Gewerbeimmobilien verkaufen: Wissenswertes rund um den Verkauf

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien ist eine Spezialdisziplin. Nicht nur die Feststellung des Verkaufswerts ist komplex, auch die Suche nach potentiellen Käufern gestaltet sich für Privatpersonen schwierig. Aus diesem Grund wird eine Gewerbeimmobilie in der Regel vom Makler verkauft, nicht direkt vom Eigentümer. Um die Arbeit eines Maklers bewerten zu können, erklären wir Ihnen hier die Besonderheiten, die es beim Verkauf von Gewerbeimmobilien zu beachten gibt.

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Einordnung: Was sind Gewerbeimmobilien und wer sucht danach?

Gewerbeimmobilien verkaufen – Zwei Geschäftsleute in einem leeren Büro

Per Definition muss eine Immobilie zu mindestens 80 Prozent betrieblich genutzt werden, um als Gewerbeimmobilie zu gelten – also maximal zu 20 Prozent für private Zwecke. Sowohl Einzelunternehmen und Firmen als auch öffentliche Einrichtungen, beispielsweise Ämter oder Behörden, nutzen Gewerbeimmobilien als Betriebsstätten. Büroimmobilien sind am einfachsten zu vermitteln, da es eine relativ breite Zielgruppe für ihre Nutzung gibt. Schwieriger wird es bei einer Gewerbeimmobilie für Produktionsstätten, den Freizeitsektor, Logistikunternehmen und den (Einzel-)Handel. Je spezieller ein Gewerbeobjekt auf einen Zweck ausgerichtet ist, desto anspruchsvoller wird es in der Regel, diese zu verkaufen.

Es gibt eine Vielzahl von unterschiedlichen Gewerbeimmobilien in ebenso unterschiedlicher Lage: von der großen Fabrikhalle über Fitnesscenter oder Schwimmbäder, Supermärkte und Einkaufszentren bis hin zu Tankstellen, Hotels oder sogar Bahnhöfen. Die Kombination mehrere Immobilienarten wird häufig unter dem Begriff „Gewerbepark“ geführt.

Gewerbeimmobilien frei oder vermietet verkaufen

Für den Verkauf ist ebenfalls entscheidend, ob die Gewerbeimmobilie leer steht oder ob sie vermietet ist. Sind Käufer auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie, die sie selbst nutzen möchten, ist ein Leerstand natürlich von Vorteil. In den meisten Fällen werden Gewerbeimmobilien allerdings als Kapitalanlage betrachtet, so dass möglichst langlaufende und gut verhandelte Mietverträge den Wert der Immobilie erheblich steigern können.

Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?

Auch bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie sollten Sie sich auf einen Makler verlassen, der sämtliche Preisfaktoren realistisch einschätzen und bewerten kann. Denn anders als bei Einfamilienhäusern, für die es auf Immobilienportalen zahlreiche vergleichbare Angebote gibt, gibt es bei Gewerbeimmobilien zu viele Faktoren, die den Wert beeinflussen:

Größe und Aufteilung der Immobilie
Standortlage und Infrastruktur
allgemeiner Zustand innen und außen, inklusive Renovierungen und Modernisierungen
Ausstattungsniveau
bei speziellen Immobilien auch das Vorhandensein von Schaufensterfronten, Transport- und Personenaufzügen, Parkplätze, etc.
Vermietungsverhältnis und bestehende Mietverträge
konjunkturelle Situation der Branche und des Marktes

Gehen Sie davon aus, dass potentielle Käufer versiert in der Verhandlung sind, zielgerichtete Fragen stellen, Marktpreise kennen und sogar ein eigenes Wertgutachten Ihrer Immobilie erstellen lassen, um den Preis zu prüfen. Umso wichtiger ist es, sich schon vorweg über den Verhandlungsspielraum und die Bedingungen Gedanken zu machen. Oftmals ist auch die Zeit ein wichtiger Faktor: Stehen Sie unter Druck und wollen schnell verkaufen, kann das dazu führen, dass Sie Ihr Gewerbeobjekt zu günstig anbieten.

