Haus finanzieren – diese 12 Fragen sollten Sie sich in jedem Fall beantworten
Für die meisten Menschen ist es einer der wichtigsten Schritte in ihrem Leben: der Erwerb eines Eigenheims. Nur den wenigsten dürfte es allerdings möglich sein, einen Kauf allein mit Eigenkapital zu tätigen. Eine Hausfinanzierung macht diesen Wunsch greifbar. Da sich die Kreditnehmer zumeist für einen langen Zeitraum binden, will diese Entscheidung gut überlegt sein. Wir nennen Ihnen die 12 wichtigsten Fragen, die Sie sich im Vorfeld eines Darlehens stellen sollten, und beantworten diese für Sie.
1. Wie kann ich ein Haus finanzieren?
Die gängigste und am häufigsten gewählte Variante der Hausfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Viele Kreditnehmer schätzen die gute Planbarkeit, da die Raten über die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung gleich bleiben. Eine Veränderung findet dennoch statt – und zwar innerhalb der Raten, die sich aus der Tilgung und dem Zins zusammensetzen. Mit fortschreitender Laufzeit erhöht sich der Tilgungsanteil, während sich die Zinsen reduzieren. Der Grund: Sie zahlen die Zinsen ausschließlich auf die verbleibende Restschuld und diese verringert sich fortwährend mit jeder Rate.
Als eine besondere Form der Immobilienfinanzierung gilt das Volltilgerdarlehen. Es ist so ausgerichtet, dass Sie Ihre Hausfinanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist dank höherer Raten komplett zurückgezahlt haben. Darin liegt der Unterschied zum Annuitätendarlehen, für das eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Bei einem endfälligen Darlehen begleichen Sie während der Laufzeit ausschließlich die Zinsen. Zum Abschluss tilgen Sie die Kreditsumme in einem Betrag. Dieses Prinzip empfiehlt sich aufgrund der steuerlichen Vorteile vorrangig für Hauskäufer, die eine Vermietung vorsehen. Die Frage, wie Sie ein Haus finanzieren können, hängt von Ihren persönlichen Voraussetzungen ab.
2. Was kostet eine Hausfinanzierung?
Benötigen Sie ein Darlehen, um ein Eigenheim zu erwerben oder einen Hausbau zu finanzieren, lassen sich die Kosten im Vorfeld nie pauschal vorhersagen. Diese richten sich nach den konkreten Konditionen, die Ihnen die Bank gewährt. Darauf haben wiederum die folgenden Kriterien Einfluss:
- benötigte Darlehenssumme
- Eigenkapitalanteil
- allgemeine Bonität des Darlehensnehmers
- Dauer der Zinsbindung
- Höhe der Tilgung
- aktuelles Zinsniveau
Die Bank beurteilt Ihre Kreditwürdigkeit, wobei unter anderem Ihr Beruf, Ihr Einkommen sowie eventuelle SCHUFA-Einträge berücksichtigt werden. Lange Zinsbindungen führen zu einem Aufschlag beim Zinssatz. Je höher Sie unterdessen die Tilgung wählen, umso günstigere Konditionen dürfen Sie erwarten. Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie, spielen deren Lage und Zustand eine Rolle. Auch die aktuellen Marktbedingungen mit dem Verhältnis aus Angebot und Nachfrage sowie dem Zinsniveau bestimmen die Kosten Ihrer Hausfinanzierung mit. Letztlich werden Sie unterschiedliche Konditionen unterbreitet bekommen, wenn Sie bei mehreren Banken anfragen. Aus diesem Grund lohnt sich im Vorfeld ein Kreditvergleich, um die Kosten möglichst gering zu halten.
