Wohnung kaufen leicht gemacht: Von Objektauswahl bis Grundbucheintrag

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen sparen viele Menschen auf den Kauf einer Eigentumswohnung hin. Egal ob als renditestarke Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung: Immobilien gelten als krisen- und inflationssichere Anlage und sind in jedem Fall eine Überlegung wert. Hier erfahren Sie, wie Sie die beste Wohnung für Ihre Bedürfnisse finden, was Sie beim Kauf beachten müssen und welche klassischen Stolperfallen es zu vermeiden gilt.

Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage kaufen

Der erste Schritt auf dem Weg zur Eigentumswohnung besteht darin, zu überlegen, ob Sie die Immobilie selbst beziehen möchten oder ob sie als Renditeobjekt dienen soll. Dies spielt eine große Rolle, wenn es um die Auswahl der passenden Immobilie geht.

Bei einer Wohnung zur Selbstnutzung sollten Sie darauf achten, dass diese auch langfristig mit Ihren Zukunftsplänen vereinbar ist. Entscheidend ist dafür oft die Größe der Wohnung. Es kann zum Beispiel finanziell nachteilig sein, wenn Sie wegen Ihres begrenzten Budgets in eine kleine 2-Zimmer-Wohnung investieren, diese aber schon nach wenigen Jahren aufgrund von Familienzuwachs nicht mehr zu Ihnen passt. Unter Umständen sind die Preise auf dem Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt nicht sonderlich attraktiv, was dazu führen kann, dass Sie beim Verkauf einen deutlichen Verlust verbuchen. Geht es um die eigenen vier Wände, nehmen die meisten Immobilienkäufer daher etwas mehr Geld in die Hand als bei Renditeobjekten. Die Suche nach der passenden Wohnung ist bei Selbstnutzern außerdem meist zeitintensiver.

Möchten Sie hingegen eine Eigentumswohnung kaufen, um langfristig von den regelmäßigen Mieteinnahmen zu profitieren, sollten Sie andere Maßstäbe an Ihr Wunschobjekt setzen. Hier kommt es nicht darauf an, wie gut die Immobilie zu Ihnen persönlich passt, sondern wie hoch die erwirtschaftete Rendite im Idealfall ausfällt. Die Größe des Objekts ist dabei nebensächlich. Auch eine kleine Wohnung, die Sie privat nicht unbedingt beziehen würden, kann durchaus lohnenswert sein. Setzen Sie sich hierfür ein klares Budget und suchen Sie dann nach gut ausgestatteten Objekten in attraktiver Lage. Immobilienrechner helfen Ihnen dabei, herauszufinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Tipp: Eine Immobilie als Kapitalanlage oder Altersvorsorge birgt zahlreiche Vorteile – auch steuerlicher Natur. So können Sie die Hypothekenzinsen von der Steuer abziehen. Beachten müssen Sie dabei jedoch, dass Sie die Wohnung nicht vor Ablauf von 10 Jahren veräußern dürfen. Die steuerlichen Vergünstigungen müssten Sie in diesem Fall wieder zurückzahlen.

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Wohnung kaufen oder mieten? Vor- und Nachteile

Kaum ein Thema spaltet die Gemüter so sehr wie die Frage: kaufen oder mieten? Während die einen Mietzahlungen als verschwendetes Geld ansehen, genießen die anderen die Flexibilität und Freiheit, die mit dem Wohnen zur Miete einhergehen. Eine pauschale Antwort auf die „Kauf-oder-Miete“-Frage gibt es daher nicht. Stattdessen müssen Sie für sich selbst herausfinden, welches Modell am besten zu Ihnen persönlich passt.

Wer sein Leben nicht auf lange Frist plant und entsprechend keinen fixen Lebensmittelpunkt definieren möchte, profitiert klar von der Mietsituation. Erhalten Sie ein besseres Jobangebot in einer anderen Stadt, können Sie den Mietvertrag mit verhältnismäßig kurzer Kündigungsfrist beenden und einfach umziehen. Auch Rücklagen für größere Reparaturen muss ein Mieter nicht bilden: Sorgt ein undichtes Rohr für einen Wasserschaden oder müssen die Fenster erneuert werden, trägt die Kosten der Vermieter. Als Mieter können Sie sich entspannt zurücklehnen. Der Nachteil vom Leben zur Miete besteht jedoch darin, dass Sie auf lange Sicht keinen Mehrwert schaffen. Das Geld, das Sie für die Miete ausgeben, kann nicht für Sie arbeiten.

