Grunderwerbsteuer absetzen? Was Sie beim Hauskauf in der Steuererklärung angeben können
Beim Erwerb einer Immobilie sind die damit verbundenen Kaufnebenkosten nicht zu unterschätzen. Die Grunderwerbsteuer macht einen ganz wesentlichen Posten aus. Deren Höhe ist seit September 2006 Ländersache, nachdem sie im Vorfeld einheitlich bei 3,5 Prozent lag. In Bayern und Sachsen hat dieser Satz heute noch Bestand. Alle anderen Bundesländer nutzten diese Gelegenheit bereits zur Erhöhung. Brandenburg, das Saarland, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen sind mit 6,5 Prozent Spitzenreiter. Lässt sich die Grunderwerbsteuer absetzen? Und falls ja, unter welchen Voraussetzungen?
Mit dem Hauskauf fällt die erste Steuer an
Die Grunderwerbsteuer gehört gemeinsam mit den Ausgaben für den Notar und einer eventuellen Maklerprovision beim Hauskauf zu den obligatorischen Nebenkosten. Es handelt sich dabei um eine einmalige Abgabe, die sich am vereinbarten Preis der Immobilie orientiert und mit einem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags fällig ist. Der Kaufvertrag ist durch die Unterschrift des Notars erfüllt. Dieser informiert daraufhin das zuständige Finanzamt über den Vertragsabschluss, das anschließend den Steuerbescheid ausstellt und diesen an den Käufer verschickt.
Unerheblich ist, ob Sie lediglich ein Grundstück erwerben oder darauf ein Gebäude steht – diese Abgabe müssen Sie immer fest einplanen. Sie wird stets auf den gesamten Kaufpreis erhoben, wodurch sich zumeist ein 4- bis 5-stelliger Betrag ergibt. Bei einer Summe dieser Größenordnung drängt sich berechtigterweise die Frage auf, ob sich die Grunderwerbsteuer absetzen lässt. Wie die Antwort ausfällt, hängt von der beabsichtigten Nutzung der Immobilie ab.
Private Nutzung der Immobilie – was steuerlich machbar ist und was nicht
Ziehen Sie selbst ein und dient Ihnen das Objekt ausschließlich zu privaten Zwecken, können Sie weder diese Ausgabe noch die übrigen Anschaffungskosten beim Hauskauf steuerlich absetzen. Es eröffnen sich jedoch Möglichkeiten, um den finanziellen Aufwand gering zu halten.
Das ist vor allem dann der Fall, wenn Sie keine Bestandsimmobilie erwerben, sondern einen Neubau planen. Wenn Sie zunächst lediglich das Grundstück kaufen, zahlen Sie auch nur darauf die entsprechende Grunderwerbsteuer. Somit ist ein deutlich geringerer Betrag zu erwarten, als wenn bereits ein Haus auf dem Grundstück steht. Damit dies akzeptiert wird, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Für den Grundstückskauf und den Hausbau liegen separate Verträge vor.
- Zwischen diesen Abschlüssen wird eine Frist von mindestens 6 Monaten eingehalten.
- Der Grundstücksverkäufer und die beauftragte Baufirma gehören nicht zur gleichen Unternehmensgruppe.
Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie, können Sie auch hier zumindest etwas sparen. Sie zahlen beim Hauskauf Steuer auf alles, was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Übernehmen Sie die Einbauküche und weitere Möbel, wurde womöglich eine Sauna integriert oder existiert ein Gartenhaus, dann lassen Sie diese Objekte gesondert im Kaufvertrag aufführen. Somit reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Steuerliche Vorteile beim privaten Hauskauf winken Ihnen dann, wenn Sie im Vorfeld einen Bausparvertrag mit Wohn-Riester abgeschlossen haben. Sie können das angesparte Geld in die Immobilienfinanzierung investieren und Ihre geleisteten Beträge für den Hauskauf steuerlich absetzen. Das gilt ebenso für die erhaltenen Zulagen. Jährlich dürfen Sie bis zu 2.100 Euro geltend machen.
Werbungskosten und haushaltsnahe Dienstleistungen
Wenn Sie nach einem privaten Hauskauf die Steuererklärung erledigen, sind Sie recht eingeschränkt, was das Absetzen der Nebenkosten anbelangt. Doch werden andere Ausgaben berücksichtigt? Erwerben Sie eine Immobilie, ist damit früher oder später ein Umzug verbunden. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ein denkbares Szenario besteht darin, dass der Wechsel Ihres Wohnorts aus beruflichen Gründen erfolgt ist.
Das mag etwa dann der Fall sein, wenn Sie eine neue Tätigkeit in einer anderen Stadt gefunden haben. Alternativ dazu bewirken Sie mit dem Umzug, dass sich Ihr Arbeitsweg merklich verkürzt. Auch eine Rückkehr aus dem Ausland für den Job ist als denkbares Szenario zu nennen. Sie können dann Ausgaben für beispielsweise den Transport oder die Ummeldung bei den Behörden und des Fahrzeugs als Werbungskosten aufführen. Heben Sie dafür sämtliche Belege auf, um sie nach dem Hauskauf bei der Steuererklärung einzureichen.
