Aktuelle Bauzinsen:
Noch günstig, aber historisches Tief ist vorbei
Viele Jahre lang hatten Bauherren und Immobilienkäufer Grund zur Freude: Die Bauzinsen befanden sich auf historisch niedrigem Niveau. Wegen der geringen Darlehenskosten war die Nachfrage nach Wohneigentum hoch. Mittlerweile hat sich die Situation verändert: Anfang 2022 stiegen die Bauzinsen an, die Zeit niedriger Bauzinsen gilt als beendet. Verglichen mit historischen Werten sind die Konditionen aber noch immer günstig. Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Einfamilienhaus kaufen oder bauen möchte, sollte zügig handeln, da mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen zu rechnen ist.
Was sind Bauzinsen?
Als Bauzinsen werden die Zinsen bezeichnet, die bei einer Immobilienfinanzierung anfallen. Dafür, dass die Bank Ihnen die Kreditsumme zur Verfügung stellt, erhebt sie Bauzinsen. Aktuell liegen diese bei einer Standardfinanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung bei 4,0 bis 4,1 Prozent effektiv. Es gibt aber auch günstigere Angebote zwischen 3,7 und 3,8 Prozent.
Ein wichtiger Hinweis: Beim Vergleich mehrerer Angebote kommt es auf die Unterscheidung zwischen Sollzins und Effektivzins an. Der Sollzins – auch Nominalzins genannt – wird meist von den Banken beworben, doch sollten Sie bei Ihrer Budget- und Finanzplanung immer mit dem Effektivzins rechnen. Dieser enthält alle Kosten und Gebühren, darunter Disagio, Bearbeitungsaufwand und gegebenenfalls die Restschuldversicherung. Das erleichtert den Vergleich verschiedener Darlehensangebote.
Entwicklung der Bauzinsen:
Wo liegen die Bauzinsen aktuell?
In den vergangenen Jahren waren die Bauzinsen so günstig wie nie zuvor. Nachdem sie teils unterhalb von 1 Prozent lagen, ist die Situation seit Anfang 2022 eine neue. Binnen weniger Monate stiegen die Bauzinsen wieder an und befinden sich momentan auf einem Niveau wie vor etwa 10 Jahren. Im historischen Kontext betrachtet sind sie mit rund 4 Prozent aber noch immer als moderat einzuordnen. Zum Vergleich: Vor der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008 waren Bauzinsen um 7 Prozent üblich und vor 3 Jahrzehnten zahlten Kreditnehmer bei einer 10-jährigen Zinsbindung sogar rund 10 Prozent.
Prognosen und Trends: Wie geht es mit den Bauzinsen weiter?
Prognosen sind immer auch nur Vermutungen. Lange galt es als wahrscheinlich, dass die niedrigen Bauzinsen Bestand haben werden. Mehrere globale Ereignisse veränderten die wirtschaftliche Situation jedoch maßgeblich. So führte zunächst die Corona-Pandemie zu höheren Preisen für Lebensmittel und verschiedene Materialien. Damit wurde die Inflation angestoßen. Die Folgen des Krieges in der Ukraine verstärkten diese Entwicklung und brachten einen weiteren Kostenanstieg mit sich, vor allem im Energiebereich.
Zentralbanken spielen eine wichtige Rolle für die Wirtschaft, da sie mit ihrer Zinspolitik Einfluss nehmen können. Das haben die Europäische Zentralbank (EZB) oder auch ihr US-amerikanisches Pendant, die Federal Reserve (Fed), im Jahr 2022 getan. Nachdem der Leitzins längere Zeit bei 0 Prozent lag, hoben sie ihn mehrmals an. Das soll die steigende Inflation eindämmen. Das ist jedoch – wenn überhaupt – nur in einem begrenzten Maß möglich, denn eine zu starke Zinserhöhung bremst das ohnehin bereits abgeschwächte Wirtschaftswachstum weiter.
Indirekten Einfluss hat der Leitzins auch auf die aktuellen Bauzinsen. Denn er beeinflusst die Bedingungen, zu denen sich die Banken kurzfristig Geld leihen können. Immobilienkredite werden aber langfristig über Pfandbriefe am Kapitalmarkt finanziert. Oftmals bewegen sich die Bauzinsen dennoch in die gleiche Richtung wie der Leitzins – und das sogar schon im Voraus. Die EZB macht kommende Änderungen längere Zeit vorab bekannt, worauf der Zinsmarkt reagiert. Das ließ sich auch 2022 beobachten: Die Bauzinsen zeigten in ihrer Entwicklung bereits zu Jahresbeginn nach oben. Der Leitzins wurde jedoch erst im Juli zum ersten Mal seit 11 Jahren angehoben.
