Grundstück pachten – das sind die Besonderheiten

Wenn Sie ein Grundstück pachten, statt es zu mieten, haben Sie mehr Freiheiten bei der Nutzung. Tatsächlich dürfen Sie in vielerlei Hinsicht damit verfahren, als seien Sie der Besitzer, solange Sie alles mit dem tatsächlichen Eigentümer vereinbaren. Es gibt gute Gründe, die für eine Pacht sprechen – und einige dagegen.

So unterscheiden sich Pacht und Miete

Wenn Sie ein Grundstück mieten, beispielsweise ein unbebautes Stück Land, dürfen Sie sich hier aufhalten, entspannen, Ihre Zeit verbringen. Sie dürfen es aber nicht bebauen, darauf Landwirtschaft betreiben, Bäume fällen, Jagen oder Fischen. Kurz: Sie dürfen es nicht nutzen.

Bei der Pacht ist das anders. Im Pachtvertrag wird genau festgehalten, was Sie mit dem Grundstück vorhaben. Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten zur Nutzung, etwa

• den Erwerbsgartenbau,
• den Ackerbau,
• die Imkerei,
• die Wiesen- und Weidewirtschaft,
• oder den Obst- und Weinbau.

Stehen auf dem Grundstück, das Sie pachten, bereits Obstbäume, dürfen Sie die Früchte selbst verarbeiten und/oder verkaufen. Sie können einen See pachten und die Erlaubnis zum Angeln vom Besitzer erhalten. Auch die Pacht eines Waldgrundstücks und die Erlaubnis zur Jagd werden oft kombiniert. Interessant für jemanden, der gern ein Eigenheim hätte, ist die Möglichkeit, ein Haus auf einem gepachteten Grundstück zu errichten.

Es kommt sehr selten vor, dass Leute ein Grundstück mieten. Das liegt daran, dass sie nicht die Möglichkeit zur „Fruchtziehung“ haben – es also nicht für Ihre Zwecke nutzen dürfen. Wenn ein Kauf nicht infrage kommt, ist die Pacht in beinahe allen Fällen besser geeignet als die Miete.

Der Pachtvertrag wird individuell angefertigt

Im Pachtvertrag wird die Höhe der Pacht angegeben – als feste Summe oder prozentuale Beteiligung am Umsatz. Außerdem wird hier die Dauer der Pacht festgelegt. Es gibt unbegrenzte Verträge oder solche, die eine festgelegte Dauer haben.

Unbegrenzte Verträge können mit einer ordentlichen Kündigung aufgelöst werden. Dies ist je nach Nutzung des Landes mit einer Kündigungsfrist von einem halben oder einem ganzen Jahr zum Ende des Pachtjahres möglich. Das heißt, dass beiden Seiten genügend Zeit bleibt, sich auf das Ende der Pacht vorzubereiten.

Manche Pachtverträge laufen sehr lange – eine Dauer von bis zu 99 Jahren ist möglich. Das geschieht vor allem dann, wenn der Pächter ein Eigenheim bauen möchte und das Grundstück nicht bezahlen kann oder will. Im Vertrag legen beide Parteien fest, was für ein Gebäude der Pächter errichten möchte. Die Pacht wird vererbt.

Weitere Bestandteile des Pachtvertrags sind:

• Betriebskosten (für Müllabfuhr und/oder Straßenreinigung, Grundsteuer und ggf. Abwasser)
• ggf. Inventar, falls irgendetwas auf dem Grundstück übernommen wird
• Schönheitsreparaturen und Ausbesserungen
• Instandhaltung und ggf. Renovierung
• Ordnungsgemäße Bewirtschaftung

Achtung: Sie dürfen als Pächter das Grundstück nicht weiter verpachten!

Ein Grundstück pachten für den Hausbau – ist das eine gute Idee?

Ein Haus auf einem Grundstück zu errichten, das man nicht besitzt, erscheint erst einmal seltsam. Allerdings kann sich das lohnen: Etwa, wenn Sie sich den Hausbau, aber nicht auch noch den Grundstückskauf leisten können. In diesem Fall sollten Sie auf eine lange Laufzeit bestehen – mindestens 80, besser aber die  99 möglichen Jahre.

Schließen Sie einen derartigen Pachtvertrag, lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen. Das bedeutet, dass Sie das Grundstück als erstes zum Kauf angeboten bekommen, wenn der Besitzer es verkaufen möchte. Obwohl Sie sich das Grundstück jetzt gerade nicht leisten können, kann die Situation in 20 Jahren vielleicht ganz anders aussehen. Wird das Vorverkaufsrecht im Vertrag verankert, muss er von einem Notar beurkundet werden.

Hier liegt jedoch auch der große Nachteil der Pacht: Endet der Pachtvertrag, ohne dass Sie das Grundstück kaufen konnten, fällt es zurück an den Eigentümer– und Ihr Haus auch. Dafür muss der Verpächter Ihnen eine Entschädigung bezahlen, doch diese macht selten mehr als zwei Drittel des Marktwertes aus. Bei einem langen Pachtvertrag wird Sie das selbst zwar nicht mehr betreffen, aber für Ihre Erben ist das ein Nachteil.

So suchen Sie nach dem geeigneten Grundstück

Grundstücke werden in den gleichen Portalen angeboten wie Häuser und Wohnungen sowie in Zeitungsinseraten und über Makler. Sie können auch selbst inserieren und schauen, ob sich jemand mit dem passenden Grundstück bei Ihnen meldet. Wichtig ist, dass Sie sich bei Ihrer Suche die folgenden Fragen stellen:

• Liegen für das Grundstück Baugenehmigungen vor?
• Ist das Grundstück erschlossen?
• Ist die Umgebung für mein Vorhaben geeignet?
• Eignet sich die Art des Bodens für meine Pläne?
• Gibt es weitere Rechte, wie etwa das Wegerecht, die auf dem Grundstück liegen?

Achten Sie darauf, dass das Grundstück tatsächlich Ihren Vorstellungen entspricht. Gerade Pachtverträge, die eine festgelegte Dauer beinhalten, sind sehr schwer wieder aufzulösen.