3. Wie lange läuft eine Hausfinanzierung?
Wenn Sie den Immobilienerwerb oder den Hausbau finanzieren, benötigen Sie dafür zumeist eine recht hohe Summe. Um diese ohne zu starke finanzielle Einschränkungen zurückzuzahlen, sind recht lange Laufzeiten üblich. Ausschlaggebend ist außerdem die Höhe Ihres Eigenkapitals. Je mehr Geld Sie selbst aufbringen, umso weniger Unterstützung ist seitens der Bank erforderlich – und desto schneller ist Ihr Darlehen getilgt. Die Laufzeiten für Baufinanzierungen erstrecken sich in aller Regel über Zeiträume von 10 bis 30 oder gar 35 Jahren. Im Allgemeinen wird dazu geraten, den Immobilienkredit bis zum Renteneintritt zurückgezahlt zu haben.
4. Wer kann eine Hausfinanzierung bekommen?
Um eine Hausfinanzierung zu erhalten, müssen Sie als Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Auch wenn es nicht zwingend erforderlich ist, dass sich Ihre Wunschimmobilie in Deutschland befindet, so gilt das unbedingt für Ihren Wohnort. Gleichzeitig benötigen Sie eine deutsche Bankverbindung.
Das Alter ist bei der Vergabe von Krediten im Allgemeinen und bei Hausfinanzierungen ganz konkret ebenfalls zu berücksichtigen. Praktisch von selbst erklärt sich die Volljährigkeit – Zusagen sind erst ab dem vollendeten 18. Lebensjahr möglich. Manche Banken setzen zusätzlich eine Altersobergrenze und akzeptieren ältere Kunden nur in Ausnahmefällen.
Das Kreditinstitut braucht die Gewissheit, dass Sie die monatlichen Raten problemlos bedienen können. Dafür ist ein regelmäßiges monatliches Einkommen notwendig, was eine weitere Bedingung darstellt, um ein Darlehen zu erhalten. Je besser Ihre finanziellen Voraussetzungen sind, umso attraktivere Konditionen stehen in Aussicht, da das Risiko eines Zahlungsausfalls als geringer eingeschätzt wird.
5. Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Frage nach dem Eigenkapital, um den Hausbau zu finanzieren, ist recht einfach zu beantworten: je mehr, desto besser. Diese These lässt sich schlüssig begründen. Können Sie hohe Rücklagen vorweisen, sieht die Bank ein geringes Risiko für Ihr Darlehen. In der Konsequenz ist sie dazu bereit, Ihnen günstigere Zinsen anzubieten. Das wiederum erlaubt es Ihnen folglich, schneller wieder schuldenfrei zu sein.
Eine oft genannte Richtlinie besagt, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten mit Ihrem Eigenkapital abdecken sollten. Sie liegen in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Noch besser ist es, wenn Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten tragen können. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass bei entsprechender Bonität Hausfinanzierungen auch komplett ohne Eigenkapital möglich und heutzutage nicht mehr unüblich sind.
6. Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?
Wie beschrieben ermöglichen manche Banken Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital. Dafür müssen jedoch einige Kriterien erfüllt sein. Es werden dabei 2 Formen unterschieden. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung ist das Darlehen für den vollen Immobilienwert bestimmt. Die Nebenkosten übernimmt der Kunde. Anders verhält es sich bei einer 110-Prozent-Finanzierung, die auch diese Ausgaben abdeckt.
Eine sogenannte Vollfinanzierung vergeben Banken nur an Kunden, die eine sichere Anstellung in Kombination mit einem überdurchschnittlich hohen Einkommen vorweisen können. Auch die Eigenschaften der Immobilie kommen auf den Prüfstand. So ist es wichtig, dass sich das Objekt in einer möglichst attraktiven Lage und in einem Top-Zustand befindet. Generell müssen Sie mit deutlich höheren Kosten rechnen, wenn Sie ein Haus finanzieren, ohne Eigenkapital einzubringen.