Im Laufe des Jahres 2022 haben sich die Bauzinsen mehr als vervierfacht. Das mutet zwar extrem an. Es ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass dieser Sprung aus einem nie dagewesenen Tief erfolgt ist. Es ist von einem weiteren Anstieg auszugehen, da wegen der fortschreitenden Inflation neue Zinsschnitte von der EZB erwartet werden. Um aber die Wirtschaft nicht zu stark auszubremsen, dürften diese moderat ausfallen. Dementsprechend ist es wahrscheinlich, dass die Bauzinsen nur noch leicht zunehmen.
Zinsbindung: Welche Laufzeit soll ich wählen?
In Phasen niedriger Hypothekenzinsen sollten sich Kreditnehmer diese langfristig sichern. Nicht selten werden Laufzeiten zwischen 15 und 20 Jahren festgeschrieben. Diese Gelegenheit bot sich insbesondere zwischen 2019 und 2021. Während der Zinsbindung darf die Bank die bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinsen nicht ändern. Deshalb sind Kreditkonditionen umso teurer, je länger die Laufzeit ist. Denn die lange Zinsbindung hat Vorteile für den Kunden und das lässt sich die Bank durch einen Kostenaufschlag bezahlen.
Jedoch haben Baukreditkunden gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Möglichkeit, 10 Jahre nach Vollauszahlung von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Liegen die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger als zu Vertragsbeginn, können sie den bestehenden Immobilienkredit umschulden und dafür ein Darlehen mit attraktiveren Konditionen abschließen.
Sind die Bauzinsen höher angesiedelt, empfehlen sich kürzere Laufzeiten. Sollte das Zinsniveau währenddessen wieder sinken, lässt sich schon nach wenigen Jahren von den günstigen Konditionen profitieren. Früher wurde häufig eine 5-jährige Zinsbindung gewählt. Mittlerweile gilt eine Dauer von 10 Jahren als Standard.
Aber nicht nur angehende Bauherren und Immobilienkäufer müssen die Bauzinsen und ihre Entwicklung im Blick behalten. Relevant sind sie auch für Kreditnehmer, die bald eine Anschlussfinanzierung benötigen. Werden steigende Zinsen erwartet, lohnt sich eventuell der Abschluss eines Forward-Darlehens. Bei diesem sichern sich die Kunden die aktuellen Konditionen für einen späteren Zeitpunkt – bis zu 66 Monate im Voraus ist das möglich. Für diese Zinsgarantie erheben die Banken einen Aufschlag, der etwa 0,01 Prozent pro Monat beträgt.
Hinweis: Wer eine Baufinanzierung nach weniger als 10 Jahren kündigen möchte, muss zumeist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten. Diese darf die Bank für die ihr entgangenen Zinseinnahmen verlangen. Die Kosten können beträchtlich sein.
Welche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen?
Bauzinsen werden nicht willkürlich festgelegt. Stattdessen hängen die aktuellen Hypothekenzinsen von zahlreichen äußeren Faktoren ab, die für den Laien häufig nur schwer nachzuvollziehen sind. Wer sich jedoch mit diesen Einflüssen auseinandersetzt und sie versteht, kann künftige Entwicklungen besser abschätzen und so den perfekten Zeitpunkt für den Abschluss oder die Umschuldung einer Baufinanzierung wählen.
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Leitzins der EZB
Mit dem Leitzins bestimmt die Europäische Zentralbank, zu welchem Zinssatz sie Geld an die einzelnen Geschäftsbanken verleiht und diese wiederum Geld bei der EZB anlegen können. Streng genommen hat der Leitzins der EZB somit keine direkten Auswirkungen auf die Zinsen, die Banken an ihre Kunden weitergeben. Nichtsdestotrotz beeinflusst der EZB-Leitzins diese: Lange lag der Leitzins bei 0 Prozent, wobei Banken für das Parken von Geld bei der EZB sogar einen Minuszins von -0,5 Prozent zahlen mussten. Diese für die Kreditinstitute unattraktiven Konditionen führten zu niedrigen Zinsen bei klassischen Anlageformen wie Tages- und Festgeld.