Vor- und Nachteile der Miete auf einen Blick

Wer in seinen Entscheidungen beständiger ist und genau weiß, was er will, kann von Wohneigentum profitieren. Statt regelmäßig Miete zu zahlen, zahlen Sie eine Zeit lang monatliche Kreditraten. Ist der Kredit getilgt, gehört Ihnen die Immobilie. Gerade bei der knapp bemessenen staatlichen Rente kann das mietfreie Wohnen im Alter verlockend sein. Auch Ihre Nachkommen profitieren dann noch von Ihrer Entscheidung, da das Wohneigentum in die Erbmasse fällt. Allerdings müssen Sie bei diesem Szenario mit hohen Kosten für Reparaturen, etwaige Umbauten und Sanierungen rechnen. Der Wert Ihrer Immobilie bleibt nur dann stabil, wenn Sie regelmäßig in deren Erhalt investieren – das gilt unabhängig von der Größe des Objekts. Im Gegensatz zu freistehenden Häusern sind Sie bei Eigentumswohnungen außerdem an die Vorgaben der Eigentümergemeinschaft gebunden. Entscheidet diese, dass die Fassade erneuert werden soll, müssen Sie sich finanziell daran beteiligen.

Vor- und Nachteile von Wohneigentum auf einen Blick

Vermietete Wohnung kaufen: Vorsicht vor der Sperrfrist!

Entscheiden Sie sich nach reiflicher Überlegung dafür, eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung zu kaufen, müssen Sie sich vor einer Stolperfalle besonders hüten. Oftmals sind bereits vermietete Immobilien besonders günstig. Viele Käufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass eine Eigenbedarfskündigung ausreicht, um die Wohnung selbst beziehen zu können. Dem ist jedoch nicht so.

Mieterrechte werden in Deutschland großgeschrieben, weshalb bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine strikte Sperrfrist für Kündigungen greift. Die gesetzliche Kündigungssperrfrist beträgt mindestens 3 Jahre. Städten und Gemeinden ist es jedoch freigestellt, diese Frist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern. Die 10-jährige Sperrfrist gilt in der Regel in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt, darunter München, Hamburg und Berlin. Kaufen Sie also eine bereits vermietete Eigentumswohnung, müssen Sie damit rechnen, diese bis zu 10 Jahre lang nicht selbst beziehen zu können.

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Der richtige Zeitpunkt: Wann sollte ich eine Wohnung kaufen?

Wie bei der Familienplanung gilt auch beim Wohnungskauf: Den richtigen Zeitpunkt gibt es nicht. Niemand besitzt eine Kristallkugel und kann genau vorhersagen, wie der Immobilienmarkt sich in den nächsten Jahren und Jahrzehnten entwickeln wird.

Doch es gibt ein paar Anhaltspunkte, die Ihnen dabei helfen, einen möglichst guten Kaufzeitpunkt zu finden. Zum einen sollten Sie die Kreditzinsen im Auge behalten. Diese hängen maßgeblich vom Leitzins ab, welchen die Europäische Zentralbank (EZB) bestimmt. Bereits seit einigen Jahren fährt die EZB eine Niedrigzinsstrategie, was den Kauf von Immobilien aktuell besonders attraktiv macht. So liegen die Bauzinsen für eine Standardfinanzierung (80 Prozent des Kaufwerts bei 10-jähriger Zinsbindung) momentan bei rund 0,9 bis 1,25 Prozent.

Der zweite wichtige Anhaltspunkt, um den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienkauf zu erkennen, ist eher persönlicher Natur. Zwar können Sie Immobilien in einigen Fällen auch gänzlich ohne Eigenkapital finanzieren, doch gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger ist die Baufinanzierung. Banken und Kreditvermittler empfehlen, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einzubringen. Zumindest aber sollten Sie die Kaufnebenkosten – darunter Grunderwerbsteuer und Notargebühren – selbst zahlen können. Diese belaufen sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Budgetplanung: Welche Wohnung kann ich mir leisten?