7. Bei welchem Gehalt kann ich mir welches Haus / welche Hausfinanzierung leisten?
Beim Beantworten dieser Frage ist abermals auf einen Richtwert hinzuweisen. Dieser besagt, dass nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Hausfinanzierung aufgewendet werden sollten. Orientierung beim Abschätzen des maximalen Immobilienpreises gibt ein Budgetrechner. In aller Regel fragen diese Tools neben der möglichen Rate weitere Parameter ab, wie beispielsweise die Höhe des Eigenkapitals, den Zins- und den Tilgungssatz sowie die Zinsfestschreibung in Jahren. Darüber hinaus müssen Sie das Bundesland angeben, in dem Sie den Kauf oder Bau des Hauses planen, denn danach richten sich die Nebenkosten in Form der Grunderwerbsteuer und der Maklercourtage. Berücksichtigen Sie jedoch, dass ein Budgetrechner nur eine grobe Orientierung liefert, da Sie zum Teil mit fiktiven bzw. Schätzwerten arbeiten.
8. Was finanziert die Bank beim Hausbau?
Hausfinanzierungen sind zweckgebundene Darlehen. Das bedeutet, dass sie ausschließlich für den Bau oder alternativ auch die Sanierung sowie Modernisierung der Immobilie verwendet werden dürfen. Es ist üblich, dass die Banken dafür Nachweise – etwa in Form von Rechnungen – verlangen. Sie können das Darlehen wie folgt einsetzen:
- Erwerb des Grundstücks für die Immobilie
- Bezahlung des Hausbaus mit allen Komponenten
- Errichtung eines Carports oder einer Garage
- Gestaltung der Außenanlagen
9. Welche Kaufnebenkosten entstehen?
Wenn Sie den Erwerb einer Bestandsimmobilie oder den Hausbau finanzieren möchten, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Nebenkosten entstehen. Diese machen einen nicht unerheblichen Betrag aus, variieren allerdings je nach Bundesland. Sie können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises belaufen.
Fest einzuplanen ist die Grunderwerbsteuer. Ja nach Region liegt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Nur mit notarieller Beurkundung wird ein Immobilienkauf rechtlich wirksam. Dabei fallen – inklusive der Änderung im Grundbuch – zwischen 1,5 und 2 Prozent vom Gesamtpreis des Hauses als Notarkosten an. Anders als die bislang genannten Posten zahlt der Käufer eine Maklerprovision nicht allein, sondern teilt sich diese mit dem bisherigen Eigentümer. Auch die Courtage ist Ländersache und bewegt sich innerhalb einer Spanne von 5,95 bis 7,14 Prozent der Kaufsumme. Wissen Sie bereits, was die Immobilie kosten soll, können Sie einen Kaufnebenkostenrechner nutzen, der Ihnen die zu berücksichtigenden Ausgaben in der jeweiligen Höhe aufschlüsselt.
10. Wie lange sollte die Zinsbindungsfrist sein?
Bei der Entscheidung hinsichtlich der Länge der Zinsbindung für Ihre Hausfinanzierung hilft Ihnen eine allgemeine Faustregel. Sie besagt, dass sich in Zeiten eines hohen Zinsniveaus eine möglichst kurze Laufzeit empfiehlt. Umgekehrt lohnen sich lange Zinsbindungen im Falle niedriger Bauzinsen. So sichern Sie sich die attraktiven Konditionen auf Dauer, auch wenn das Zinsniveau zwischenzeitlich wieder steigt. Zwar erheben die Banken einen gewissen Aufschlag, je länger die Sollzinsbindung vereinbart wird, gegenüber einem hohen Marktzins erweist sich dies dennoch oftmals als günstiger.
11. Wie profitiere ich von Förderungen bei meiner Hausfinanzierung?
Als bekannteste Adresse für Förderungen beim Bau oder Erwerb von Wohneigentum gilt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie vergibt zinsgünstige Darlehen, die als Ergänzung zu Ihrer Hausfinanzierung dienen können. Außerdem lässt sich von der Möglichkeit einer tilgungsfreien Anfangsphase profitieren. Je nach vereinbarten Konditionen zahlen Sie in den ersten 1 bis 5 Jahren lediglich die Zinsen. Da in dieser Zeit der Tilgungsanteil entfällt, reduziert sich die Ratenhöhe.
