Mehrfamilienhaus vermieten: Was Privatpersonen bedenken sollten

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können Sie durch die Vermietung der einzelnen Wohnungen hohe Einnahmen generieren. Allerdings kostet die Verwaltung viel Zeit und Pflege sowie Instandhaltung sorgen für hohe Ausgaben. Mit welchen Kosten Sie rechnen sollten, wie Sie passende Mieter finden und was Sie außerdem bedenken sollten, wenn Sie vorhaben, ein Mehrfamilienhaus zu vermieten, erfahren Sie hier.

Lohnt es sich (als Privatperson), ein Mehrfamilienhaus zu vermieten?

Was im ersten Moment lukrativ klingt – vier, fünf oder mehr Wohnungen vermieten und dafür jeden Monat tausende Euros einstreichen –, ist bei genauerer Betrachtung mit ziemlich viel Aufwand und hohen laufenden Kosten verbunden. Nicht nur, dass Sie sich um die Suche und Betreuung mehrerer Mieter kümmern müssen: Sie müssen auch dafür Sorge tragen, dass die Immobilie in einem gepflegten Zustand bleibt. Rechnen Sie also mit regelmäßigen Reparaturen und Renovierungen. Die kosten nicht nur Zeit, sondern können auch einen großen Teil der Mieteinnahmen verschlingen. Eine Weitergabe dieser Kosten an die Mieter ist nämlich nur in Teilen und unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.

Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses ist also mit einigem Aufwand verbunden. Gleichzeitig können die Einnahmen trotz aller Mühen überschaubar bleiben. Es kann sich für eine Privatperson dennoch lohnen, ein Mehrfamilienhaus zu vermieten und auf diesem Wege ein dauerhaftes, stabiles Nebeneinkommen zu generieren. Der Bedarf an Wohnraum ist nämlich immer da und die Wohnungspreise steigen eher, als dass sie fallen.

Vorbereitungen für die Vermietung des Mehrfamilienhauses

Der erste Schritt auf dem Weg zur Vermietung ist die Vorbereitung eines Exposés: Potenzielle Mieter erfahren darin, welche Merkmale die Wohnung attraktiv machen und wie hoch die Miete sowie die Nebenkosten ausfallen.

Die Immobilie bewerten und beschreiben

Stellen Sie zusammen, um wie viele Wohnungen es geht, wie groß diese sind und wie sie aufgeteilt sind. Ein Grundriss zeigt nicht nur die Aufteilung der einzelnen Wohnungen, sondern auch des kompletten Mehrfamilienhauses. Beschreiben Sie außerdem die Ausstattung: Ist eine vollausgestattete Küche vorhanden? Gibt es ein Dusch- oder Vollbad? Welche Art von Fußboden ist verlegt? Wie ist der allgemeine Zustand der Immobilie und der einzelnen Wohnungen? Auch die Lage ist für zukünftige Mieter, aber auch die Festlegung des Mietpreises entscheidend: Wie ist die umliegende Infrastruktur beschaffen? Gibt es Schulen, Einkaufsgelegenheiten und Freizeiteinrichtungen in der Nähe? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel und wenn ja, welche? Wie weit ist es bis zur nächsten Autobahn und vieles mehr.

Je gründlicher Sie sich hier vorbereiten, desto aussagekräftiger wird ihr Exposé. Das hilft bei der späteren Mietersuche. Zusammen mit einigen Fotos und dem verpflichtenden Energieausweis haben Sie fast alle Informationen beieinander, um auf die Suche nach Mietern gehen zu können.

Mietpreis für alle Einheiten bestimmen

Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde über den offiziellen Mietenspiegel, der Quadratmeterpreise für Mietwohnungen je nach Baujahr und Lage auflistet. Wenn Sie diesen mit der jeweiligen Wohnungsgröße multiplizieren, erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt für die jeweilige Nettokaltmiete pro Wohnung.

Wichtig: Balkone, Kellerräume und Räume mit Dachschrägen werden meist nicht zu 100 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet, sondern nur anteilig – wie hoch der Anteil ist, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt.

Ein zweiter Anhaltspunkt zur Bestimmung der Mietpreise sind Immobilienportale: Suchen Sie hier nach vergleichbaren Wohnungen und prüfen Sie, was für diese verlangt wird. Sollte es in Ihrer Region eine Mietpreisbremse geben, darf die Miete pro Wohnung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Regionen ohne diese Bremse dürfen Sie den Durchschnittswert maximal um 20 Prozent überschreiten.

Gut zu wissen: Auf Basis der Nettokaltmiete legen Sie auch die maximale Kaution fest, die ein neuer Miete Ihnen als Sicherheit überweist. Diese darf maximal drei Nettokaltmieten entsprechen und sichert Sie gegen materielle oder finanzielle durch den Mieter verursachte Schäden ab.

Nebenkosten auf Mieter umlegen

Die Nettokaltmiete ist aber nicht der einzige Kostenpunkt, der für Mieter interessant ist: Die laufenden Nebenkosten für den Betrieb und Erhalt der Immobilie legen Sie auf die einzelnen Mieter um. Dazu gehören:

• Heizungs- und Warmwasserkosten
• Abwassergebühren
• Kosten für die Gebäudereinigung
• Schornsteinfegerkosten
• Kosten für die Straßenreinigung und Müllentsorgung
• Grundsteuer
• Gebühren der Haftpflichtversicherung
• Ausgaben für weitere Dienstleister, beispielsweise einen Hausmeisterdienst

Einige der Posten werden zu gleichen Teilen auf alle Mieter umgerechnet, einige werden entsprechend der Wohnungsgröße verteilt. Einmal im Jahr müssen Sie eine Nebenkostenabrechnung anfertigen und den Mietern zustellen. Daraus ergeben sich auch etwaige Nach- oder Rückzahlungen für die Mieter.

