Eigenbedarfskündigung: Welche Rechte hat der Vermieter?

Die Kündigung bei Eigenbedarf steht jedem Vermieter zu, allerdings müssen Sie dafür verschiedene Formalien beachten. Nur dann ist die Kündigung wirksam. Die Eigenbedarfskündigung ist im BGB geregelt: Gemäß § 573 können Sie bei berechtigtem Interesse Ihren Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen, falls Sie Ihre Gründe angeben.

Wann besteht berechtigtes Interesse?

Sie haben als Vermieter ein berechtigtes Interesse am Auszug des Mieters, wenn Sie selbst, ein Familienmitglied oder eine Ihrem Haushalt zugehörige Person die Wohnung benötigen. Dazu zählen

Eigenbedarfskündigung: Diese Gründe sind möglich

Es reicht nicht, wenn Sie in der Kündigung lediglich Eigenbedarf nennen. Sie müssen begründen, weshalb Sie (oder Ihre Angehörigen) diesen Bedarf haben. Häufig geht dies mit einer Veränderung der Lebensumstände einher, etwa

• für eine Verkürzung des Arbeitswegs
• nach einer Scheidung
• nach einem Todesfall
• wegen einer Krankheit
• nach einer Rückkehr aus dem Ausland
• für die Pflege eines Angehörigen 

Legen Sie diese Gründe nachvollziehbar dar – ansonsten ist Ihre Eigenbedarfskündigung vermutlich unwirksam. Es ist übrigens kein ausreichender Grund, dass Sie die Wohnung ohne Mieter gewinnbringender verkaufen können.

Auch bei der Eigenbedarfskündigung gelten Fristen

Die normale Kündigungsfrist, die Sie als Vermieter bei jeder Kündigung berücksichtigen müssen, gilt auch bei der Eigenbedarfskündigung. Das heißt, dass sie bei drei Monaten liegt, wenn der Mieter seit weniger als fünf Jahren in der Immobilie wohnt. Lebt er dort zwischen fünf und acht Jahren, steigt die Frist auf sechs Monate. Bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Komplikationen bei der Eigenbedarfskündigung im Härtefall

Wenn Ihr Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegt, zieht sich das Verfahren in die Länge. Das kann passieren, wenn es sich um einen sogenannten Härtefall handelt. Dieser tritt zum Beispiel auf, wenn Ihr Mieter sehr alt oder schwer krank ist und wenn sein Zustand sich durch einen Umzug verschlechtern würde. Da dies nachgewiesen werden muss, landen solche Fälle häufig vor Gericht, das Gutachter hinzuzieht. Auch hochschwangere Frauen dürfen Widerspruch einlegen. Daher ist es angeraten, dass Sie sich vor der Kündigung über die aktuelle Situation Ihrer Mieter informieren. Schließlich kann es sein, dass Sie selbst für die Eigenbedarfskündigung alle Voraussetzungen erfüllen, Ihre Mieter aber nicht.

Vorsicht bei der Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel!

Kaufen Sie eine Wohnung in einem Mietshaus, die aktuell vermietet ist, dürfen Sie den Mieter nicht sofort wegen Eigenbedarf vor die Tür setzen: In diesem Fall gibt es für die Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist. Normalerweise beträgt diese drei Jahre, allerdings kann sie – je nach Bundesland – auch auf zehn Jahre ansteigen. Möchten Sie daher selbst in Ihre neue Wohnung ziehen, sollten Sie sich im Vorfeld sorgfältig nach den Konditionen erkundigen, sonst erleben Sie vielleicht eine böse Überraschung.

Eigenbedarfskündigung: Muster ist kompliziert

Wegen der individuellen Begründungen bei einer Eigenbedarfskündigung kann ein Muster nur Hinweise geben. Dennoch finden Sie auf verschiedenen Portalen einige Hilfestellungen. Grundsätzlich sollten Sie bestimmte Dinge auf jeden Fall in Ihrer schriftlichen Eigenbedarfskündigung angeben:

• Ihren Namen und Adresse
• Namen und Adresse Ihrer Mieter
• die genaue Bezeichnung der Mietsache samt Stockwerk
• die Kündigung wegen Eigenbedarfs
• die Erläuterung, für wen Sie die Wohnung benötigen
• den Zeitpunkt, ab wann Sie die Wohnung benötigen
• den genauen Grund, wofür Sie (oder die Personen, die einziehen sollen) die Wohnung benötigen
• den Hinweis auf das Widerspruchsrecht, das die Mieter haben: Sie können bis zu zwei Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich ihren Widerspruch einlegen und begründen

Falls Sie eine weitere Wohnung besitzen, die Sie Ihren aktuellen Mietern als Alternative anbieten können, müssen Sie das hier ebenfalls erwähnen. Auch die Konditionen für die Anmietung der anderen Wohnung geben Sie an. Erklären Sie außerdem schlüssig, warum die andere Wohnung für Ihren Eigenbedarf nicht geeignet ist.