Auch Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, stellt die KfW zur Verfügung – für altersgerechte Umbaumaßnahmen oder eine energieeffiziente Sanierung. Für Käufer von Bestandsimmobilien ist insbesondere das KfW-Programm 124 relevant, da es gezielt den Erwerb von Wohneigentum unterstützt. Möchten Sie einen Hausbau finanzieren, ist das Programm 153 von Bedeutung. Es fördert die Energieeffizienz beim Errichten von Wohneigentum. KfW-Darlehen beantragen Sie über Ihre Bank, die Sie auch für Ihren Immobilienkredit ausgewählt haben. Für Direktzuschüsse ist unterdessen ein Onlineportal eingerichtet.
12. Lohnt es sich, Sondertilgungen zu vereinbaren?
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, die Sie ergänzend zu den monatlichen Raten Ihrer Hausfinanzierung leisten. Durch sie verringert sich die Restschuld, wodurch Sie Ihr Darlehen insgesamt zügiger tilgen und schneller wieder schuldenfrei sein können. Derartige Sondertilgungen lassen sich je nach Vertrag einmalig oder auch regelmäßig tätigen. Manche Banken verlangen einen Zinsaufschlag für diese Option, andere hingegen nicht.
Inzwischen erlauben viele Anbieter, dass jährlich 5 Prozent der ursprünglich aufgenommenen Kreditsumme zusätzlich gezahlt werden dürfen, ohne dafür die Konditionen anzuheben. Ist das der Fall, lohnt es sich definitiv, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. Optional lassen sich auch erweiterte Sondertilgungsrechte in die Konditionen für Ihre Hausfinanzierung aufnehmen, welche die Zahlung größerer Beträge vorsehen. Sobald sich das auf die Höhe Ihrer Zinsen auswirkt, ist genaues Abwägen nötig. Nur wenn Sie sicher sind, auch tatsächlich regelmäßige Sondertilgungen in der entsprechenden Höhe zu leisten, sollten Sie sich dafür entscheiden. Unter diesen Umständen können Sie durch die verkürzte Laufzeit des Darlehens und die damit eingesparten Kosten den höheren Zinssatz ausgleichen.
Fazit: Hausfinanzierung gut durchdenken, Angebote vergleichen
Möchten Sie ein Haus finanzieren, ist eine gut durchdachte Planung unerlässlich. Vermutlich gehen Sie damit eine der wichtigsten Entscheidungen Ihres Lebens ein. Sie binden sich für eine lange Zeit – mindestens aber für 10 Jahre. Erst dann dürfen Sie kündigen, ohne dass Sie dafür eine Entschädigung an die Bank zahlen müssen. Prinzipiell können auch Menschen mit einem kleineren, regelmäßigen Einkommen eine Hausfinanzierung genehmigt bekommen. Umso wichtiger sind für sie die verschiedenen Förderprogramme der KfW und auf regionaler Ebene.
Eine Vollfinanzierung bleibt hingegen einem kleineren Kreis vorbehalten. Aufgrund der insgesamt höheren Kosten und recht langen Laufzeiten sind sie ohnehin nur in Ausnahmefällen zu empfehlen. Abschließend lassen sich noch einmal die wichtigsten Regeln für eine erfolgreiche Hausfinanzierung mit auf den Weg geben. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser wirkt sich das auf die Konditionen aus. In Zeiten niedriger Bauzinsen sind lange Zinsbindungen sinnvoll, bei einem hohen Zinsniveau möglichst kurze. Und wenn die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen besteht, sollte davon Gebrauch gemacht werden. Entscheiden Sie sich nicht unmittelbar für Ihre Hausbank, wenn Sie ein Haus finanzieren möchten, sondern vergleichen Sie zunächst verschiedene Angebote. Ein unabhängiger Kreditvermittler kann dabei helfen, mehrere tausend Euro zu sparen.
Bildnachweis: Rido / Shutterstock.com