Gut zu wissen: Auf Basis des Kaufpreises wird auch die Höhe der Maklerprovision berechnet. Je nach Bundesland erhalten Makler bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises als Courtage. Dabei ist nicht gesetzlich geregelt, wer den Makler beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie bezahlen muss. Oftmals teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten – teilweise trägt der Käufer diese auch allein. Am Ende ist dieser Punkt vor allem Verhandlungssache.

Checkliste: Wichtige Unterlagen für den Verkauf der Gewerbeimmobilie

Sie benötigen verschiedene Unterlagen rund um Ihre Immobilie: Teilweise bereits als Grundlage für die Immobilienbewertung, spätestens aber zur Vorlage bei möglichen Käufern. Kümmern Sie sich deshalb rechtzeitig um folgende Punkte:

Aktueller Grundbuchauszug
Flurkartenauszug oder Lageplan
Genehmigter Bebauungsplan
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Berechnung der Nutzfläche und der Kubatur (umbauter Raum)
Baupläne im Maßstab 1:100 oder Werkpläne in 1:50
Baubeschreibungen inklusive aller An- und Umbauten
Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise, also beispielsweise sämtliche Handwerkerrechnungen
Gültiger Energieausweis der Immobilie
Neben- und Betriebskostenaufstellung der letzten zwei bis drei Jahre, beispielsweise sämtliche Steuern, Versicherungen und Energiekosten
Sofern vorhanden: alle gültigen Mietverträge

Auch bei der Beschaffung aller Unterlagen ist Ihnen der Makler behilflich. Für die Erstellung eines verkaufsfördernden Exposés werden außerdem zusätzlich Fotos gemacht und ausführliche schriftliche Beschreibungen des Objekts angefertigt.

Geplante Umnutzung: bau- und planungsrechtliche Belange im Blick behalten

Auch wenn es für Sie als Verkäufer erst einmal nicht entscheidend ist, sollten Sie beziehungsweise der Makler bei Verhandlungen mit Interessenten bedenken: Sollte der Käufer die Gewerbeimmobilie nach dem Kauf umnutzen wollen – also beispielsweise aus einer Lagerhalle ein Restaurant machen wollen – ist das nicht immer ohne weiteres möglich. Der Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung gibt vor, wie und in welchem Maße ein Objekt genutzt und be- oder umgebaut werden darf. Dabei wird vor allem das öffentliche Bau- und Planungsrecht berücksichtigt, das zum Beispiel Emissionsschutzrechte, Lärmschutz und nachbarrechtliche Themen regelt.

Thematisieren Sie also während des Gesprächs möglichst früh eventuelle Vorstellungen des Käufers und weisen Sie auf Einschränkungen hin. So verhindern Sie langwierige und zeitintensive Verhandlungen, die am Ende ins Nichts führen.

Welche Steuern werden fällig, wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen?

In der Regel müssen Sie für Ihre verkaufte Gewerbeimmobilie Einkommenssteuer zahlen. Für Privatpersonen ist der Erlös aus einem Immobilienverkauf nur dann steuerfrei, wenn sie diese mindestens zehn Jahre besessen haben oder sie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben. Da eine Gewerbeimmobilie nur zu 20 Prozent privat genutzt werden darf, ist Letzteres in diesem Fall nicht möglich. Die Zehn-Jahres-Regel, auch Spekulationsfrist genannt, greift außerdem nur, wenn die Gewerbeimmobilie nicht zu Ihrem Betriebsvermögen gehört hat. Gehört das Objekt dazu, fällt ebenfalls eine Einkommenssteuer an.

Gewerbesteuer müssen Sie auf den Verkauf übrigens nur zahlen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien – egal, ob gewerblich oder privat – verkauft haben, denn dann geht das Finanzamt von einem gewerblichen Immobilienhandel aus.