Gewerbeimmobilien mieten – so gehen Sie am besten vor

Wenn Sie einen Gewerberaum mieten möchten, müssen Sie viele unterschiedliche Punkte im Blick behalten: Nicht nur die Räumlichkeiten müssen ideal zu Ihrem Vorhaben passen und an einem günstigen Standort liegen – auch beim Vertrag sollten Sie genau hinschauen. Worauf Sie besonders achten müssen, erfahren Sie hier.

Prüfen Sie alle Bedingungen, ehe Sie Gewerbeflächen mieten

Haben Sie eine Gewerbeimmobilie gefunden, die auf den ersten Blick gut aussieht, sollten Sie sie einer genauen Prüfung unterziehen. Dafür können Sie sich an den folgenden Fragen orientieren:

• Sind die Räumlichkeiten groß genug?
• Können Ihre Kunden den Standort leicht erreichen?
• Gibt es an dem Standort aktuell Baumaßnahmen, die die Attraktivität der Immobilie beeinträchtigen oder steigern?
• Sind die gesetzlichen Bestimmungen für Ihr Gewerbe erfüllt?
• Ist das geplante Gewerbe in dieser Immobilie erlaubt?
• Falls Umbauten nötig sind, erlaubt der Vermieter sie und wer übernimmt die Kosten?
• Ist das Gebäude energiesparend gebaut oder umgebaut worden?
• Sind die technischen Voraussetzungen gegeben, die Sie für Ihr Geschäft benötigen? Ist zum Beispiel eine gute Internetverbindung vorhanden, ist das Gebäude schallgedämmt, wenn es neben einer lebhaften Straße liegt?
• Je nachdem, wen Sie beschäftigen oder ob Sie Kunden erwarten: Ist die Immobilie barrierefrei, verfügt sie über Rampen und gegebenenfalls einen Aufzug?
• Gibt es genügend Lagerflächen für Ihren Bedarf und haben etwaige Lieferanten ausreichend Platz zum Be- und Entladen?
• Dürfen Ihre Kunden zur Immobilie gehörige Parkplätze (mit)benutzen?
• Dürfen Sie die Fassade für Werbung oder Schilder nutzen?
• Wie hoch waren bislang die Betriebskosten und wie hoch wird entsprechend die erwartete Warmmiete ausfallen? Passt sie in Ihr veranschlagtes Budget?

So berechnet sich die Miete für Gewerbeimmobilien

Haben Sie bislang nur Wohnungen gemietet, wird Sie der Markt für Gewerbeimmobilien wahrscheinlich zunächst verwirren: Zum Beispiel finden Sie keinen Mietspiegel für die passenden Räumlichkeiten. Das liegt daran, dass der Markt hier allein durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Möchten Sie also eine Gewerbefläche mieten, die mitten in einem angesagten Viertel liegt, sollten Sie mit sehr hohen Preisen rechnen. In einer ländlichen Gegend wiederum, in der der Besitzer es schwer hat, jemanden für die Immobilie zu finden, sind die Preise eher gemäßigt. Wenn Sie Gewerbeimmobilien mieten, kann der Vermieter aus mehreren Mietarten auswählen:

• feste Miete – im Mietvertrag wird die Höhe der Miete festgelegt
• Indexmiete – die Miete kann höchstens einmal jährlich den steigenden Lebenshaltungskosten angepasst werden. Sollten die Lebenshaltungskosten sinken, wird sie nach unten korrigiert.
• Staffelmiete – im Mietvertrag wird festgehalten, wann die Miete in den nächsten Jahren steigen wird und um welchen Betrag 
• Umsatzmiete – die Miete entspricht einem zuvor festgelegten Prozentsatz des Umsatzes Ihres Gewerbes. Dies lohnt sich für den Vermieter vor allem dann, wenn die Lage der Immobilie gewinnversprechend ist.

Behalten Sie auch immer im Hinterkopf, dass die Betriebskosten höher ausfallen, wenn Sie Gewerbeflächen mieten: Hier darf der Besitzer nämlich auch – anders als bei einer Mietwohnung – die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten anteilig auf die verschiedenen Mietparteien umlegen.