Bevor Sie Lokalzeitungen und bekannte Online-Portale nach einem passenden Objekt durchsuchen, sollten Sie sich überlegen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Um dies herauszufinden, können Sie entweder manuell zu Stift und Taschenrechner greifen oder online auf einen Baufinanzierungsrechner beziehungsweise Budgetrechner setzen. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Kalkulation auch den Zweck des Immobilienkaufs: Bei Wohnungen zur Selbstnutzung können Sie in der Regel etwas mehr Geld in die Hand nehmen als bei Kapitalanlage-Wohnungen. Bei Letzterem sollten Sie etwas vorsichtiger kalkulieren, da Sie beispielsweise auch mit Phasen des Leerstands rechnen müssen. Selbst wenn Sie aufgrund eines Mieterwechsels gerade keine Mieteinnahmen verbuchen, laufen die Kreditraten weiter.

Viele Standardfinanzierungen veranschlagen einen anfänglichen Tilgungssatz von 2 Prozent. Mit jeder gezahlten Rate sinkt zwangsläufig Ihre Restschuld. Da Sie immer dieselbe Kreditrate überweisen, steigt der Tilgungssatz automatisch an. Steht Ihnen mehr Geld zur Verfügung, können Sie auch einen höheren Tilgungssatz von etwa 4 Prozent wählen: Die Immobilie ist dann schneller abbezahlt. Experten verweisen häufig auf die folgende Faustregel: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen.

An die eigentliche Finanzierung geht es erst, wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben. Mit diesem können Sie anschließend bei Banken und Kreditvermittlern Finanzierungsangebote einholen. Empfehlenswert ist es dabei in jedem Fall, mehrere Angebote anzufordern. So können Sie schließlich den Finanzierungsplan wählen, der am besten zu Ihnen und Ihren individuellen Umständen passt.

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Sonderfall Vollfinanzierung: Wohnung kaufen ohne Eigenkapital

Viele Menschen sehen die aktuelle Niedrigzinsphase als Sprungbrett für den Einstieg in den Immobilienmarkt an. Wer die attraktiven Zinsen nicht verpassen möchte, aber nicht genug Eigenkapital zur Seite gelegt hat, kann unter Umständen eine Vollfinanzierung erhalten.

Bei der Vollfinanzierung wird zwischen zwei Varianten unterschieden:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank streckt den vollen Kaufpreis vor, während der Kreditnehmer für die Kaufnebenkosten aufkommt.
• 110-Prozent-Finanzierung: Die Bank streckt den vollen Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten vor.

Aufgrund der fehlenden Sicherheit lassen sich Banken nur in den wenigsten Fällen auf eine Vollfinanzierung ein. So haben Sie beispielsweise nur dann Chancen, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, wenn Sie ein sehr hohes und vor allem sicheres monatliches Einkommen nachweisen können. Freiberufler und Selbstständige kommen für die Vollfinanzierung daher kaum in Betracht. Darüber hinaus müssen Sie finanziell gesehen eine weiße Weste haben: Ein perfekter Schufa-Score ist für die Vollfinanzierung unerlässlich. Sind die Bedingungen gegeben, muss das von Ihnen ausgewählte Objekt außerdem eine hohe Rendite versprechen.

So attraktiv die Vollfinanzierung auch scheinen mag, ist Sie doch mit erheblichen Risiken verbunden: Sie ist wesentlich teurer als eine Standardfinanzierung und geht darüber hinaus mit einer längeren Laufzeit einher. Geraten Sie in Zahlungsengpässe, können Sie infolge einer Zwangsversteigerung auf einem sehr hohen Schuldenberg sitzen bleiben.

Eigentumswohnung: Kaufnebenkosten im Überblick

Egal ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus kaufen: Wer eine Immobilie erwirbt, muss immer auch die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Deren Höhe berechnen Sie am einfachsten online mit einem Kaufnebenkostenrechner. Gerade Erstkäufer sind häufig darüber verwundert, wie hoch diese ausfallen können. Die Nebenkosten belaufen sich häufig auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

• Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: etwa 3 bis 7 % des Kaufpreises

Hinzu können noch weitere Kosten für etwaige Gutachten kommen. Auch Darlehensnebenkosten wie Zinsaufschläge und Kontogebühren sind keine Seltenheit.

Die passende Eigentumswohnung finden: Welches Objekt passt zu mir?

