Wohnung vermieten: Was Sie beachten sollten

Wer eine Wohnung besitzt, muss diese nicht zwangsläufig selbst bewohnen. Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung sind ein nettes Nebeneinkommen, mit dem beispielsweise der laufende Immobilienkredit abbezahlt werden kann. Hier erfahren Sie, wie Sie den passenden Mieter finden, wie sich Mietpreis, Kaution und Nebenkosten zusammensetzen und was Sie außerdem beachten sollten, wenn Sie eine Wohnung vermieten.

Den Mietpreis festlegen

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, informieren Sie sich am besten zuerst über die aktuellen Mietpreise in Ihrer Region: Dafür gibt es offizielle Mietspiegel, die den Quadratmeterpreis für Wohnungen nach Baujahren und Lage angegeben. Wenn Sie den Quadratmeterpreis mit der Größe Ihrer zu vermietenden Wohnung multiplizieren, erhalten Sie die Nettokaltmiete. Natürlich können Sie auch Immobilienportale nach vergleichbaren Wohnungen in Ihrer Umgebung durchsuchen.

Gut zu wissen: Es zählen alle Zimmer der Wohnung zur Wohnfläche, allerdings werden Balkone, Terrassen, Kellerräume und Räume mit Dachschrägen nur anteilig berücksichtigt. Wie dies berechnet wird, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt.

Bei der Festlegung des Mietpreises außerdem wichtig: In vielen Gebieten gibt es eine Mietpreisbremse. Die Miete darf somit maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gibt es so eine Reglementierung nicht, dürfen Sie mit Ihrem Preis maximal 20 Prozent über dem örtlichen Durchschnitt (Vergleichsmiete) liegen.

Wohnung vermieten: Die Nebenkosten ermitteln und umlegen

Die tatsächliche Miete für Ihre Mietwohnung setzt sich aus der oben beschriebenen Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Folgende Nebenkosten dürfen Sie auf den Mieter umlegen:

• Grundsteuer
• Kosten für die Haftpflichtversicherung
• Heizungs- und Warmwasserkosten
• Abwassergebühren
• Kosten für die Gebäudereinigung
• Schornsteinfegerkosten
• Aufwände für die Straßenreinigung und Müllabfuhr

Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Kosten entsprechend der Wohnungsgröße auf die einzelnen Parteien verteilt. Der Mieter erhält von Ihnen einmal im Jahr eine Abrechnung der tatsächlichen Nebenkosten, die mit seinen monatlichen Zahlungen verrechnet werden. Daraus ergibt sich dann entweder eine Nach- oder eine Rückzahlung.

Kaution für die vermietete Wohnung festlegen

Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor ist die Kaution, die der Mieter Ihnen zahlt. Die Summe sichert Sie gegen materielle oder finanzielle Schäden ab – beispielsweise, wenn der Mieter mutwillig etwas in der Wohnung zerstört und dafür nicht aufkommen möchte oder wenn er in Mietrückstand gerät. Laut § 551 Bürgerliches Gesetzbuch darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen – also die Mietkosten abzüglich der Nebenkosten.

Wichtig: Die Kaution dürfen Sie nicht auf Ihr privates Konto überweisen, sondern sie muss auf einem separaten Konto (sog. Kautionskonto) „geparkt“ werden, damit das Geld unberührt von Ihrer privaten finanziellen Situation bleibt.

