Haus vermieten: Was muss man beachten?

Wenn Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses sind, dieses aber nicht verkaufen möchten, ist die Vermietung eine Alternative. Wie Sie einen geeigneten Mieter finden, was im Mietvertrag geregelt werden sollte und was bei der Vermietung eines Hauses sonst noch wichtig ist, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist besser: Haus vermieten oder verkaufen?

Aus finanzieller Sicht ist die Lage klar: Der Verkauf eines Hauses ist meist lukrativer als die Vermietung. Beim Verkauf steht Ihnen nicht nur eine große Summe Geld auf einmal zur Verfügung, die Sie anschließend gewinnbringend neu anlegen können. Eventuelle Mieteinnahmen werden dagegen durch größere Instandhaltungskosten, die während der Vermietung anfallen können, sogar noch geschmälert. Bei der Vermietung einer Wohnung teilen sich diese Kosten meist mehrere Parteien. Außerdem sind die zu erzielenden Mieten bei Häusern (auf den Quadratmeter gerechnet) nicht so hoch wie bei Wohnungen. Bedenken Sie außerdem: Wollen Sie das Haus doch irgendwann verkaufen, ist es vermietet nicht so attraktiv wie eine leerstehende Immobilie – deutlich über 90 Prozent der kaufinteressierten Privatpersonen wollen das gekaufte Einfamilienhaus nämlich anschließend selbst nutzen.

Und dennoch: Es gibt gute Gründe dafür, ein Haus zu vermieten. Zum Beispiel, wenn es sich bei der Immobilie um das Elternhaus handelt, das Sie einfach nicht verkaufen möchten oder wenn das Haus zu einem späteren Zeitpunkt an die Kinder übergeben werden soll.

Ein Haus vermieten auf Zeit

Eine gute Lösung für die Vermietung eines Hauses kann ein befristetes Mietverhältnis sein – auch ein gängiger Weg, wenn Sie beispielsweise für einige Jahre ins Ausland gehen, das Haus aber nicht verkaufen möchten. Wichtig ist, dass die befristete Vermietung eines Hauses nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, gesetzlich geregelt durch § 575 BGB. Zulässige Gründe für Zeitmietverträge sind demnach

• spätere Eigennutzung
• geplante Modernisierung und Baumaßnahmen
• Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen bzw. -häusern

Ist Eigennutzung der Grund für die befristete Vermietung, müssen Sie den Mieter spätestens vier Monate vor Ablauf des Mietzeitraums informieren, ob der Eigenbedarf noch vorliegt und somit die Vermietung tatsächlich endet. Sie sind dabei in der Beweispflicht, dass Sie das Haus anschließend selbst nutzen wollen.

Auch bei dem zweiten Grund sind Sie in der Beweispflicht, dass die Modernisierungs- oder Baumaßnahmen so umfassend sind, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Sanierung unmöglich machen bzw. erheblich erschweren würde.

Wichtig: Einen zeitlich begrenzten Mietvertrag für ein Haus können Sie nur einmal mit dem gleichen Mieter abschließen. Anschließend geht das Verhältnis in einen unbefristeten Mietvertrag über, sofern es fortgesetzt wird.

Das Haus möbliert und/oder als Ferienhaus vermieten

Ebenfalls zu bedenken ist, ob Sie Ihr Einfamilienhaus möbliert vermieten möchten. Besonders bei befristeten Mietverträgen ist das nicht unüblich und kann ein Grund für einen höheren Mietpreis sein. Bedenken Sie dabei jedoch, dass die Möbel durch den Mieter mehr oder weniger stark abgenutzt werden und halten Sie den ursprünglichen Zustand sowie Regeln zum „pfleglichen“ Umgang mit der Einrichtung in einem Übergabeprotokoll fest.

Ein Sonderfall ist auch die Hausvermietung für Feriengäste. Hier ist meist nicht nur der Anspruch an die Einrichtung höher, sondern der ständige Wechsel von Gästen zieht eine Menge zusätzlicher Arbeiten nach sich. Je nach Lage und Konkurrenz ist außerdem die Auslastung über das Jahr verteilt sehr unterschiedlich, sodass Sie nicht immer mit festen Mieteinnahmen rechnen können. Wollen Sie Ihre Immobilie als Ferienhaus vermieten, ist es oft sinnvoll, örtliche (Ferien-)Hausverwaltungen damit zu beauftragen, da diese Ihnen viel Arbeit abnehmen. Diese Verwaltungen wollen aber natürlich auch bezahlt werden, was Ihren Gewinn zusätzlich schmälert.

Das Haus zum richtigen Preis vermieten

Um den künftigen Mietpreis für Ihr Einfamilienhaus zu bestimmen, ist ein Blick in verschiedene Immobilienportale sinnvoll. Orientieren Sie sich an vergleichbaren Häusern, die in der Größe, Lage und Ausstattung Ihrem Haus ähnlich sind. Außerdem gibt es für jede Stadt oder Region einen offiziellen Mietenspiegel, der Ihnen die üblichen Quadratmeterpreise aufschlüsselt – allerdings sind nicht überall tatsächliche Mietpreise für Einfamilienhäuser verfügbar. Gibt es in Ihrer Region eine Mietpreisbremse, dürfen Sie diese mit Ihrem Mietpreis um bis zu 50 Prozent überschreiten. Bedenken Sie jedoch, dass bei einem zu hohen Preis das Interesse an Ihrem Angebot merklich schrumpfen dürfte. 