Welches Objekt zu Ihnen passt, hängt ganz von Ihrem Budget und Ihren Ansprüchen an die Wohnung ab. Sind Sie Immobilien-Neuling und suchen nach einer renditestarken, aber günstigen Kapitalanlage, kann auch ein kleines Studentenappartment in zentraler Lage rentabel sein. Wer nach einer Wohnung zur Selbstnutzung sucht, legt hingegen häufig Wert auf eine kurze Entfernung zum Arbeitsplatz sowie auf eine hochwertige Ausstattung. Selbstverständlich spielt auch die Größe der Eigentumswohnung eine entscheidende Rolle. Im Folgenden finden Sie einige Kriterien, die Ihnen bei der Wahl des richtigen Objekts helfen können.

Kriterium 1: Wohnungstyp

Wohnung ist nicht gleich Wohnung. Immobilienfachleute unterscheiden unabhängig von der Größe grundsätzlich zwischen einigen unterschiedlichen Wohnungstypen, die sich jeweils für unterschiedliche Käufer eignen.

Überblick über die unterschiedlichen Wohnungstypen:

• Maisonettewohnung: Eine Maisonettewohnung erstreckt sich über mehrere Etagen. Sie bietet so häufig etwas mehr Platz und geht in der Regel auch mit einer höherwertigen Ausstattung einher. Einige Maisonettewohnungen verfügen über eine Empore und sind so eher offen angelegt, was Ihnen einen Loft-Charakter verleiht.
• Souterrainwohnung: Eine Souterrainwohnung befindet sich im Kellergeschoss und ist eher dunkel. Die fehlende Aussicht wird häufig durch eine Terrasse kompensiert. Souterrainwohnungen eigenen sich unter anderem gut für Käufer mit Haustieren und für ältere Menschen.
• Einliegerwohnung: Die Einliegerwohnung ist Teil eines Einfamilienhauses, verfügt jedoch über einen separaten Zugang. Einliegerwohnungen sind meistens relativ klein und entsprechend günstig. Sie eigenen sich als Zweitwohnung für Geschäftsleute oder als Studentenwohnung.
• Penthouse: Ein Penthouse ist ein wahres Luxusobjekt. Die Penthousewohnung befindet sich in der obersten Etage und verfügt meist über einen großzügig geschnittenen, an mehreren Seiten anschließenden Balkon oder eine Dachterrasse. Ein Fahrstuhl führt häufig direkt in die Wohnung.
• Loft: Ein Loft zeichnet sich durch seinen offenen Charakter aus. Lofts bieten in der Regel viel Wohnfläche, jedoch nur wenige Zimmer. Für Familien sind sie daher weniger gut geeignet. Großer Beliebtheit erfreuen sich Lofts in alten Lagerhallen oder umgebauten Industrieobjekten.

Kriterium 2: Der richtige Standort

Viele Immobilienmakler betonen immer wieder, dass der Standort das wohl wichtigste Kriterium bei der Wahl der passenden Immobilie ist. Befindet sich die Wohnung beispielsweise in Laufdistanz zu Ihrer Arbeit, sparen Sie sich nicht nur Kosten für Benzin oder ÖPNV-Ticket, sondern auch jede Menge wertvolle Zeit.

Bei Kapitalanlagen und Wohnungen zur Selbstnutzung gilt gleichermaßen, dass der Standort maßgeblich über den Wert der Immobilie entscheidet. Achten Sie bei der Wahl Ihres Wunschobjekts darauf, dass ein guter Anschluss zu den öffentlichen Verkehrsmitteln besteht und dass sich Geschäfte des täglichen Lebens, darunter Supermärkte, Schulen, Arztpraxen und Kitas, in der Nähe befinden.

Kriterium 3: Zustand und Ausstattung

Es mag zunächst so scheinen, als seien Zustand und Ausstattung der Wohnung nur dann relevante Kriterien, wenn es um die Selbstnutzung geht. Doch auch, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung gewinnbringend vermieten möchten, sollten Sie darauf achten, dass die Immobilie möglichst hochwertig ist. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass innerhalb der ersten Jahre zahlreiche Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, die ins Geld gehen.

Eine Frage, die viele Immobilienkäufer beschäftigt, ist: Alt- oder Neubau? Vor allem was die Optik betrifft, spricht einiges für den Altbau: Eindrucksvolle Fassaden und hohe, mit Stuck verzierte Decken ziehen viele Mieter magisch an. Unter Umständen können Sie die Wohnung so zu einem höheren Preis vermieten als eine vergleichbare Wohnung in einem Neubau. Sie sollten sich allerdings darüber bewusst sein, dass Altbauten wesentlich reparaturanfälliger sind. Legen Sie daher mehr Geld für die Instandhaltung zur Seite.

