Auflassung – was ist das eigentlich?

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist von Auflassung die Rede. Dabei handelt es sich um die Einigung des Käufers und Verkäufers über den Übergang der Immobilie auf den Käufer. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, warum das erforderlich ist und wie lange der Vorgang dauert.

Was versteht man unter Auflassung?

Die Bezeichnung „Auflassung“ kommt aus dem germanischen Recht. Damals waren Neueigentümer eines Hauses verpflichtet, die Haustür oder das Tor offen zu lassen. Jeder sollte so sehen, dass der Übergang vom alten auf den neuen Eigentümer rechtmäßig erfolgte.

Heute regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Auflassung im Sachenrecht. Nach Paragraf 925 Bürgerliches Gesetzbuch ist eine formgebundene Einigungserklärung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer erforderlich. Die Erklärung besagt, dass das Grundstück vom Veräußerer auf den Erwerber übergeht.

Üblicherweise wird die Auflassung zusammen mit dem Kaufvertrag veranlasst und notariell beurkundet. Nur wenn diese Erklärung vorliegt, ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich.

Gut zu wissen: Es ist auch möglich, Auflassung und Kaufvertrag getrennt zu beurkunden. In diesem Fall sind nicht nur 2 Notartermine erforderlich, sondern es werden auch höhere Notarkosten fällig.

Warum ist die Auflassung erforderlich?

Ein notarieller Kaufvertrag allein reicht nicht aus, um ein Grundstück oder eine Immobilie zu übertragen. Das deutsche Recht trennt 2 Rechtsgeschäfte:

• Verpflichtungsgeschäft (schuldrechtliche Einigung über den Kauf)
• Verfügungsgeschäft (dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung)

Die Regelung stellt sicher, dass der Eigentumsübergang nicht direkt bei Abschluss des Kaufvertrages, sondern erst mit der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch stattfindet. Die getrennten Rechtsgeschäfte werden auch als Abstraktionsprinzip bezeichnet und können auch unabhängig voneinander wirksam sein.

Wann erfolgt die Auflassung im Grundbuch?

Der neue Eigentümer muss ins Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassung dient also dazu, nachzuweisen, dass sich Käufer und Verkäufer einig sind und die Umschreibung erfolgen kann. Der Notar übermittelt dem Grundbuchamt die Auflassung, nachdem der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat.

Theoretisch könnte der Verkäufer die Immobilie also ein weiteres Mal verkaufen, ohne dass der Käufer davon Kenntnis erlangt. Aus diesem Grund gibt es zur Sicherung des Käufers die Auflassungsvormerkung, die direkt nach dem Vertragsabschluss ins Grundbuch eingetragen wird und nach endgültiger Eigentumsübertragung wieder gelöscht wird. Die gesamte Abwicklung des Kaufvertrages nimmt etwa 6 bis 8 Wochen in Anspruch.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Vormerkung sichert lediglich den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsumschreibung.

Was kostet die Auflassung?

Die Kosten der Auflassung regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz. Demnach wird eine 5/10-Gebühr fällig. Die genaue Höhe ist vom konkreten Kaufpreis abhängig. Die nachfolgende Tabelle zeigt einige Beispiele:

Kaufpreis	Kosten für Auflassung
200.000 €	217,50 €
260.000 €	267,50 €
320.000 €	317,50 €
350.000 €	342,50 €
380.000 €	367,50 €

Gut zu wissen: Beurkundet der Notar die Auflassung zusammen mit dem Kaufvertrag, so wie es allgemein üblich ist, wird nur eine zweifache Gebühr für die Kaufvertragsbeurkundung fällig. Separate Kosten für die Auflassung entstehen in diesem Fall nicht. Nur wenn die Vorgänge getrennt beurkundet werden, fallen die Kosten für die Auflassung an. Beurkundet ein anderer als der kaufvertragsbeurkundende Notar die Auflassung, berechnet dieser sogar die volle Gebühr.

Fazit: Keine Eigentumsübertragung ohne Auflassung

Die Auflassung ist ein wichtiger Bestandteil der Abwicklung eines Kaufvertrages und des Übergangs des Eigentums auf den Käufer. Mit ihr erklären sich beide Parteien mit dem Rechtsgeschäft einverstanden. Es handelt sich um den dinglichen Eigentumsübergang, der nach deutschem Recht vom schuldrechtlichen Geschäft unabhängig ist. Bedingungen bei der Erklärung der Auflassung sind nicht möglich.

Aus Kostengründen ist die notarielle Beurkundung zusammen mit dem Kaufvertrag zu empfehlen.

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