Haus verkaufen: So gehen Sie vor

Weil die Familie wächst oder das einstige Elternhaus nicht zum eigenen Lebensstil passt: Es gibt viele Gründe, warum Sie ein Haus verkaufen möchten. Um dabei einen möglichst guten Preis zu erzielen, führt der Weg entweder über einen Makler oder Sie kümmern sich selbst um den Verkauf. Welche Unterlagen Sie benötigen und welche Schritte Sie (alleine oder mit einem Makler) gehen müssen, um ein Einfamilienhaus zu verkaufen, erfahren Sie hier.

Wann lohnt es sich, ein Einfamilienhaus zu verkaufen?

Kurz gesagt: Es gibt (fast) keinen schlechten Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen. Schaut man sich die Preise an, so steigen diese seit über 15 Jahren kontinuierlich. In manchen Großstädten haben sich die Hauspreise seit 2010 sogar verdoppelt. Ein Ende dieser Entwicklung ist vorerst nicht abzusehen. Verkäufer dürften daher auch in den kommenden Jahren beste Voraussetzungen vorfinden.

Eine eventuelle Einschränkung könnte es jedoch geben: Ob und was die aktuelle Corona-Krise (Stand Mai 2020) mit den Immobilienpreisen macht, ist noch nicht absehbar. Möglich ist, dass die Nachfrage wegen schwindender Kaufkraft sinkt und somit auch die Preise gedrückt werden. Auch eine Art Landflucht – der Wegzug aus der Stadt weiter raus aufs Land – könnte eine Folge sein.

Ein zweiter wichtiger Faktor rund um den Immobilienkauf und -verkauf sind außerdem die Hypothekenzinsen – also die Zinsen, die Käufer auf einen Baukredit zahlen. So lange diese so niedrig wie in den vergangenen 10 bis 15 Jahren liegen, nämlich durchschnittlich zwischen 0,9 und 1,25 Prozent, arbeiten die Hypothekenzinsen für Sie als Verkäufer.

Haus verkaufen: Makler hinzuziehen oder nicht?

Haben Sie sich dazu entschieden, Ihr Haus zu verkaufen, stellt sich zuerst die Frage: Benötigen Sie einen Makler oder verkaufen Sie privat?

Letzteres ist theoretisch problemlos möglich und viele Käufer bevorzugen den Verkauf von privat, da keine Maklerkosten anfallen. Allerdings sollten Sie sich bewusst sein, was genau der Alleingang bedeutet: Von der Zusammenstellung der Unterlagen über die Abwicklung der Besichtigungstermine bis hin zur Prüfung der Kaufkraft von Interessenten übernimmt ein Makler alle Themen für Sie. Wenn Sie über genügend Zeit verfügen, sich all diese Aufgaben selbst zutrauen und wissen, wo Sie gegebenenfalls professionelle Unterstützung finden , kann es sich lohnen, das Haus selbstständig zu verkaufen. Weiter unten führen wir detaillierter die einzelnen Schritte zum Verkauf einer Immobilie auf.

Was kostet ein Makler und wer bezahlt die Provision beim Hausverkauf?

Wenn Sie diese Schritte nicht selbst gehen wollen oder können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, beauftragen Sie einen Makler damit. Seine Bezahlung fällt erfolgsbasiert aus, das heißt: Findet er einen Käufer, wird er eine Maklerprovision berechnen. Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt und entspricht einem gewissen Prozentsatz des Verkaufspreises. Je höher dieser ist, desto mehr verdient also auch der Makler am Verkauf Ihres Einfamilienhauses.

Etabliert haben sich Provisionen in Höhe von bis zu 7,14 Prozent, wobei in einigen Bundesländern Makler nur eine Gebühr von 3 bis 4 Prozent erheben. Die Frage der Bezahlung ist inzwischen gesetzlich geregelt. Es gilt das Bestellerprinzip. Beauftragen Sie als Verkäufer den Makler, so dürfen Sie allerdings bis zu 50 Prozent der Kosten auf den Käufer abwälzen.

Gut zu wissen: Bei der Vermietung von Immobilien ist die Bezahlung eines Maklers seit Mitte 2015 anders geregelt. Das sogenannte Bestellerprinzip sieht vor, dass derjenige die Kosten tragen muss, der den Makler beauftragt.

Bedenken Sie: Wenn der Käufer die Maklergebühren komplett trägt, kann sich das eventuell auf den tatsächlichen Kaufpreis beziehungsweise Ihren Gewinn auswirken. Hat dieser nämlich nur eine bestimmte Summe zur Verfügung, muss er den Makler bezahlen und das Haus davon kaufen. Wenn Sie in Eigenregie Ihr Haus verkaufen, fällt dieser Faktor weg. Aber: Eventuell ist ein Makler geschickter in der Verhandlung und kann sogar mehrere Kaufinteressenten zum (Über-)Bieten bewegen, sodass sein Einsatz sich durch einen höheren Verkaufspreis rentiert .