Ein Neubau mag zwar optisch etwas schlichter und weniger charmant daherkommen, doch geht er mit zahlreichen praktischen Vorteilen einher. Die Raumaufteilung ist meist besser durchdacht, aufgrund optimierter Wärmedämmung und niedrigerer Decken können Sie Energiekosten sparen und mit sehr hohen Instandhaltungskosten müssen Sie so schnell meist nicht rechnen. Dafür finden sich Neubauten in der Regel eher in der Peripherie und weniger im attraktiven Stadtzentrum. Mit entsprechenden Online-Tools können Sie übrigens die notwendigen Instandhaltungsrücklagen berechnen.

Wohnungsbesichtigung: Was muss ich beachten?

Haben Sie sämtliche Lokalzeitungen und die relevanten Online-Portale wie Immobilienscout24, Immowelt und Immonet gründlich durchsucht und ein paar interessante Objekte gefunden, geht es an die Besichtigung. Hierbei gibt es einiges zu beachten, wenn Sie typische Stolperfallen vermeiden wollen:

• Planen Sie genügend Zeit ein: Ein Wohnungskauf will gut überlegt sein, weshalb Sie das Objekt inklusive aller dazugehörigen Räumlichkeiten (u. a. Kellerabteil, Tiefgarage, Innenhof) gründlich inspizieren sollten.
• Besichtigen Sie die Wohnung bei Tageslicht: Gutes Licht fördert häufig ungeahnte Mängel zutage. Vermeiden Sie daher Besichtigungstermine am frühen Morgen oder späten Nachmittag bzw. Abend, wenn das Licht nicht mehr optimal ist.
• Gute Vorbereitung ist das A und O: Seien Sie gut vorbereitet und bringen Sie Stift und Papier sowie Zollstock und Kamera mit. So haben Sie die Möglichkeit, alles für später festzuhalten und Ihre Notizen und Fotos zu Hause noch einmal in Ruhe durchzugehen.
• Sprechen Sie mit den Bewohnern/Eigentümern: Suchen Sie offen das Gespräch mit den Bewohnern des Hauses und versuchen Sie auch, mit dem aktuellen Eigentümer Kontakt aufzunehmen. So können Sie beispielsweise in Erfahrung bringen, weshalb die Immobilie verkauft wird. Durch die Gespräche mit den Bewohnern können Sie schnell und effizient herausfinden, wie laut es in der Wohnung ist, wie hellhörig die Wände sind oder welche Probleme es in den letzten Jahren gab.
• Erkunden Sie die Gegend: Vor oder nach der eigentlichen Besichtigung sollten Sie sich noch ausreichend Zeit nehmen, um auch die Gegend ein wenig zu erkunden. So können Sie herausfinden, wie gepflegt das Viertel ist, welche Menschen hier leben und welche Geschäfte zur Verfügung stehen.

Haben Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilie, sollten Sie diese ein zweites Mal besichtigen und hierfür unter Umständen einen Sachverständigen mitbringen. Zwar geht dies mit zusätzlichen Kosten einher, doch kann der geschulte Blick eines Gutachters Sie vor teuren Fehlkäufen bewahren. Der Sachverständige kann beispielsweise kontrollieren, wie feucht die Wände sind, ob Wärmebrücken vorliegen oder in welchem Zustand sich das Dach befindet.

Gut zu wissen: Bei Eigentumsimmobilien gilt „gekauft wie gesehen“. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag und stellen erst im Nachhinein massive Mängel fest, haben Sie kaum Handlungsoptionen. Etwaiger Schadensersatz steht Ihnen nur dann zu, wenn Makler oder Vorbesitzer Sie arglistig getäuscht und die Mängel bewusst versteckt haben.

Grundbuch, WEG-Protokolle und Co.: Ein Blick in die Papiere

Die Begehung der Immobilie ist das Eine, der Blick in die Papiere das Andere. Lassen Sie sich beispielsweise einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen und überprüfen Sie so, ob bereits Hypotheken oder eine alte Grundschuld bestehen. Auch ein Blick in den Energieausweis des Hauses, der seit Mai 2014 Pflicht ist, ist unumgänglich.

Fordern Sie darüber hinaus den örtlichen Bebauungsplan an: Plant die Gemeinde beispielsweise, den schönen Ausblick demnächst durch einen Hochhauskomplex zu verbauen, kann dies negative Auswirkungen auf die Mieterwartungen haben.