Ist der Umzug vor einem rein privaten Hintergrund erfolgt, gelten die Ausgaben zwar nicht als Werbungskosten, berücksichtigen lassen dürfen Sie diese aber dennoch. Sie werden als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ akzeptiert. Wie es die Bezeichnung bereits verdeutlicht, fallen darunter ausschließlich Service-Tätigkeiten, wie zum Beispiel Ausgaben für ein Umzugsunternehmen. Maximal 20 Prozent der Lohnkosten und bis zu 4.000 Euro sind jährlich als Umzugskosten absetzbar.
Immobilie dient geschäftlichen Zwecken: Grundsteuer absetzen und mehr
Ganz anders gestaltet sich die Situation, wenn Sie die Immobilie erworben haben, um sie mit der Absicht einer geschäftlichen Tätigkeit zu nutzen. Sie können nach dem Hauskauf bei der Steuererklärung sämtliche Ausgaben und damit auch die Grunderwerbsteuer absetzen. Gleiches gilt für die Notarkosten sowie die Maklerprovision.
Als Vermieter setzen Sie die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten zusammen mit dem Kaufpreis des Hauses von der Steuer ab. Das ist als Abschreibung über die Nutzungsdauer des Objekts möglich. Kaufen Sie ein Haus, das Sie anschließend selbst bewohnen und gleichzeitig vermieten, dürfen Sie ebenfalls die Grunderwerbsteuer absetzen – jedoch nicht in voller Höhe. Kaufpreis und Grunderwerbsteuer müssen stattdessen flächenmäßig aufgesplittet werden, wobei nur der vermietete Bereich Berücksichtigung findet.
Darüber hinaus können Sie als Vermieter auch die Grundsteuer absetzen. Diese jährliche Abgabe gehört zu den Werbungskosten und wird in vollem Umfang geltend gemacht. Als Immobilieneigentümer mit Gewinnerzielungsabsicht genießen Sie den Vorteil, auch die Darlehenszinsen Ihrer Immobilienfinanzierung anerkennen zu lassen. Bei einer gemischten Nutzung, bei der Sie einen Teil vermieten und einen selbst bewohnen, benötigen Sie 2 separate Darlehen. Sonst würde das Finanzamt die Zinsen für den vermieteten Part nicht als Werbungskosten akzeptieren. Zu den weiteren Kosten, die Sie als Vermieter nach Ihrem Hauskauf bei der Steuererklärung geltend machen dürfen, gehören:
- Kontoführungsgebühren
- finanzieller Aufwand für Reparaturen, Sanierung und Renovierungen
- Kauf von Möbeln, wenn das Objekt möbliert vermietet wird
- Nebenkosten (z. B. Versicherungen, Hausmeisterdienste, Müllabfuhr)
- Ausgaben für das Schalten von Immobilienanzeigen und Werbung
- Fahrtkosten (v. a. zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen)
- eventuelle Mitgliedsbeiträge in Vermieterverbänden
Ist eine betriebliche Nutzung vorgesehen, können Sie die Grunderwerbsteuer gleichermaßen absetzen, da sie zu den Betriebsausgaben zählt. Relevanz hat das beispielsweise für Anwälte oder Ärzte, die eine Kanzlei beziehungsweise eine Praxis eröffnen. Auch hier besteht jedoch nicht die Option, die Grunderwerbsteuer als kompletten Betrag auf einmal geltend zu machen. Stattdessen wird sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Fazit: Vermieter genießen Vorteile, Privatnutzer können sparen
Beim Erwerb einer Immobilie ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer unumgänglich. Vermieter haben die Möglichkeit, diese nach dem Hauskauf in ihrer Steuererklärung berücksichtigen zu lassen. Sie fällt in die Kategorie der Anschaffungskosten. Ein Eigentümer, der sein Objekt vermietet, kann verschiedene weitere Ausgaben wie etwa die Darlehenszinsen oder die Grundsteuer absetzen.
Derartige Vorteile hat der Immobilienkäufer nicht, wenn er eine rein private Nutzung vorsieht. Für ihn ist von Interesse, einen möglichst geringen Kaufpreis zu vereinbaren, um somit die Grunderwerbsteuer niedrig zu halten. Das gelingt, indem das übernommene und bewegliche Inventar vertraglich separat aufgelistet wird. Häuslebauer achten auf eine sogenannte 6-monatige „Schamfrist“ zwischen dem Grundstückkauf und der Bebauung.
Schließlich gibt es allerdings auch Szenarien, bei denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Das gilt beispielsweise dann, wenn der Immobilienwert unter 2.500 Euro liegt. Erfolgt der Hauskauf zwischen Ehegatten, Partnern in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft oder Verwandten ersten Grades, entfällt diese Ausgabe ebenso. Kommt es zu einer Schenkung zwischen den Eltern und ihren Kindern oder unter Eheleuten, muss stattdessen Schenkungssteuer gezahlt werden.
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