Wichtige Unterlagen für den Immobilienverkauf

Bevor es konkret wird, stellen Sie sicher, dass Sie alle wichtigen Unterlagen zum Verkauf Ihres Einfamilienhauses parat haben. Dazu gehören:

• Grundriss: Dieser zeigt potenziellen Interessenten die Aufteilung des Hauses und ist ein wichtiger Bestandteil des späteren Exposés.
• Flurkarte: Ist eine sinnvolle Ergänzung zum Grundriss, da diese zeigt, wo welche Grundstücks- und Bebauungsgrenzen liegen.
• Grundbuchauszug: Ebenfalls eine Ergänzung, welche Wohn- und Wegerechte dokumentiert und klärt.
• Energieausweis: Ein verpflichtendes Dokument, in das Käufer Einblick erhalten müssen. Dies muss spätestens bei der Besichtigung der Fall sein, andernfalls drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.
• Weitere bautechnische Unterlagen: Sofern vorhanden sind Baupläne, Baubeschreibungen und -genehmigungen, aber auch Dokumente zu Modernisierungsmaßnahmen nützlich.

Nicht zwingend erforderlich, aber oftmals sinnvoll, um beispielsweise einen angestrebten Verkaufspreis herauszuhandeln, sind Rechnungen und andere Belege rund um aufwendige Anschaffungen und Installationen, beispielsweise für eine Heizungsanlage oder Außen-Rollläden.

Haus verkaufen Schritt für Schritt

Haben Sie alle Unterlage zusammen, wird es konkret. Der Hausverkauf lässt sich dabei grob in drei Phasen aufteilen: die Planungsphase, die Vermarktung und die tatsächliche Kaufabwicklung. Welche Schritte das genau bedeutet, ob mit oder ohne Makler, skizzieren wir in den folgenden Absätzen.

Schritt 1: Haus bewerten (lassen) und Preis kalkulieren

Schauen Sie sich auf Immobilienportalen um und recherchieren Sie online nach vergleichbaren Immobilien und zu welchem Preis diese angeboten werden, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was Ihr Einfamilienhaus wert sein könnte. Sogenannte Gutachterausschüsse der Bundesländer erstellen außerdem Grundstücksmarktberichte, die Sie für Ihre Region anfordern können. Kostenpflichtig ist ein Gutachten für das Objekt, das meist aber eher von Käufern beauftragt wird, um zu prüfen, ob beziehungsweise was eine Immobilie tatsächlich wert ist.

Kalkulieren Sie den Preis selbst, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, dann sollten sie den richtigen Mittelweg finden: Ihre Vorstellung sollte weder zu niedrig noch viel zu hoch ausfallen. Starten Sie tendenziell eher mit einem etwas höheren Preis und rechnen Sie einen Puffer ein, da bei Immobilienkäufen eigentlich immer gehandelt wird. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses, übernimmt er die Kalkulation für Sie.

Schritt 2: Exposé erstellen

Neben dem Grundriss und der Flurkarte sind ansprechende Fotos von innen und außen wichtige Verkaufsargumente. Auch eine detaillierte schriftliche Beschreibung der Immobilie und der Umgebung ist in einem Exposé wichtig. Verkaufen Sie Ihr Haus selbstständig, unterstützen Sie Online-Portale bei der Erstellung eines Exposés, das sich anschließend oftmals sogar ausdrucken lässt. Ein Makler übernimmt meist auch noch das Anfertigen der Fotos und der Beschreibung.

Tipp: Berücksichtigen Sie hier Ihre Zielgruppe! Wollen Sie eine Stadtvilla für mehrere Millionen verkaufen, sollten Fotos und alle Unterlagen entsprechend hochwertig gestaltet sein. Bei einem einfacheren Einfamilienhaus reicht oft die (ausgedruckte) Online-Version.

Schritt 3: Die Immobilie vermarkten

In der heutigen Zeit führt bei der Vermarktung einer Immobilie kein Weg an Online-Portalen vorbei. Wie oben bereits beschrieben, unterstützt Sie das Portal bei der Erstellung eines Exposés und Interessenten können Sie kontaktieren, ohne dass Sie im ersten Schritt Ihre direkten Kontaktdaten öffentlich machen müssen. Je nach Umfang, Positionierung und Dauer der Buchung kostet so ein Inserat ab 50 Euro aufwärts.

Makler nutzen oftmals ebenfalls diese Portale, zusätzlich aber auch die eigene Website und ausgewählte Kontakte. Gerade bei hochpreisigen Einfamilienhäusern haben Makler oft Zugang zu einer gehobenen Käuferschicht, die suchen lässt, statt selbst Portale zu durchstöbern.