Der Vertrag ist individuell, wenn Sie Gewerbeimmobilien mieten

Anders als viele Mietverträge für Wohnungen, die einem bestimmten Schema folgen und nur im Einzelfall angepasst werden, können Mietverträge für Gewerbeimmobilien sehr stark voneinander abweichen. Das liegt nicht nur daran, dass es ein Unterschied ist, ob Sie eine Gewerbehalle oder Büroräume mieten wollen: Tatsächlich sind die meisten Punkte frei verhandelbar. Darum ist das Aufsetzen des Vertrags auch recht kompliziert. Folgende Aspekte sollten jedoch in jedem Vertrag festgehalten werden:

• die beteiligten Parteien
• der genaue Mietgegenstand mit allen Räumlichkeiten und Freiflächen sowie gegebenenfalls eine Liste des Inventars
• der Geschäftszweck, zu dem Sie die Gewerbeflächen mieten
• der vertragsimmanente Konkurrenzschutz
• die Art und Höhe der Miete
• die Länge der Mietdauer
• die Höhe der Betriebskosten
• Regelungen über Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs- und Renovierungspflichten
• die Höhe der Kaution

Vorsicht bei der Beschreibung des Geschäftszwecks

Der Geschäftszweck gehört auf jeden Fall in den Vertrag, ob Sie nun ein Büro oder ein Ladenlokal mieten. Allerdings sollten Sie bei der Formulierung aufpassen, damit Sie sich gewisse Optionen nicht verbauen. Möchten Sie den Geschäftszweck nämlich später erweitern, müssen Sie bei einer zu engen Formulierung eine Änderung des Mietvertrags beantragen. Fallen die Erweiterungen hingegen unter den Wortlaut des ursprünglichen Vertrags, müssen Sie keine weiteren Änderungen vornehmen lassen.

Um auf alle Eventualitäten vorbereitet zu sein, können Sie auch weitere Klauseln aufnehmen lassen: Zum Beispiel kann es wichtig sein, dass der Mietvertrag unberührt davon bleibt, dass Sie die Geschäftsform ändern. Vielleicht möchten Sie Ihr Unternehmen aber auch verkaufen: Mit einer Klausel für die einfache Übernahme des Mietvertrags durch den Käufer sorgen Sie dafür, dass der Verkauf möglichst problemlos verläuft.

Lassen Sie den Konkurrenzschutz erweitern

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz sieht vor, dass Ihr Vermieter im selben Haus keine Geschäftsräume an Ihre direkte Konkurrenz vermieten darf. Allerdings können Sie diesen Schutz im Mietvertrag ausweiten, denn für Geschäfte, die sich mit Ihrem lediglich in manchen Punkten überschneiden, gilt dieses Verbot bereits nicht mehr. Viele Vermieter zeigen hier Verständnis.

Die Länge der Mietdauer ist ein zweischneidiges Schwert

Natürlich möchten Sie nicht mit einem gut laufenden Geschäft nach zwei Jahren an die Luft gesetzt werden. Umgekehrt gilt aber auch, dass Sie die Miete für den festgelegten Zeitraum zahlen müssen. Das gilt auch dann, wenn Ihr Geschäft weniger gut läuft als gedacht. Um sich hier abzusichern, können Sie den Vermieter bitten, Ihnen eines der folgenden Rechte einzuräumen:

• das Recht, die Räume unterzuvermieten
• das Recht, bei einem schlecht laufenden Geschäft selbstständig einen Nachmieter zu stellen

Allerdings kann auch das Gegenteil eintreten und Sie möchten auch nach Ablauf der vereinbarten Frist Ihr Geschäft weiter betreiben. Für diese Möglichkeit gibt es ebenfalls zwei Optionen, die Sie absichern, nämlich

• das Optionsrecht, mit dem Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die im Mietvertrag festgelegte Dauer hinaus fordern können
• das Vorkaufsrecht, das besagt, dass Sie zuerst ein Angebot abgeben können, falls der Vermieter die Gewerberäume verkaufen möchte

Achtung bei der Untermiete

Möchten Sie von einem anderen Mieter Gewerbeimmobilien mieten, sollten Sie zunächst überprüfen, ob dieser dazu überhaupt berechtigt ist. Das können Sie entweder tun, indem Sie ihn um eine Bestätigung vom Eigentümer der Immobilie bitten, oder indem Sie einen Blick in den ursprünglichen Mietvertrag werfen: Ist hier festgelegt, dass der Mieter die Immobilie untervermieten darf, ist alles in Ordnung. Weigert sich der Mieter, Sie den ursprünglichen Vertrag lesen zu lassen oder Kontakt zum Besitzer aufzunehmen, sollten Sie von der Unterzeichnung des Mietvertrags lieber Abstand nehmen.