Kurz zusammengefasst: Umlage von Renovierungskosten

Ausgaben für Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten dürfen Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen anteilig an die Mieter weitergeben. Vor allem wenn der Wohnwert gesteigert und der Verbrauch von Strom oder Wasser dadurch reduziert wird, ist eine Mieterhöhung üblich, sofern die Renovierungsmaßnahmen rechtzeitig angekündigt worden sind. Stark vereinfacht gesagt gilt als Richtwert, dass acht Prozent der Modernisierungskosten weitergegeben werden dürfen – wobei real die Mieten innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen dürfen.

Die richtigen Mieter für Ihr Mehrfamilienhaus finden

Wenn Sie alle Informationen zusammen haben und es um die Auswahl der zukünftigen Mieter geht, achten Sie darauf, dass die Mietergemeinschaft im Mehrfamilienhaus insgesamt harmoniert: Junge Studenten, die gerne viel feiern, passen meist nicht so gut mit Familien oder Senioren zusammen. Oftmals regelt sich die Nachfrage jedoch auch durch die Größe und Lage der Wohnungen.

Wenn es konkret wird, prüfen Sie in jedem Fall die finanzielle Situation der zukünftigen Mieter: Eine Mieterselbstauskunft kann auf freiwilliger Basis schon vor der Besichtigung ausgefüllt werden. Hier machen Interessenten Angaben zu ihrer persönlichen und finanziellen Situation. Erst wenn ein tatsächliches beiderseitiges Interesse an einem Mietverhältnis besteht, dürfen Sie offiziell nach Nachweisen der finanziellen Situation fragen: Dafür werden meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Schufa-Auskunft und eine Bescheinigung des aktuellen Vermieters angefordert.

Den Mietvertrag aufsetzen

Im Mietvertrag wird genau geregelt, wie hoch die monatliche Miete ausfällt, wann diese bezahlt werden muss und ob ein Mietverhältnis befristet ist. Außerdem werden Zeiträume und Aufwände für die Instandhaltung der Wohnung durch den Mieter festgelegt. Auch ob und wie Gemeinschaftsbereiche durch die einzelnen Parteien betreut werden müssen, ist Bestandteil des Vertrages. Eine zentrale Entscheidung, die Sie fällen müssen, bezieht sich auf die Art des Mietvertrags: Sieht er vor, dass sich die Miete automatisch über die Jahre erhöht oder nicht? Standardmietverträge sehen keine automatische Erhöhung vor, folgende Vertragstypen hingehen schon:

• Staffelmietvertrag: Hier wird bereits im Vertrag festgelegt, wann und in welcher Höhe die Miete nach drei, vier, … Jahren steigt.
• Indexmietvertrag: Auf Basis eines Preisindexes für private Lebenshaltung erhöht sich die Miete jedes Jahr automatisch.

Diese schrittweisen Erhöhung soll nicht dafür sorgen, dass Sie steigende Gewinne einfahren. Es geht eher darum, dass auch für Sie die finanziellen Aufwände im Laufe der Zeit wachsen (beispielsweise durch Inflation oder Verschleiß). Die schrittweise Erhöhung der Miete soll die steigenden Kosten abdecken.

Tipp: Gestalten Sie im Zuge des Mietvertrags auch eine Hausordnung, die ergänzende Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien regelt, aber auch Regeln des Zusammenlebens vorgibt – beispielsweise ob und wie Grillen auf Balkonen oder Gemeinschaftsflächen erlaubt ist, wann laute Musik abgeschaltet werden muss oder wann laute Arbeiten durchgeführt werden dürfen usw.

Mehrfamilienhaus vermieten mit Unterstützung

Nicht nur die initiale Vermietung mehrerer Wohnungen kann sehr aufwendig sein, sondern auch die laufende Betreuung. Für beide Fälle können Sie sich professionelle Unterstützung suchen:

Für die Vermietung an sich – also die Erstellung eines Exposés, Suche und Auswahl von Mietern und Übergabe der Wohnungen – beauftragen Sie einen Makler. Bedenken Sie dabei, dass bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip greift, Sie also die Kosten für den Makler als Vermieter komplett alleine tragen.

Eine Hausverwaltung übernimmt für Sie dann „im laufenden Betrieb“ die Pflege und Instandhaltung der Immobilie, kümmert sich um Mieteranfragen, beispielsweise wenn die Heizung nicht funktioniert, und koordiniert Dienstleister, wie die Reinigungsfirma für das Treppenhaus. Auch das kostet Sie natürlich Geld – diese Ausgaben können Sie jedoch steuerlich geltend machen.

Welche Steuern fallen bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses an?

Einnahmen aus der Vermietung einer oder mehrerer Wohnungen müssen Sie in Ihrer jährlichen Einkommenssteuererklärung angeben und diese entsprechend Ihres Steuersatzes versteuern. Günstig auswirken können sich sämtliche Ausgaben rund um die Immobilie: Sowohl die meisten Ausgaben für die Suche und Betreuung der Mieter als auch Ausgaben rund um Erhalt und Pflege des Mehrfamilienhauses können Sie geltend machen. Übersteigen die abzugsfähigen Ausgaben für die Immobilie die Mieteinnahmen, kann sich das steuerlich sogar positiv für Sie auswirken, da sich das zu versteuernde Gesamteinkommen reduziert.

Tipp: Bewohnen Sie einen Teil des Hauses selbst, ist es wichtig, dass Sie diesen Bereich anteilig von den steuerbegünstigenden Posten abziehen.