Grundstück verkaufen: Was Sie wissen sollten

Während beim Verkauf von Gebäuden oder Wohnungen das Objekt selbst im Vordergrund steht, interessiert bei einem Grundstücksverkauf vor allem die Bebaubarkeit. Diese entscheidet über Zielgruppe und Wert. Was Sie beim Grundstück verkaufen wissen und beachten sollten, welche Unterlagen Sie benötigen und wer welche Kosten trägt, erfahren Sie hier.

Welche Arten von Grundstücken gibt es?

Für potenzielle Käufer ist im ersten Schritt die Art des Grundstücks interessant und wie es jetzt oder später genutzt werden darf. Wenn Sie sich selbst nicht sicher sind, welchen Status Ihr Grundstück hat, können Sie bei der Gemeinde oder Stadt nachfragen. Folgende Arten werden unterschieden:

• Bauerwartungsland: Zum aktuellen Zeitpunkt ist das Grundstück unbebaut und darf auch noch nicht bebaut werden. Allerdings sind die Bebauung und damit ein Eintrag in den örtlichen Bebauungsplan in absehbarer Zeit vorgesehen.
• Rohbauland: Das Grundstück ist im Bebauungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, allerdings ist das Land noch nicht erschlossen. Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser fehlen noch, sodass das Grundstück aktuell noch nicht bebaut werden kann.
• Bauland: Das Grundstück ist erschlossen und darf bebaut werden – wie genau, geben der qualifizierte Bebauungsplan und/oder die umgebenden Bauten vor. In den folgenden Absätzen gehen wir auf den Plan noch ausführlicher ein.
• Bebautes Grundstück: Je nach Immobilie, ob sie weitergenutzt oder abgerissen werden kann/muss, lässt sich ein bebautes Grundstück sehr gut oder kaum verkaufen. Natürlich hängt es auch von den möglichen Käufern ab, ob ein bereits gebautes Gebäude erhalten oder die Fläche anderweitig genutzt werden soll. Was möglich ist, hängt ebenfalls vom Bebauungsplan ab.
• Brachland: Der Name lässt schon vermuten, dass der Verkauf eines solchen Grundstücks eher wenig erfolgversprechend ist oder zumindest der Verkaufspreis keinen hohen Erlös erbringen wird. Häufig handelt es sich hier um ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen.

Für die meisten Käufer ist Bauland natürlich am attraktivsten, wobei auch ein bebautes Grundstück interessant sein kann. Bei letzterem entscheidet vor allem der Zustand des Gebäudes darüber, ob dieses wertsteigernd wirkt, weil es weiter genutzt werden kann, oder eher wertmindernd, weil Käufer später auch den Abriss bezahlen müssten.

Bebauungsfähiges Grundstück verkaufen: Vorgaben durch den Bebauungsplan

Zusammen mit dem Flächennutzungsplan gibt ein Bebauungsplan vor, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Im besten Falle liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor: Dieser regelt rechtskräftig die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Häufig sind diese Pläne online abrufbar und enthalten folgende Informationen:

• Die Abstandsflächen: Diese Regeln den einzuhaltenden Mindestabstand zum Nachbargrundstück.
• Die Baugrenzen, das Baufenster und die Baulinien: Damit sind exakte Grenzen bezeichnet, innerhalb derer ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut werden darf.
• Die Bauweise und Bauformen von Gebäuden: Sie geben das Verhältnis von Gebäuden zu Grundstücksgrenzen vor und wie ein Gebäude die Fläche ausnutzen muss. Hieraus lässt sich beispielsweise auch ableiten, ob und wie ein Grundstück für die Bebauung mit einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus geeignet ist.
• Die Art der baulichen Nutzung: Legt beispielsweise fest, ob ausschließlich Wohngebäude oder auch Gewerbeimmobilien errichtet werden dürfen.
• Das Maß der baulichen Nutzung: Gibt an, wie viel Prozent der Gesamtfläche bebaut werden dürfen.
• Maximale Anzahl der Vollgeschosse
• Die Dachform und -neigung
• Textliche Festsetzungen: Hier wird alles weitere festgehalten, was für die Bebauung des Grundstücks wichtig ist, beispielsweise Vorgaben zur Bepflanzung oder Eingrenzung des Grundstücks, die Farbe und exakte Form des Dachs oder das Design des Mauerwerks.

Liegt kein qualifizierter Bebauungsplan vor, lässt sich oftmals von der Beschaffenheit der umliegenden Grundstücke und Gebäude ableiten, was erlaubt ist – und was nicht. Um für den Verkauf des Grundstücks auf Nummer sicher zu gehen, können Sie beim Bauamt außerdem eine Bauvoranfrage stellen: Auf Basis von Bebauungsvorschlägen erteilt das Amt anschließend eine rechtsverbindliche und drei Jahre gültige Bauerlaubnis. Wichtig ist, dass Sie bzw. Ihr Makler in den Verkaufsunterlagen angeben, für welche Bauvorhaben diese Erlaubnis vorliegt.

Andersherum können natürlich auch interessierte Käufer eine Bauvoranfrage stellen – allerdings verzögert das den tatsächlichen Grundstücksverkauf oftmals um mehrere Monate.