Zuletzt sollten Sie auch Kontakt zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufnehmen und die Protokolle der letzten WEG-Versammlungen einsehen. Anhand dieser Notizen können Sie abschätzen, mit welchen Baumaßnahmen und Sanierungen Sie in naher Zukunft rechnen müssen.

Checkliste: Werfen Sie einen Blick in die folgenden Papiere!

• aktueller Grundbuchauszug
• örtlicher Bebauungsplan
• WEG-Protokolle
• Energieausweis und u. U. alte Betriebskostenabrechnungen

Von Eigentümergemeinschaft bis Teilungserklärung: Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen, können Sie damit im Großen und Ganzen tun, was Sie möchten. Lediglich ein paar Auflagen der Gemeinde müssen Sie in der Regel beachten. Entscheiden Sie sich hingegen für den Kauf einer Eigentumswohnung in einem Wohnkomplex, werden Sie damit automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Rolle geht mit spezifischen Rechten und Pflichten einher.

Die WEG entscheidet gemeinschaftlich darüber, welche Sanierungsmaßnahmen und Bauarbeiten in nächster Zeit durchgeführt werden. Wird beispielsweise das Dach erneuert, müssen sich alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligen. Damit Sie nicht überraschend mit einer sehr hohen Summe konfrontiert werden, zahlen Sie monatlich Hausgeld. Aus der Hausgeldkasse werden schließlich die Bauarbeiten bezahlt.

Bevor Sie voreilig den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreiben, sollten Sie einen Blick in die sogenannte Teilungserklärung werfen. Diese ist Teil des Grundbuchs und entsprechend verbindlich. Die Teilungserklärung enthält zum einen die Gemeinschaftsordnung: Darin steht unter anderen, wie hoch Ihr Anteil an gemeinschaftlichen Aufwendungen ausfällt. Außerdem finden Sie darin eine Aufzählung aller Sondernutzungsrechte. Gehören zu Ihrer Wohnung etwa ein Kellerabteil und ein Tiefgaragenstellplatz, muss das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung festgehalten sein.

Neben der Gemeinschaftsordnung enthält die Teilungserklärung außerdem einen Aufteilungsplan. In diesem steht, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Kurz gesagt bezeichnet das Sondereigentum Ihr privates Eigentum: Darin enthalten sind unter anderem die Räume, Decken, Fußböden und Türen innerhalb der Wohnung sowie alle nicht tragenden Wände. Am Beispiel der Wohnungstür lässt sich gut erklären, worin der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum besteht. Während die Innenseite der Wohnungstür zum Sondereigentum gehört, zählt die Außenseite derselben Tür zum Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann hierfür Regeln vorgeben, an die Sie sich halten müssen. So kann unter anderem definiert sein, dass Sie die Außenseite Ihrer Wohnungstür nur in einer speziellen Farbe streichen dürfen und dass der Anstrich alle 3 Jahre aufgefrischt werden muss.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen in der Regel:

• Fassade
• Dach
• Fundament
• Treppenhaus
• Hausflur und Kellergänge
• Fenster
• Garten
• Innenhof
• Sprechanlage
• Briefkästen
• Eingangstüre
• Geschossdecken

Lesen Sie die Teilungserklärung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags in Ruhe durch. Die WEG ist relativ frei, was das Aufstellen von Regeln betrifft. Es kann darin zum Beispiel stehen, dass Sie Hausgeldrückstände des vorherigen Eigentümers übernehmen müssen.

Wohnungskauf: Schritt für Schritt zur eigenen Wohnung

Erst wenn Sie Ihr Budget festgelegt und auf Grundlage dessen eine passende Wohnung gefunden haben, geht es an Finanzierung und Kauf. Dieser Prozess erfolgt meist in 3 Schritten.

Schritt 1: Passende Finanzierung finden

Mit allen relevanten Informationen zu Ihrer Traumwohnung sowie der berechneten Darlehenssumme können Sie bei Banken und Kreditvermittlern Finanzierungsangebote anfordern. Achten Sie darauf, möglichst viele unterschiedliche Angebote einzuholen, um diese bestmöglich miteinander vergleichen zu können.