Den Mietvertrag für Ihre Wohnung aufsetzen

Mietpreis, Nebenkosten und Kaution sind wichtige Daten, die Sie in einem Mietvertrag zur Vermietung Ihrer Wohnung fixieren. Zu unterscheiden ist an dieser Stelle zwischen verschiedenen Arten von Mietverträgen:

• Standardmietvertrag: Bei diesem klassischen Wohnungsmietvertrag ist eine Erhöhung der Miete nur zulässig, wenn beispielsweise eine Sanierung den Wohnungswert deutlich erhöht. Der Mieter muss der Mietanhebung zustimmen.
• Staffelmietvertrag: In diesem legen Sie als Vermieter fixe Zeitpunkte und Erhöhungen der Kaltmiete fest, beispielsweise alle zwei oder drei Jahre. Daher der Name Staffelmiete.
• Indexmietvertrag: Hier erhöht sich die monatliche Miete automatisch in jedem Jahr, jeweils angepasst an den Preisindex für die private Lebenshaltung, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, ist der Mietvertrag das wichtigste Schriftstück: Er regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Halten Sie darin beispielsweise folgende Punkte fest:

• Gibt es Vereinbarungen zur regelmäßigen Reinigung von Gemeinschaftsflächen durch den Mieter – und wenn ja, welche?
• Sind Haustiere erlaubt und wenn ja, welche?
• Welche Reparaturen müssen vom Mieter, welche vom Vermieter übernommen werden? Die Kleinstreparaturregelung sieht beispielsweise vor, dass Ausbesserungen bis 100 Euro vom Mieter zu tragen sind. Alles darüber hinaus muss der Vermieter bezahlen.
• In welchem Zustand muss die Wohnung beim Auszug übergeben werden und in welchen Abständen müssen bestimmte Renovierungen (Streichen von Wänden, Decken, Fensterrahmen, …) durchgeführt werden?
• Ist eine Untervermietung erlaubt und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?

Tipp: Verlassen Sie sich bei der Gestaltung des Mietvertrages nicht allein auf Vorlagen aus dem Internet, sondern ziehen Sie einen Immobilienmakler oder einen Fachanwalt für Mietrecht zurate.

Wohnung vermieten: Den richtigen Mieter finden

Der gängige Weg, Mieter für eine Wohnung zu finden, ist der Weg über Immobilienportale. Schalten Sie dort eine Anzeige, in der neben Mietpreis, Nebenkosten und Mietkaution vor allem der Grundriss, die Ausstattung und Lage der Wohnung beschrieben wird. Fotos vermitteln einen realistischen Eindruck vom Zustand der Wohnung. Außerdem ist ein Energieausweis für alle Immobilien Pflicht.

Sobald erste Anfragen eingehen, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin – nicht unüblich sind Sammeltermine, bei denen mehrere Interessenten zeitgleich die Wohnung besichtigen. Um sich einen Eindruck von den potenziellen Mietern zu machen, können Sie diesen eine Mieterselbstauskunft vorlegen. Die Interessenten sind nicht verpflichtet, diese auszufüllen – tun sie es, müssen jedoch alle Angaben wahrheitsgemäß eingetragen werden. In dieser Selbstauskunft werden folgende Daten erfasst:

• Kopie des Personalausweises
• Aktuelle Adresse, Geburtsort und -datum
• Beruf und Einkommen
• Familiäre Situation und wer einziehen möchte

Erst wenn es um die abschließende Klärung der Vermietung geht, dürfen Sie Nachweise der finanziellen Situation des Mieters einholen. Der Nachweis erfolgt meist in Form der letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie einer Schufa-Auskunft. Nicht unüblich ist auch eine Bescheinigung des aktuellen Vermieters, dass keinerlei Beanstandungen rund um Mietzahlungen und Verhalten des Mieters in der Wohnungsgemeinschaft vorliegen.

Am Ende ist allerdings auch die persönliche Sympathie ausschlaggebend für die Vermietung einer Wohnung. Stimmt das berühmte Bauchgefühl bei einem Interessenten mit gleichen Grundvoraussetzungen mehr als bei dem anderen, folgen Sie wahrscheinlich diesem Gefühl.

Zu Beginn des Mietverhältnisses findet die Schlüsselübergabe bei einer gemeinsamen Begehung der Wohnung statt. Erstellen Sie dabei ein Übergabeprotokoll, in dem beispielsweise die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser, aber auch bestehende Makel oder Umbauten fixiert werden. Nachdem beide Parteien das Protokoll sowie den Mietvertrag unterschrieben haben, ist die Wohnung offiziell vermietet und übergeben.

