer von Immobilien können neben den oben genannten Lagefaktoren zusätzlich noch andere Quellen und Kriterien nutzen, um die Lage und den Preis einer Immobilie zu bewerten:

1. Sprechen Sie mit Nachbarn. Diese verraten Ihnen eventuell, wie das tatsächliche Wohngefühl in einer Straße ist und ob die vermeintlich bequeme Busverbindung in die Stadt tatsächlich so praktisch ist, wie in der Anzeige beschrieben.
2. Prüfen Sie Bebauungspläne der Gemeinde und erbitten Sie Einsicht in die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückwerte. Beides ist öffentlich einsehbar und gibt Aufschluss über die Entwicklung einer Gegend.
3. Prüfen Sie über den Mietpreisspiegel, ob die Preise in der Vergangenheit eher gestiegen oder gesunken sind. Zwar lassen sich Mieten und Kaufpreise nicht 1:1 vergleichen, die Tendenzen sind hier aber oft ähnlich.
4. Beauftragen Sie einen Gutachter mit der Ermittlung eines Verkehrswerts.