Handelt es sich bei der Person, die in Ihre Wohnung einziehen soll, nicht um eine/n enge/n Verwandte/n, erläutern Sie auch die Umstände, die Sie verbinden. Das kann zum Beispiel die Notwendigkeit sein, eine Pflegekraft in der Nähe zu haben.

Das sollten Sie bei einer Kündigung bei Eigenbedarf auch beachten

Der Eigenbedarf, um dessentwillen Sie das Mietverhältnis kündigen möchten, sollte bei der Kündigung bereits bestehen oder zumindest in der Frist bis zum Auszug auftreten. Es ist nicht ausreichend, dass Sie vermuten, dass Sie demnächst einen Eigenbedarf haben werden. Entsprechend sollten Sie auch auf keinen Fall einen Eigenbedarf vortäuschen, den es nicht gibt: In diesem Falle könnte der Mieter Sie nach dem Auszug wegen der Umzugskosten oder etwaiger höherer Mietkosten auf Schadenersatz verklagen.

Wissen Sie schon bei Abschluss des Mietvertrags, dass ein Eigenbedarf auftreten wird, müssen Sie diese Information entsprechend kommunizieren. Das gilt nur dann nicht, wenn Sie lediglich vermuten, dass es eines Tages dazu kommen könnte. Wissen Sie aber beispielsweise, dass Ihr Kind für drei Jahre im Ausland arbeiten wird und danach die Wohnung beziehen möchte, müssen Sie die Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Versäumen Sie das, ist die spätere Eigenbedarfskündigung nicht wirksam.

Ein Gespräch hilft oft weiter

Falls Ihre Mieter von Ihrem Eigenbedarf nichts ahnen, wird die Kündigung sie kalt erwischen. In solchen Fällen kommt es leichter vor, dass ein Widerspruch eingelegt wird. Besser ist es, wenn Sie im Vorfeld das Gespräch suchen und Ihre Mieter darauf hinweisen, dass in naher Zukunft Eigenbedarf vorliegt. Sie können ihnen Ihre Situation erklären. Häufig zeigen die Mieter sich dann verständnisvoll. Denn auch für sie ist es leichter, wenn sie wissen, worauf sie sich einstellen müssen.

Was tun, wenn die Mieter trotz Eigenbedarfsklage nicht ausziehen?

In manchen Fällen geben Mieter vor, dass sie die Kündigung des Mietvertrags nicht erhalten haben. Dem können Sie vorbeugen, indem Sie die Eigenbedarfskündigung per Einschreiben verschicken. Noch sicherer ist es, sie persönlich zu übergeben – am besten in Anwesenheit eines Zeugen. Der Mieter kann dennoch Widerspruch einlegen. Wird dieser abgelehnt und weigert sich der Mieter weiterhin, aus der Wohnung auszuziehen, bleibt Ihnen nur die Räumungsklage. Diese verläuft für Vermieter zwar häufig erfolgreich, allerdings kann sich das Verfahren erheblich in die Länge ziehen: Häufig dauert es sechs bis zwölf Monate, ehe Sie die Wohnung für sich nutzen können.

Fazit: Mit Sorgfalt zur gültigen Eigenbedarfskündigung

Da das Mietrecht den Mieter in vielerlei Hinsicht schützt, müssen Sie bei der Eigenbedarfskündigung eine ganze Reihe von Vorgaben einhalten. Erfüllen Sie aber alle oben genannten Formalien, steht der eigenen Nutzung Ihrer Wohnung meist nichts im Wege. Sie ersparen sich in vielen Fällen jedoch Ärger, wenn Sie sich mit der Situation Ihrer Mieter vertraut machen und sicherstellen, dass es sich nicht um einen Härtefall handelt. Auch ist es hilfreich, die Mieter in einem persönlichen Gespräch auf die Kündigung vorzubereiten. Informieren Sie sie höflich und transparent, sind sie in der Regel weniger geneigt, Ihnen Schwierigkeiten zu bereiten.