Wohnung vermieten mit einem Makler

Ob und wann sich der Einsatz eines Maklers für die Vermietung einer Wohnung lohnt, ist eine sehr individuelle Frage. Bedenken Sie, dass die Gestaltung einer Anzeige, die Kontaktaufnahme mit Interessenten, die Abwicklung der Besichtigungen und Vertragsunterzeichnung viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Haben Sie diese Zeit nicht, lohnt es sich immer, einen Makler mit der Mietersuche zu beauftragen. Gerade bei sehr speziellen oder hochpreisigen Mietwohnungen kann ein Makler nützlich sein, da er die passende Zielgruppe gezielter und routinierter anspricht.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, findet das Bestellerprinzip Anwendung: Beauftragen Sie den Makler mit der Vermietung Ihrer Wohnung, müssen Sie auch die Maklerkosten tragen. Die Provision beträgt dabei bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Anders verhält es sich beim Verkauf einer Wohnung: Hier teilen sich Käufer und Verkäufer meist die Kosten.

Tipp: Nicht nur die Suche nach einem geeigneten Mieter, sondern auch die fortlaufende Betreuung Ihrer Wohnung können Sie an einen Dienstleister auslagern. Hausverwalter kümmern sich beispielsweise um die Koordination von Reinigung und Reparaturen sowie die Aufstellung und Prüfung der jährlichen Nebenkosten. Rechnen Sie dafür allerdings auch mit einer monatlichen Pauschale, welche den Gewinn aus Mieteinnahmen schmälert.

Wohnung vermieten: Wie müssen Einnahmen versteuert werden?

Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung unterliegen der Einkommenssteuer und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V: „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Überschreiten die Einnahmen den generellen Steuerfreibetrag, müssen Sie Ihren persönlichen Einkommenssteuersatz auf die Einnahmen zahlen. Machen Sie jedoch Verluste mit der Vermietung, kann sich das positiv auf Ihre persönliche Steuerlast auswirken.

Viele Kosten, die Ihnen entstehen, wenn Sie eine Wohnung vermieten, können Sie steuerlich absetzen, beispielsweise für notwendige Reparaturen und Renovierungen, Makler- und Anwaltskosten aber auch Nebenkosten und Aufwände, die konkret im Zuge der Mietersuche angefallen sind. Holen Sie sich hier gegebenenfalls Unterstützung von einem Steuerberater.

Welche Rechte haben Sie gegenüber einem Mieter?

Grundsätzlich werden Mieter vom Gesetzgeber umfassend geschützt – das heißt Sie können ihm bei einem unbefristeten Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Aber es gibt Ausnahmen und Wege, wie Sie einen Mieter im Fall der Fälle aus der Wohnung bekommen:

Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen wollen oder für einen Familienangehörigen benötigen, können Sie Eigenbedarf anmelden und dem Mieter gegenüber eine fristgerechte Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Wollen Sie die Wohnung verkaufen, hat ein Mieter erst einmal Vorkaufsrecht – Sie müssen ihm die Wohnung zu den gleichen Bedingungen wie allen anderen anbieten. Wollen Sie vermeiden, dass die Mieter die Wohnung kaufen, können Sie ihm natürlich ein alternatives finanzielles Angebot machen – ihn also quasi „herauskaufen“ – sodass er freiwillig auszieht.

Wird der Mieter vertragsbrüchig, müssen Sie ihn zuerst mit einer Abmahnung auf sein Fehlverhalten hinweisen und können ihm erst danach kündigen. Häufige Gründe für so ein Verfahren sind ausbleibende Mietzahlungen und Verletzung von im Mietvertrag vereinbarten Pflichten. Wer hier langwierige Diskussionen oder sogar Prozesse rund um eine Räumungsklage fürchtet, sollte für diese Fälle eine Rechtsschutzversicherung abschließen.