Das spiegelt das übergeordnete Ziel der EZB wider: Um die Wirtschaft anzukurbeln, sollen die Bürger vom traditionellen Sparen abgehalten und zum Konsum animiert werden. Auch Unternehmen sollen durch günstige Kredite zur Investitionstätigkeit angeregt werden. Während Sparer also unter den Niedrigzinsen leiden, profitieren die Kreditnehmer. Nachdem der Leitzins nun mehrmals angehoben wurde, haben sich die Zinsen auf Tages- und Festgeld erhöht, dafür sind aber auch die Bauzinsen gestiegen.
Es ist allerdings wichtig zu verstehen, dass nicht zwangsweise ein kausaler Zusammenhang zwischen EZB-Leitzins und Bauzinsen existiert. Zwar verlaufen die beiden Linien meist parallel, doch können sie auch voneinander abweichen. Ein derartiges Szenario trat beispielsweise im Sommer 2013 auf, als die Bauzinsen trotz gesenktem Leitzins kurzfristig angestiegen sind.
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Pfandbriefe und Staatsanleihen
Bei der Bestimmung der Kreditzinsen orientieren sich die Banken maßgeblich an den Renditen für Pfandbriefe und langfristige Anleihen. Diese werden über Angebot und Nachfrage bestimmt: Je unsicherer die aktuelle politische Situation, desto mehr Menschen setzen auf festverzinsliche Wertpapiere wie Bundesanleihen. Eine hohe Nachfrage lässt die Rendite sinken, was wiederum zu niedrigeren Bauzinsen führt. Der Grund dafür ist einfach: Hypothekenbanken besorgen sich ihr Geld auf den Anleihemärkten. Geht es der Wirtschaft gut und trumpfen Staatsanleihen mit einer hohen Rendite auf, leiht die Bank lieber dem Staat statt Privatkunden Geld. Immerhin ist das Risiko, dass Sie als Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, höher als beim Staat.
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Politische Unruhen und Unsicherheiten
Der Zusammenhang zwischen Bauzinsen und langfristigen Anleihen zeigt gut, wie sich politische und wirtschaftliche Unsicherheiten auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirken können. Der anhaltende Handelskonflikt zwischen den USA und China, der EU-Ausstieg Großbritanniens, die Corona-Pandemie sowie der Krieg in der Ukraine haben zu großen Unruhen auf dem Kapitalmarkt geführt. Lieferengpässe und die gefährdete Energieversorgung treiben die Preise in allen Bereichen nach oben. Die Inflationsrate hat den höchsten Stand seit Einführung des Euro erreicht.
Auch die Bauzinsen sind im Zuge dessen gestiegen. Um der Verteuerung entgegenzuwirken, wird die EZB wohl den Leitzins weiter anheben. Angesichts der angespannten wirtschaftlichen Lage dürfte das jedoch nur noch in begrenztem Maße geschehen. Ein leichter Anstieg der Bauzinsen gilt daher als wahrscheinlich. In Bereiche von 6 oder 7 Prozent wie Ende der 1990er-Jahre wird er sich voraussichtlich aber nicht bewegen.
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Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Immobilienpreisen
Klassische Anlageformen wie Tages- und Festgeld haben in den vergangenen Jahren wegen der niedrigen Zinsen an Attraktivität verloren. Deshalb entscheiden sich immer mehr Menschen dazu, in Immobilien zu investieren. Die hohe Nachfrage treibt auch die Preise nach oben. Seit 2010 sind die Immobilienpreise nach Informationen der Bundesbank kontinuierlich gestiegen.
Mittlerweile deutet sich hier ein leichter Wandel an. Die Zunahme der Bauzinsen führt zu einer insgesamt höheren finanziellen Belastung für Immobilienkäufer. Weniger Menschen können sich das leisten, weshalb die Nachfrage sinkt. In einigen Regionen sind die Objektpreise bereits leicht zurückgegangen. Da es insgesamt betrachtet aber noch einen Nachfrageüberhang gibt, ist keine allgemeine Trendwende zu erwarten.
Expertentipp: Achten Sie beim Immobilienkauf nicht nur auf den Preis, sondern vor allem auch auf die Lage und Infrastruktur. In unattraktiven Gegenden besteht das Risiko, dass der Wert des Objekts im Laufe der Zeit sinkt. Das führt wiederum dazu, dass die Bank bei der Anschlussfinanzierung höhere Bauzinsen veranschlagt.
Individuelles Kreditangebot: Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern?