Gut zu wissen: Anders als bei der Vermietung einer Wohnung sind die Nebenkosten meist kein Bestandteil der anzugebenden Miete. Es kann zwar helfen, potenziellen Mietern eine grobe Spanne zu nennen, womit sie rechnen sollten. Allerdings ist es sinnvoller, dass die späteren Mieter direkt Verträge mit den Versorgern für Strom, Gas, Wasser und Co. abschließen. So sparen Sie als Vermieter sich zum einen die jährliche Nebenkostenabrechnung und können zum anderen vermeiden, dass Sie eventuellen Nachforderungen lange hinterherlaufen müssen.

Mieter für das Haus finden: So geht’s!

Wenn Sie einen Preis im Kopf haben, gestalten Sie ein Exposé bzw. eine Immobilienanzeige auf einem Portal, in dem Sie neben dem Preis auch die Größe von Haus und Grundstück, die Zimmeranzahl und -aufteilung, die Ausstattung und Lage beschreiben. Fügen Sie Fotos und einen Grundriss hinzu, um einen detaillierten Eindruck zu vermitteln. Wichtig sind außerdem das Datum der Vermietung, Angaben zum Energieausweis und die Höhe der Kaution.

Wichtig: Wenn Sie Ihr Haus mit Hilfe eines Maklers vermieten, gilt das Bestellerprinzip – das heißt, Sie tragen die kompletten Kosten für den Makler. Dieser nimmt Ihnen dafür nicht nur die Erstellung und Bewerbung einer Anzeige ab, sondern auch viele der im folgenden beschriebenen Aufgaben.

Sobald die Immobilienanzeige geschaltet ist, gehen wahrscheinlich schnell erste Anfragen ein. Organisieren Sie Einzel- oder Sammelbesichtigungen und holen Sie rechtzeitig alle notwendigen Informationen von potenziellen Mietern ein.

So finden Sie den richtigen Mieter

Natürlich spielt bei der Vermietung eines Hauses die persönliche Sympathie eine große Rolle. Nicht weniger wichtig sind aber auch harte Fakten, um sich unnötigen (finanziellen) Ärger zu ersparen. Bereits zur ersten Besichtigung können Interessenten eine Mieterselbstauskunft ausfüllen, in der sie Angaben zur persönlichen Situation machen – diese Auskunft ist allerdings freiwillig. Erst bei konkreteren Verhandlungen dürfen Sie die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Schufa-Auskunft sowie eine Auskunft des aktuellen Vermieters anfordern, um die Bonität des Mieters zu überprüfen.

War die Besichtigung und Prüfung der Unterlagen erfolgreich, geht es um die Vertragsunterzeichnung und anschließende Wohnungsübergabe zum vereinbarten Zeitpunkt. Bei der Übergabe fertigen Sie oder der Makler ein Protokoll an, das zum einen den Zustand des Hauses und der Einrichtung dokumentiert, aber auch eventuelle Makel und notwendige Reparaturen beschreibt. Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel wird festgehalten. Abschließend unterzeichnen beide Parteien das Protokoll.

Wichtiges rund um den Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Neben den monatlichen Kosten und gegebenenfalls dem Ende des Mietverhältnisses sollten Sie hier vor allem auch den Umgang mit eventuellen Reparaturen und Renovierungen regeln sowie die Pflege des zugehörigen Grundstücks und die Einhaltung von Kehr- und Räumpflicht. Letzteres kann entweder vom Mieter übernommen werden oder Sie beauftragen eine Firma damit. In jedem Fall muss es aber eine offizielle Regelung geben, da es im Falle eines Sturzes einer Person auf dem Gehweg vor Ihrem Haus sonst schnell teuer für Sie werden kann.

Tipp: Im Zuge des Mietvertrages können Sie auch eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. In beiden Fällen erhöht sich die Miete über die Mietdauer hinweg, entweder nach einer von Ihnen festgelegter Staffelung oder entsprechend eines offiziellen Indexes zur Entwicklung der privaten Lebenshaltungskosten.

Streit mit Mieter: Wann Sie den Mietvertrag kündigen dürfen

Trotz sorgfältiger Auswahl des Mieters und eines klar formulierten Mietvertrages kann es in manchen Fällen zum Streit mit dem Mieter kommen. Eine Meinungsverschiedenheit reicht jedoch nicht aus, damit Sie dem Mieter einfach kündigen dürfen. Nur bei einem nachweislichen Vertragsbruch – die Miete wurde grundlos nicht oder nur teilweise bezahlt, das Haus wurde ohne Erlaubnis an Dritte vermietet usw. – können Sie den Mieter erst abmahnen und anschließend kündigen. Im besten Falle zieht der Mieter dann einfach aus. Im schlimmsten Falle droht eine langwierige Räumungsklage, die sich über Jahre hinziehen und sehr teuer werden kann.

Unabhängig von einem Streit haben Sie außerdem die Möglichkeit, dem Mieter gegenüber eine fristgerechte Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Ein zeitlich befristeter Mietvertrag für Ihr Einfamilienhaus verhindert von vorneherein Unstimmigkeiten in diese Richtung.

Haus vermieten: Welche Steuern werden fällig?

Einnahmen aus der Vermietung eines Hauses müssen Sie in der Einkommenssteuererklärung in Anlage V angeben und entsprechend versteuern. Die gute Nachricht: Nahezu sämtliche Kosten, die rund um die Vermietung anfallen – Makler- und Anwaltskosten, Renovierungen und Ausgaben für die Schaltung der Anzeigen etc. – können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Entstehen Ihnen durch die Vermietung des Einfamilienhauses Verluste, kann sich das sogar positiv auf die Gesamtsteuerlast auswirken.

Wichtig: Bewahren Sie sämtliche Unterlagen rund um das Haus und die Vermietung sorgfältig auf, sodass Sie Ihre Belastungen beim Finanzamt auch nachweisen können.