Bereitstellungszinsen – gut geplant ist halb vermieden
Banken berechnen Bereitstellungszinsen, wenn ein Kredit oder ein Teil des Kredits nicht in einer bestimmten Zeit abgerufen wird. Besonders bei Bauvorhaben ist es üblich, das Darlehen in Teilbeträgen dem Baufortschritt entsprechend auszuzahlen. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wann Bereitstellungszinsen anfallen und wie Sie mit geschickter Planung die Zinsberechnung vermeiden.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Nachdem die Bank einen Kredit zugesagt hat, hält sie die Kreditsumme für den Darlehensnehmer zur Auszahlung bereit. Die Darlehenszinsen werden erst berechnet, wenn der Kredit ausgezahlt wurde, sodass die Bank das Geld also verwahrt, ohne einen Nutzen daraus zu ziehen. Die Bereitstellungszinsen sind eine Art Verwahr- oder Parkgebühr für noch nicht abgerufene Kreditbeträge.
Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?
Die Darlehensgeber stellen die Bereitstellungszinsen in der Regel monatlich in Rechnung. Üblich ist ein Zinssatz von 0,25 Prozent pro Monat, was 3 Prozent p. a. ausmacht. Auch andere Konditionen sind abhängig vom Anbieter möglich. Die Zinsen werden auf den Darlehensbetrag berechnet, der bisher nicht abgerufen wurde.
Was bedeutet bereitstellungsfreie Zeit?
Die meisten Banken bieten einen bestimmten Zeitraum, in dem keine Bereitstellungszinsen anfallen. Die Fristen unterscheiden sich bei den einzelnen Anbietern und liegen zwischen 1 und 12 Monaten, bei einigen Banken sind sogar bis zu 2 Jahre möglich.
Die folgende Tabelle zeigt, mit welchen Kosten Sie bei einem Darlehen über 200.000 Euro, das in Teilbeträgen ausgezahlt wird, rechnen müssen:
| Monat | Nicht abgerufener Darlehensbetrag | Auszahlung | 3 Monate bereitstellungszinsfrei, danach 0,25 % mtl. | 6 Monate bereitstellungszinsfrei, danach 0,25 % mtl. |
| 1 | € 200.000,00 | – | – | – |
| 2 | € 200.000,00 | – | – | – |
| 3 | € 160.000,00 | € 40.000,00 | – | – |
| 4 | € 120.000,00 | € 40.000,00 | € 300,00 | – |
| 5 | € 70.000,00 | € 50.000,00 | € 175,00 | – |
| 6 | € 70.000,00 | – | € 175,00 | |
| 7 | € 60.000,00 | € 10.000,00 | € 150,00 | € 150,00 |
| 8 | € 40.000,00 | € 20.000,00 | € 100,00 | € 100,00 |
| 9 | € 20.000,00 | € 20.000,00 | € 50,00 | € 50,00 |
| 10 | 0 | € 20.000,00 | – | – |
| Gesamt | € 950,00 | € 300,00 |
Es ergibt sich ein deutlicher Unterschied bei den Ausgaben für Bereitstellungszinsen: Während der Darlehensnehmer bei einer bereitstellungsfreien Zeit von 3 Monaten 950 Euro zahlt, sind es bei einem Zeitraum von 6 Monaten nur 300 Euro. Gewährt die Bank sogar 12 Monate ohne Berechnung von Bereitstellungszinsen, zahlt der Darlehensnehmer in diesem Beispiel keine Zinsen.
Zusätzlich fallen während der Auszahlungsphase die Zinsen auf die bereits abgerufenen Darlehensbeträge an. Für den Darlehensnehmer bedeutet das also eine doppelte Belastung. Die vereinbarte Tilgung setzt erst nach vollständiger Darlehensauszahlung ein.
Wie lange sind Bereitstellungszinsen zu zahlen?
Die Bank berechnet Bereitstellungszinsen, solange der Kredit noch nicht vollständig ausgezahlt ist. Verzögert sich ein Neubau, führt das also im schlimmsten Fall zu einer deutlichen Erhöhung der Zinsbelastung.
Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?
Einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2012 zufolge können Bauherren Bereitstellungszinsen steuerlich geltend machen, sofern die Immobilie nach Fertigstellung vermietet wird. Die Kosten dürfen nur im Jahr der Zahlung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Rückwirkend können sie nicht angegeben werden. Werden Teile der Immobilie selbst genutzt, dürfen die Zinsen für diese Teile nicht berücksichtigt werden.
Wohnen Sie selbst in der Immobilie, gibt es keine Möglichkeit, diese Kosten in der Steuererklärung anzugeben.
Habe ich einen Erstattungsanspruch bei Verzögerungen durch die Baufirma?
Verläuft der Bau nicht wie vertraglich vereinbart, werden bei Verzögerungen unter Umständen Bereitstellungszinsen fällig. Ob Sie die Kosten dem Bauträger in Rechnung stellen können, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Wurde ein entsprechender Punkt in den Vertrag aufgenommen, ist der Bauträger zur Erstattung verpflichtet.
Wie lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden?
Leider lassen sich bei einem Neubau Verzögerungen meist nicht vermeiden. Da Bereitstellungszinsen das finanzielle Budget erheblich strapazieren können, ist eine umsichtige Planung gefragt. Idealerweise schöpfen Bauherren verschiedene Möglichkeiten aus:
- Handeln Sie mit der Bank einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum aus. Einige Kreditinstitute verlängern die Frist gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags. Ob sich das tatsächlich lohnt, sollten Sie genau prüfen.
- Banken erwarten, dass Sie Ihr Eigenkapital zuerst in die Baufinanzierung einbringen. Erst danach zahlen die Kreditgeber die Fremdmittel aus. Dieses Verfahren erhöht die Wahrscheinlichkeit von Bereitstellungszinsen. Verhandeln Sie mit der Bank und vereinbaren Sie, dass Sie Ihr Eigenkapital oder zumindest einen Teil davon erst am Ende in das Vorhaben einbringen.
- Terminieren Sie die Darlehensaufnahme so, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit möglichst kurz vor Beginn der Bauarbeiten anfängt.
- Entscheiden Sie sich für einen Anbieter, der ohnehin einen langen Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen anbietet. Liegt die Frist bei 12 Monaten oder noch länger und schreitet der Bau wie vorgesehen voran, werden unter Umständen keine zusätzlichen Zinszahlungen fällig.
- Finanzieren Sie mit mehreren Darlehen. Für Ihr Bauvorhaben rufen Sie als Erstes den Kreditbetrag bei der Bank mit dem kürzesten bereitstellungszinsfreien Zeitraum ab. Das Darlehen mit der längsten Frist lassen Sie als Letztes auszahlen. Nutzen Sie zur Planung den Zahlungsplan des Bauträgers, der Ihnen zeigt, wann welche Teilzahlungen fällig werden.
- Versuchen Sie, das Bauvorhaben in so kurzer Zeit wie möglich zu realisieren. Setzen Sie dazu auf erfahrene Unternehmen.
Fazit: Mit geschickter Planung Bereitstellungszinsen vermeiden
Bei einem Bauvorhaben ist eine Auszahlung des Darlehens in einer Summe nicht möglich. Der Darlehensgeber zahlt den Kredit zweckgebunden dem Baufortschritt entsprechend aus. Zieht sich die Bauphase in die Länge, berechnet die Bank für die Bereithaltung der Kreditmittel Bereitstellungszinsen.
Bei den meisten Banken betragen sie 3 Prozent p. a. und liegen damit deutlich über dem aktuell gültigen Kapitalmarktzins. Über einen längeren Zeitraum entwickeln sich die zusätzlichen Zinsen also zu einem erheblichen Kostenfaktor, den Sie als Bauherr unbedingt berücksichtigen sollten.
Mit einer geschickten Planung und etwas Verhandlungsgeschick vermeiden Sie die zusätzliche Zinsbelastung entweder ganz oder reduzieren sie zumindest.
Bildnachweis: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com