Grundstück verpachten: Das sollten Sie wissen

Wenn Sie in Besitz eines Grundstücks sind, das Sie nicht selbst nutzen möchten, können Sie das Grundstück verkaufen – oder regelmäßige Einnahmen durch eine Verpachtung bzw. Vermietung erzielen. Was Sie zum Thema Grundstück verpachten wissen sollten, wie Sie den Mietpreis bzw. Pachtzins festlegen und was unbedingt in dem Vertrag mit dem Pächter oder Mieter geregelt werden sollte.

Einordnung: Diese Grundstückarten gibt es

Zunächst einmal wird zwischen unbebauten und bebauten sowie Wohn- und gewerblichen Grundstücken unterschieden. Unbebaute Stücke Land können bereits soweit erschlossen sein, dass dort gebaut werden kann – oder die Erschließung befindet sich in Planung. Landwirtschaftlich genutzte Flächen sind ebenfalls unbebaute Grundstücke, die Sie vermieten oder verpachten können. Auf bebauten Grundstücken können Ein- oder Mehrfamilienhäuser stehen, genauso wie Gewerbehallen und Büros. Letzteres sind gewerblich genutzte Grundstücke. Zusätzlich gibt es Grundstücke mit Mischformen, bei dem das Land teilweise zum Wohnen und für Gewerbe genutzt wird.

Grundstück verpachten oder vermieten: Gibt es Unterschiede?

Verpachtung und Vermietung werden häufig synonym verwendet. Es gibt allerdings Unterschiede, die vor allem den Umfang der Nutzungsrechte regeln. Bei der Vermietung überlassen Sie dem Mieter Ihr Grundstück zur Nutzung. Dieser zahlt Ihnen eine monatliche Miete.
Verpachten Sie Ihr Grundstück, darf der Pächter den Grund nutzen, um Einkünfte zu erzielen – auch „Fruchtziehung“ genannt. Gute Beispiele sind landwirtschaftliche Flächen, die ein Landwirt pachtet, um dort Gemüse anzubauen. Auch ein Restaurant wird in der Regel verpachtet.

Bei der Vermietung von Wohngrundstücken gibt es die sogenannte Erbpacht: Stark vereinfacht gesagt mietet bzw. pachtet eine Privatperson ein Grundstück für bis zu 99 Jahre und kann darauf ein Haus bauen bzw. ein darauf bereits vorhandenes Haus kaufen. Während der Erbpacht gehört die Immobilie ihm, das Grundstück ist jedoch nur gemietet bzw. gepachtet.

Die Bezahlung gepachteter Grundstücke erfolgt immer über den sogenannten Pachtzins. Auf die Höhe und Zusammensetzung gegen wir weiter unten noch ausführlicher ein.

Den Mietpreis für Ihr Grundstück bestimmen

Egal, ob Sie Ihr Grundstück verpachten oder vermieten möchten: Ein zentraler Punkt ist dabei immer die Bestimmung des Mietpreises bzw. Pachtzinses. Um einen angemessenen Mietpreis festzulegen, gibt es in vielen Gemeinden örtliche Mietspiegel, die Sie einsehen können. Oder Sie nutzen Online-Portale, um vergleichbare Grundstücke zu finden und sich an den dort aufgerufenen Preisen zu orientieren. Eine dritte Informationsquelle sind Grundstücksmarktberichte, die von Gutachterausschüssen erstellt werden und öffentlich einsehbar sind.

Wie bei jedem Immobiliengeschäft sind zentrale Preisfaktoren ansonsten die Lage und der Zustand des Grundstücks. Also: Wo befindet sich das Wohn- oder Gewerbeobjekt? Wie ist es gepflegt und (wie) kann es direkt genutzt werden? Gerade bei Gewerbeimmobilien und Gewerbegrundstücken spielt außerdem die Markt- bzw. Branchenlage eine wichtige Rolle: Ist die Nachfrage (an Ihrem Standort) gerade hoch oder niedrig?

Den Pachtzins für Ihr Grundstück festlegen

Ähnlich wie die Miete können Sie auch den Pachtzins individuell mit dem zukünftigen Pächter verhandeln. Meist orientiert er sich an der Höhe des Ertrags bzw. Umsatzes. Der Zahlungsrhythmus kann ebenfalls frei bestimmt werden – monatlich, quartalsweise oder einmal im Jahr.

Gut zu wissen: Regeln Sie die Zahlweise nicht offiziell im Pachtvertrag, wird der Pachtzins laut Gesetz erst zum Ende der Pachtzeit fällig.

Um die tatsächliche Höhe des Pachtzinses zu bestimmen, gibt es ebenfalls Berichte von Gutachterausschüssen der öffentlichen Verwaltung. Lage und Infrastruktur sind wichtige Faktoren. Noch entscheidender sind hier aber die Nutzungsart und die daraus resultierenden Erträge. Je höher diese sind, desto höher fällt auch der Pachtzins aus. Da sich Umsatzahlen im Laufe der Jahre verändern, ist es auch nicht unüblich, dass sich der zu zahlende Pachtzins entsprechend verändert und sich an den Umsatzzahlen orientiert. Einzige Ausnahme: Greift bei Ihrem Grundstück das Kleingartenpachtgesetz, sind gesetzliche Vorgaben einzuhalten, die sich auf die Höhe der Pacht beziehen.