Schritt 4: Besichtigungen koordinieren und durchführen

Im Erstkontakt mit Interessenten haben Sie (aber auch die Käufer) Gelegenheit, Rahmenbedingungen zu klären. Führen Sie diese Gespräche selbst, dann rechnen Sie auch damit, dass Interessenten nicht nur nach einem Termin, sondern direkt auch nach Verhandlungsspielraum fragen werden – und finden Sie für sich bereits vorab eine Antwort. Sie selbst sollten die Chance nutzen, um zu prüfen, ob und wie groß das tatsächliche Interesse ist. Manch einer kommt nämlich „nur mal gucken“ – echte Interessenten wissen beispielsweise spontane Antworten auf Fragen wie „Seit welchem Zeitraum suchen Sie schon und nach was genau?“ oder „Haben Sie bereits einen Plan zur Finanzierung?“.

Zum Besichtigungstermin sollte das Haus und die Umgebung aufgeräumt sein. Im Laufe voranschreitender Verhandlungen ist es außerdem nicht unüblich, dass potentielle Käufer mehr als einmal zur Besichtigung des Objekts kommen wollen.

Schritt 5: Den finalen Preis verhandeln

Wenn aus Interesse ein echter Kaufwunsch wird, geht es an die finale Verhandlung. Bereiten Sie sich darauf in Ruhe vor: Unter welchen Bedingungen wären Sie bereit, Ihre Preisvorstellungen für Ihr Objekt herunterzuschrauben – und wie weit? Wo liegt die Schmerzgrenze? Wie viel Bedenkzeit wollen Sie potenziellen Käufern einräumen? Die Antworten auf diese Fragen werden maßgeblich davon beeinflusst, wie die bisherige Nachfrage ausgefallen ist und wie hoch Ihr „Leidensdruck“ ist, schnell das Haus zu verkaufen.

Verhandlungsgeschick und ein kühler Kopf sind hier definitiv von Vorteil. Makler bringen beides in der Regel von Berufswegen her mit.

Schritt 6: Notar beauftragen und Vertrag unterschrieben

Sobald Sie sich mündlich mit dem Käufer geeignet haben, kommt der offizielle Teil: Ein Notar setzt einen Kaufvertrag auf, der in einem Beurkundungstermin unterschrieben wird. Dieser Schritt erfolgt meist zügig, wenn Sie den Käufer unmittelbar nach der mündlichen Zusage darum bitten, einen Notar mit der Ausgestaltung des Vertrags zu beauftragen. Anschließend haben beide Seiten rund zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen. Erst dann kommt es zum finalen Termin.

Nach der Unterzeichnung stößt der Notar meist auch die nächsten Schritte rund um die Eigentumsumschreibung an. Allerdings: Erst wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist, sollte die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vorgenommen werden.

Übrigens: Die Kosten für den Notar übernimmt bei einem Hauskauf immer der Käufer, außer es wurde anders vereinbart.

Schritt 7: Finale Übergabe der Immobilie

Ist der Papierkram erledigt, bereiten Sie die offizielle Übergabe vor. Dafür sollten Sie mit dem Käufer einen offiziellen Termin vereinbaren, bei dem Sie die Immobilie gemeinsam begehen und abnehmen (lassen). Das Ergebnis wird in einem Protokoll festgehalten. Ist alles in Ordnung, werden die Schlüssel übergeben.

Schritt 8: Nach dem Hausverkauf Steuern zahlen

Als Verkäufer müssen Sie nur unter bestimmten Umständen Steuern auf den erzielten Preis zahlen: Wenn Sie selbst die letzten drei Jahre in dem Einfamilienhaus gewohnt haben, ist der Verkaufserlös komplett steuerfrei. Sollten Sie das Haus jedoch einen Teil oder die komplette Zeit über vermietet haben, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Wie hoch diese ausfällt, ist abhängig vom Wert der Immobilie und Ihrer Einkommenssteuerklasse.

Kann man ein Haus verkaufen, das noch nicht abbezahlt ist?

Wenn noch ein laufender Kredit an das zu verkaufende Haus gebunden, die Immobilie also noch nicht abbezahlt ist, ist das kein großes Problem. Vom Erlös tilgen Sie zuerst Ihre Restschuld bei der Bank, der Rest verbleibt auf Ihrem Konto. Bedenken sollten Sie dabei, dass viele Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Konkret bedeutet das, dass sich Banken eine Entschädigung für entgangene Zinsen zahlen lassen. Relevant ist das jedoch nur, wenn die Zinsbindungsfrist Ihres Baukredits noch läuft. Ist die Frist vorbei, sollte auch keine Entschädigung anfallen.

Tipp zum Schluss: Die Modelle Schuldner- oder Objekttausch, bei dem der Käufer Ihren Kredit übernimmt beziehungsweise der laufende Kredit auf eine neue Immobilie übertragen wird, lässt sich in der Praxis meist kaum umsetzen, da zu viele Faktoren eine Rolle spielen.