Wertermittlung des zu verkaufenden Grundstücks

Die Vorgaben durch den qualifizierten Bebauungsplan oder der Bauvoranfrage können den Wert eines Baugrundstücks beeinflussen. Um den tatsächlichen Verkaufswert festzustellen, kommen meist Sachverständige für Grundstücksbewertungen zum Einsatz, die ein Gutachten erstellen. Als Bewertungsgrundlage werden Bodenrichtwerte berücksichtigt – durchschnittliche Verkaufspreise, die in einer offiziellen, bundesweiten Preissammlung geführt werden. Diese Richtwerte werden jedoch meist durch zusätzliche Kriterien ergänzt, beispielsweise:

• Die Lage, Größe und Aufteilung des Grundstücks
• Topografie und Bodenbeschaffenheit
• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Der Erschließungszustand (siehe oben: Grundstücksarten)
• Den Grundbuchstand und damit verbundene Lasten oder Beschränkungen
• Denkmalschutz
• Sonstige Altlasten

Tipp: Im Zuge bzw. vor der Wertermittlung kann es sich lohnen, besonders große Grundstücke für den Verkauf zu teilen (Realteilung). Daraus ergeben sich im besten Falle mehrere Baugrundstücke, die einzeln bewertet werden und einen separaten Grundbucheintrag erhalten. Abschließend erzielen Sie beim Verkauf insgesamt einen höheren Preis.

Wichtige Unterlagen für den Verkauf eines Grundstücks

Neben dem Wert eines Grundstücks sind für den Verkauf auch noch verschiedene Unterlagen wichtig. Bereiten Sie folgende Unterlagen vor:

• Bebauungsplan bzw. Bauererlaubnis auf Basis der Bauvoranfrage
• Flächennutzungsplan
• Liegenschafts- bzw. Flurkarte
• Aktueller Grundbuchauszug
• Altlasten(-verzeichnis)
• Baulasten
• Erschließungsnachweis
• Ggf. abzuleistende Grundpfandrechte
• Grundsteuerbescheid
• Außen- und Luftbilder des Grundstücks

Wenn Sie den Verkauf des Grundstücks nicht selbst abwickeln, übergeben Sie diese Unterlagen im Zuge der Exposé-Erstellung an Ihren Makler.

Grundstück verkaufen mit oder ohne Makler

Ob Sie den Verkauf mit einem Makler abwickeln möchten, hängt sowohl von Ihren Kenntnissen als auch Ihrer Zeit ab. Die Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs, inklusive Kontakt zu meist mehreren Interessenten, nimmt in der Regel mehr Zeit in Anspruch, als viele zunächst denken. Außerdem birgt der Verkauf eines Grundstücks, gerade in Hinblick auf die Festsetzung des Preises, baurechtliche Fragestellungen, gewisse Tücken und setzt Fachkenntnisse voraus. Ein Makler nimmt ihnen diese Themen ab, unterstützt Sie bei der Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen und hat oft wertvolle Kontakte zu potenziellen Interessenten. Gerade wenn Sie Bauland für Gewerbeimmobilien oder andere sehr spezielle Anforderungen verkaufen möchten, ist letzteres ein großer Vorteil.

Wer zahlt die Kosten für Makler, Notar und Co.?

Wie auch beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung teilen sich in den meisten Fällen Käufer und Verkäufer die Kosten für den Makler. Manchmal zahlt der Käufer auch die komplette Provision. Die fällige Provision liegt, je nach Bundesland, zwischen knapp unter 4 und 7,14 Prozent des Grundstückspreises.

Weitere rund um einen Grundstücksverkauf anfallende Kosten kommen vor allem beim Notar zustande. Die Notarkosten, beispielsweise für die Anfertigung eines Kaufvertrags, werden ebenfalls vom Käufer übernommen. Eventuelle Kosten für ein Wertgutachten oder die Bauvoranfrage werden von demjenigen übernommen, der die Anfrage stellt.

Welche Steuern müssen nach dem Verkauf gezahlt werden?

Während Käufer eines Grundstücks die Grunderwerbssteuer zahlen müssen, kommen Sie als Verkäufer unter Umständen steuerfrei davon: Haben Sie das Grundstück mehr als zehn Jahre besessen und gehört es zu Ihrem Privatvermögen, entfällt die Spekulationsfrist. Verkaufen Sie das Grundstück innerhalb dieser zehn Jahre, müssen Sie den Gewinn versteuern – die Berechnungsgrundlage ist Ihre Einkommenssteuerklasse und der Verkaufswert. Verkaufen Sie ein (gewerbliches) Grundstück, das zu Ihrem Betriebsvermögen gehört, müssen Sie Gewinne in jedem Fall versteuern.

Tipp zum Schluss: In manchen Fällen greift beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks die Mehrerlösklausel. Diese sieht vor, dass eventuelle Gewinne aus dem Wiederverkauf eines Grundstücks an die Gemeinde abgegeben werden müssen. Prüfen Sie also vor dem Verkauf unbedingt Ihren Kaufvertrag auf eine entsprechende Klausel.