Eine grundsätzliche Hilfe zur Orientierung: Je niedriger der Zinssatz, desto attraktiver das Angebot. Ganz so einfach lässt sich die Immobilienfinanzierung im Details allerdings nicht pauschalisieren. Neben dem Zinssatz sollten Sie auch Kriterien wie Zinsbindung oder Sondertilgungskonditionen betrachten. Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, in dem sich der vereinbarte Zinssatz nicht verändert. Wählen Sie beispielsweise ein Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung, werden die Zinsen 10 Jahre lang nicht steigen. Je länger die Zinsbindung, desto teurer ist das Darlehen in der Regel. Dafür geht die lange Zinsbindung mit erhöhter Planungssicherheit einher. Allerdings kann es auch vorkommen, dass die Zinsen nach Abschluss Ihres Kredits sinken und eine kürzere Zinsbindung für Sie rentabler gewesen wäre.

Bei einer Sondertilgung leisten Sie außerplanmäßig eine größere, einmalige Zahlung. Je nach Höhe dieser Zahlung kann sich die Restschuld dadurch deutlich verringern. Eine Sondertilgung in Höhe von 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme ist bei den meisten Banken kein Problem. Für Sonderzahlungen, die darüber hinausgehen, verlangen viele Banken jedoch hohe Gebühren. Sollte sich beispielsweise zum Kaufzeitpunkt abzeichnen, dass Sie in absehbarer Zukunft eine größere Summe erben werden oder anderweitig Kapital frei wird, empfiehlt es sich, eine Bank mit liberalen Sondertilgungskonditionen zu wählen.

Wichtig: In der Regel verlangen Banken im Gegenzug für das Immobiliendarlehen eine Grundschuld. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und berechtigt die Bank dazu, im Falle von Zahlungsausfällen verhältnismäßig unbürokratisch eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Um die Grundschuld kommen Sie als Immobilienkäufer in der Regel nicht herum.

Schritt 2: Kaufvertrag unterzeichnen

Ist die Immobilienfinanzierung gesichert, kann es an die Unterzeichnung des Kaufvertrags gehen. Beim Kauf einer Immobilie ist in jedem Fall ein Notar nötig. Dieser kümmert sich im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung auch um die Eintragung ins Grundbuch.

Der Notar schickt Ihnen in einem ersten Schritt einen Vertragsentwurf, den Sie in aller Ruhe durchgehen sollten. Achten Sie darauf, dass alles korrekt ist und überprüfen Sie auch, ob der Kaufvertrag mit den Angaben der Teilungserklärung übereinstimmt. Der Notar fungiert per Gesetz als unabhängiger Berater: Zögern Sie bei Fragen zum Vertragsentwurf nicht, einfach beim Notar nachzuhaken.

Ist mit dem Vertragsentwurf alles in Ordnung, wird ein gemeinsamer Notartermin zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart. Hierbei liest der Notar noch einmal den vollständigen Vertrag vor. Sie haben auch zu diesem Zeitpunkt noch einmal die Möglichkeit, Fragen zu stellen. Im Anschluss daran unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag. Der Notar bestätigt schließlich die amtliche Prüfung des Vertrags. Übrigens: Auch der Notar kostet Geld. Wie viel, können Sie mit unserem Notarkostenrechner ermitteln.

Schritt 3: Grundbucheintrag und Eigentümerwechsel

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, kann der Notar die Eintragung ins Grundbuch veranlassen, mit welcher der offizielle Eigentümerwechsel besiegelt wird. Sie sind somit wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung mit entsprechenden Rechten und Pflichten.

Tipp: Die Eintragung ins Grundbuch kann gut und gerne einige Wochen dauern. Obwohl der Vertrag zu diesem Zeitpunkt bereits unterschrieben ist, sind Sie noch nicht offizieller Immobilieneigentümer. Fordern Sie vom Notar für die Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung an. Durch diese kann verhindert werden, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit vom Kaufvertrag zurücktritt, weil ihm ein attraktiveres Angebot vorliegt.

Fazit: So klappt’s mit der Traumimmobilie

Egal ob Sie eine Wohnung als Teil Ihrer Altersvorsorge erwerben oder ob Sie sich dadurch den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten: Ein Immobilienkauf will immer gut überlegt sein. Halten Sie sich jedoch an einige grundlegende Regeln, was Objektauswahl und Finanzierung betrifft, werden Sie lange Zeit Ihre Freude an Ihrer Eigentumswohnung haben. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase können Sie mit dem sogenannten „Betongold“ kaum etwas falsch machen.