Geeigneten Pächter mit oder ohne Makler finden

Bei der Suche nach einem geeigneten Pächter für Ihr Grundstück gelten ähnliche Regeln und Anforderungen, wie bei der Vermietung jeder anderen Immobilie auch: Erstellen Sie ein Exposé, vereinbaren Sie Besichtigungstermine und prüfen Sie im Zuge der Verhandlungen die Bonität der potenziellen Pächter bzw. Mieter. Vor allem bei gewerblichen Grundstücken sind die Vorstellungen zur Nutzung oder zu eventuellen Umbauten ein wichtiges Thema.

Hier sollten Sie rechtzeitig in den Austausch gehen, was Interessenten vorhaben, ob diese Vorhaben Ihren Vorstellungen (und denen der Bauordnung) entsprechen und was das für den Pachtvertrag und die Pachtzinsen bedeutet. Da hier mitunter großes Detailwissen gefordert ist und die Zielgruppe, je nach Grundstück, sehr speziell und entsprechend schwer zu finden sein kann, lohnt sich bei Gewerbegrundstücken oft die Beauftragung eines Maklers.

Dieser nimmt Ihnen die Suche nach einem Pächter ab, berät Sie bei der finalen Entscheidung und kümmert sich um die Vertragsgestaltung sowie den Vertragsabschluss.

Bedenken Sie, dass bei der Vermietung von Grundstücken und Immobilien das Bestellerprinzip gilt: Beauftragen Sie den Makler, müssen Sie ihn auch bezahlen. Für seine Vermittlertätigkeiten berechnet er eine Provision, die Sie frei mit ihm verhandeln können.

Den Mietvertrag aufsetzen

Wenn Sie Ihr Grundstück vermieten, setzen Sie einen klassischen Mietvertrag auf, der Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter regelt sowie den Mietbeginn und ggf. das Mietende, Kündigungsfristen und die Höhe der Miete fixiert. Vermieten Sie an privat mit einem unbefristeten Mietvertrag, können Sie den Mieter nicht ohne Weiteres kündigen. Dem Mieter steht hingegen eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu. Bei gewerblichen Mietverträgen ohne Befristung gilt für beide Seiten eine sechsmonatige Kündigungsfrist.

Ist ein Mietvertrag von vorneherein befristet, läuft dieser nach der vereinbarten Zeit einfach aus. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen.

Wissenswertes zum Pachtvertrag

Wenn Sie Ihr Grundstück verpachten, setzen Sie einen Pachtvertrag auf, der die Nutzungsrechte regelt. Ein Exemplar erhalten Sie als Verpächter, ein weiteres der Pächter und das dritte erhält das zuständige Amt bzw. der zuständige Verband (beispielsweise bei einer landwirtschaftlich genutzten Fläche). Bei der Gestaltung gelten ähnliche Regeln wie bei einem klassischen Mietvertrag. Auf folgende Besonderheiten sollten Sie aber achten:

• Beschreiben Sie genau, was verpachtet wird – Grundstück, aber auch Gebäude, Inventar usw. – und woraus Erträge erwirtschaftet werden.
• Legen Sie fest, wie sich der Pachtzins zusammensetzt, ob und wann er erhöht werden darf und wann er fällig ist.
• Schließen Sie jede Haftung für zu erwartende Erträge und Umsätze auf Ihrem Grundstück aus.
• Geben Sie an, wann eine vorzeitige Kündigung des Pachtvertrages möglich ist. Nicht unüblich ist es, dass beim Verkauf des Grundstücks der Pachtvertrag aufgelöst wird.
• Fixieren Sie mögliche Umbauten und/oder Änderungen von Nutzungsarten (Umnutzung) und wie damit zum Ende der Pachtzeit umgegangen wird.
• Geben Sie an, dass die §§ 581 ff. des BGB gelten, sofern aus dem Vertrag nichts anderes hervorgeht. Die Paragraphen regeln „Vertragstypische Pflichten im Pachtvertrag“.
• Halten Sie fest, ob und wann eine Unterverpachtung des Grundstücks erlaubt ist.

Pachtverträge werden in der Regel mit einer langen Laufzeit abgeschlossen – vor allem, wenn ein Grundstück bebaut werden soll oder darf. Auch ein unbefristetes Pachtverhältnis ist denkbar. Eine Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten kann nur zum Ende eines Pachtjahres ausgesprochen werden. Sofern Sie nicht über umfangreiche Erfahrungen verfügen, lohnt sich allein für die rechtssichere Ausgestaltung eines Pachtvertrags oftmals die Beauftragung eines Maklers. Ausgaben für den Makler können Sie später in Ihrer Einkommenssteuererklärung geltend machen.