Wenn Sie einfach nach den tagesaktuellen Baufinanzierungszinsen suchen und darauf Ihre gesamte Finanzierungsstrategie aufbauen, werden Sie schnell merken, dass dies nicht die optimale Vorgehensweise ist. Die Zinssätze, die Banken und Kreditvermittler bewerben, stehen meist nur einer ausgesuchten Klientel zur Verfügung. Welche Bauzinsen Sie schließlich in Ihrem individuellen Kreditangebot finden, hängt von zahlreichen persönlichen Faktoren ab. Daher ist es immer empfehlenswert, mehrere unterschiedliche Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Auch ein Baufinanzierungsrechner kann gute Dienste dabei leisten, ein passendes Angebot zu finden.
Bonität
Grundsätzlich gilt: Je besser Sie finanziell dastehen, desto günstiger wird Ihr Bau- oder Immobilienkredit ausfallen. Um Ihre Kreditkonditionen zu bestimmen, wird die Bank in einem ersten Schritt Ihre Bonität prüfen. Immerhin gilt: Je höher das Ausfallrisiko, desto teurer der Kredit. Zu Ihrer Bonität zählen unter anderem:
Höhe des Einkommens
Regelmäßigkeit des Einkommens
Vermögen
Verbindlichkeiten/Schulden
Um all dies in Erfahrung zu bringen, wird die Bank die nötigen Nachweise von Ihnen verlangen. Zusätzlich wird sie eine Schufa-Anfrage stellen, um sich über Ihr bisheriges Zahlungsverhalten zu informieren.
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf berechnet sich maßgeblich aus dem Verhältnis zwischen Kauf- und Darlehenssumme. Er hängt also davon ab, wie viel Eigenkapital Sie prozentual zum Kaufpreis der Immobilie mitbringen. Je niedriger Ihr Beleihungsauslauf, desto geringer schätzt die Bank das Ausfallrisiko ein. Das bedeutet wiederum: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Kredit.
Die niedrigsten Bauzinsen erhalten Sie, wenn Sie weniger als 60 Prozent des Immobilienpreises aus Fremdkapital finanzieren müssen und zusätzlich alle Kaufnebenkosten selbst tragen. Experten sprechen hierbei von der sogenannten 60-Prozent-Kondition. Das kommt daher, dass Banken sich das Geld für die Finanzierung zu großen Teilen aus Pfandbriefen holen und hierbei nur 60 Prozent des Immobilienwerts als Sicherheit herangezogen werden dürfen. Bis zu dieser Grenze ist das Geld für Banken also besonders preiswert zu haben. Die günstigen Bauzinsen, die Banken häufig in ihrer Werbung anpreisen, bilden in der Regel diese Finanzierungsstrategie ab.
Bringen Sie wenig oder überhaupt kein Eigenkapital mit, fällt der Beleihungsauslauf sehr hoch aus. Aus diesem Grund müssen Sie bei einer solchen Vollfinanzierung die höchsten Bauzinsen in Kauf nehmen. Es kann hier durchaus lohnenswert sein, das Ganze einmal durchzurechnen. Unter Umständen ist es für Sie effektiv günstiger, zunächst ein wenig Geld anzusparen, um sich dann attraktivere Bauzinsen sichern zu können.
Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungskonditionen
Auch die Rahmenbedingungen Ihres Immobiliendarlehens haben Auswirkungen auf die Höhe Ihrer individuellen Bauzinsen. Je länger die Zinsbindung, desto größer ist beispielsweise Ihre Planungssicherheit. Die Bank lässt sich diesen Vorteil meist teuer bezahlen und veranschlagt höhere Bauzinsen. Dasselbe gilt, wenn Sie sich gute Sondertilgungskonditionen sichern, etwa weil Sie in naher Zukunft mit einem Erbe oder einer massiven Gehaltserhöhung rechnen. Der Tilgungssatz hingegen hat meist keinen direkten Einfluss auf die Höhe Ihrer Bauzinsen. Relevant wird er allerdings dann, wenn Sie sich für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen entscheiden: Setzen Sie den Tilgungssatz so hoch an, dass Sie Immobilie oder Grundstück bereits zum Ablauf der Zinsbindung abbezahlt haben, benötigen Sie keine Anschlussfinanzierung. Sie schließen damit das Risiko aus, dass sich der Immobilien- und Finanzmarkt bis dahin zum Negativen wandelt und Sie auf die Restschuld hohe Zinsen zahlen müssen.
Nutzungsart der Immobilie
Was viele Immobilienkäufer und Bauherren nicht wissen: Für die Bank macht es einen Unterschied, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder ob sie als Kapitalanlage gedacht ist und vermietet werden soll. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Selbstnutzer die eigenen vier Wände häufig pfleglicher behandeln und mehr Geld in höherwertige Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen investieren. Aufgrund der emotionalen Bindung zwischen Käufer und Immobilie ist auch das Risiko einer Zwangsversteigerung geringer. Insgesamt werden Ihnen die meisten Kreditinstitute daher beim Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung günstigere Konditionen anbieten. Noch ein wenig teurer kann es werden, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen und vermieten möchten. Hier wird die Bank ganz genau hinsehen und beispielsweise auch prüfen, wie attraktiv die Immobilie für Mieter wirklich ist. Je vielseitiger diese nutzbar ist und je mehr potenzielle Mieter daher zur Verfügung stehen, desto günstiger fallen die Bauzinsen meist aus.
Beleihungswert
Beim Beleihungswert ermittelt die Bank den Preis, den sie bei einer Zwangsversteigerung voraussichtlich in jedem Fall für die Immobilie bekommen würde. Der Beleihungswert entspricht damit nicht dem Kaufpreis. Einige Kreditinstitute kappen die Höchstgrenze für Immobiliendarlehen bei 80 Prozent des Beleihungswerts. Möchten Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus zum Preis von 200.000 Euro kaufen und legt die Bank fest, dass der Beleihungswert nur bei 180.000 Euro liegt, kann es sein, dass die Bank Ihnen lediglich 144.000 Euro zur Verfügung stellt. Darüber hinaus gilt: Je niedriger der Beleihungswert, desto höher die Bauzinsen.
Weitere Faktoren
Je nach Kreditinstitut spielen noch weitere Faktoren eine Rolle, wenn es um die Berechnung Ihrer individuellen Bauzinsen geht. So ist beispielsweise entscheidend, ob bereits eine Grundschuld als Sicherheit vorhanden ist und die Bank entsprechend nur eine zweitrangige Grundschuld eintragen lassen könnte. Im Falle einer Zwangsversteigerung würde dies bedeuten, dass der erstrangige Gläubiger sein Geld zuerst zurückerhält und unter Umständen nicht mehr genug für die zweitrangig platzierte Bank verfügbar ist.
Auch der Bearbeitungsaufwand für die Bank kann Ihre Bauzinsen ein wenig in die Höhe treiben. Was den Verwaltungsaufwand betrifft, spielt es für die Bank keine Rolle, wie viel Geld Sie sich leihen. Das bedeutet wiederum, dass die Bank bevorzugt große Finanzierungssummen vergibt, da sie hierbei mehr verdient, der Verwaltungsaufwand sich aber nicht maßgeblich unterscheidet. Nehmen Sie hingegen ein geringes Darlehen auf, hat die Bank im Verhältnis zum Ertrag mehr Arbeit damit und veranschlagt höhere Zinsen.
Zuletzt kommt es schlicht und einfach auch auf die Unternehmensstrategie der Bank an: Einige Kreditinstitute vergeben kurzzeitig extrem günstige Immobiliendarlehen, mit denen sie kaum Gewinn machen. Das Ziel dahinter ist, Neukunden zu gewinnen und diesen weitere, für die Bank lukrativere Finanzprodukte zu verkaufen.
All diese individuellen Faktoren verdeutlichen noch einmal, wie wichtig es ist, so viele unterschiedliche Kreditangebote wie möglich miteinander zu vergleichen. Zögern Sie nicht, bei zahlreichen Banken und Kreditvermittlern anzufragen: Nur so können Sie gewährleisten, dass Sie auch wirklich die günstigsten Bauzinsen bekommen.
Fazit: Geplante Baufinanzierung nicht mehr auf die lange Bank schieben
Alle Immobilienkäufer und Bauherren hätten gern Gewissheit darüber, wie sich die Bauzinsen zukünftig entwickeln. Zwar lassen einige Indikatoren Prognosen zu, doch niemand kann die Zinsentwicklung zuverlässig voraussagen. Klar ist, sie haben 2022 ihr historisches Tief verlassen und werden auf absehbare Zeit nicht mehr dorthin zurückkehren. Ein weiterer, wenn auch moderater, Anstieg gilt als wahrscheinlich. Haben Sie Ihre Wunschimmobilie bereits gefunden, sollten Sie daher nicht mehr zu lange mit Ihrer Baufinanzierung warten. Sicherlich wird es nicht von einigen Prozentpunkten abhängen, ob ein Vorhaben grundsätzlich realisierbar ist. Diese Prozentpunkte können aber unter Umständen zu einer Kosteneinsparung von mehreren Tausend Euro führen. Zögern Sie daher nicht und lassen Sie jetzt Ihre individuellen Bauzinsen berechnen.