Mietvertrag – die 5 häufigsten Kündigungsgründe

Vermieter und Mieter berufen sich auf unterschiedliche Kündigungsgründe, wenn sie eine Wohnung kündigen wollen. Generell ist es für Mieter deutlich leichter, einen Mietvertrag zu kündigen. Wollen Vermieter andersherum jedoch einen unliebsamen Mieter loswerden, müssen sie sich an strikte Vorgaben halten. Denn es gibt für Vermieter nur wenige rechtlich zulässige Kündigungsgründe. Wir fassen im Folgenden zusammen, welche Kündigungsgründe bei Wohnungen am häufigsten auftreten.

Wann Mieter kündigen: Gründe sind ganz unterschiedlich

Eine Wohnung kann noch so schön oder erschwinglich sein: Es kann aus Sicht des Mieters viele Gründe für eine Kündigung geben, auf die der Vermieter gar keinen Einfluss hat. Dazu zählen beispielsweise

• ein neuer Job in einer anderen Stadt
• eine Veränderung der Lebensumstände, die mit einem geänderten Platzbedarf einhergeht (Zusammenziehen, gemeinsames Kind, Scheidung, Tod)
• eine Verschlechterung oder Verbesserung der finanziellen Situation
• Streit mit den Nachbarn
• der Wunsch, in der Nähe von Eltern oder Freunden zu wohnen
• das Finden der Traumwohnung
• die Anschaffung eines Eigenheims

Sorgt der Vermieter zudem nicht für einen gepflegten Zustand von Wohnung und Mietshaus, wird es vermutlich eine hohe Fluktuation an Mietern geben: Wer als Mieter beispielsweise wegen maroder Bausubstanz und schlecht schließender Fenster immer wieder mit Schimmel zu kämpfen hat, wird nur so lange bleiben, wie es unbedingt nötig ist.

Tipp: Ihre Kündigungsgründe müssen Mieter in der Kündigung nicht angeben.

Kündigungsgründe für Vermieter: Nicht alles in erlaubt

Die Gesetze zum Schutz der Mieter in Deutschland verhindern, dass der Vermieter jederzeit eine Kündigung aussprechen kann. Die Voraussetzungen dafür sind klar umrissen, nämlich

• bei Eigenbedarf – dafür muss der Vermieter jedoch nachvollziehbar begründen können, warum er selbst oder jemand aus seiner Familie bzw. seinem Haushalt die Wohnung benötigt
• Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, wenn etwa das Mietverhältnis eine Sanierung oder einen notwendigen Abriss verhindert
• Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter

Gerade Pflichtverletzungen durch Mieter kommen immer wieder vor und zählen neben dem Eigenbedarf zu den häufigsten Kündigungsgründen seitens der Vermieter.

Diese Kündigungsgründe für die Wohnung treten besonders oft auf

Der Vermieter darf seinen Mietern nicht einfach aus Antipathie kündigen. Auch um die Wohnung zu einer höheren Miete neu vermieten zu können, darf er kein bestehendes Mietverhältnis aufkündigen. Die oben genannten rechtlich zulässigen Gründe für eine vermieterseitige Kündigung kommen jedoch in verschiedenen Ausprägungen vor.

1. Eigenbedarf hat viele Gesichter

Häufiger als vermutet darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden. Selten möchte dabei jedoch der Vermieter selbst das betreffende Objekt nutzen: Viele Vermieter wohnen bereits in einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung. Allerdings kann es sein, dass deren Kinder ein eigenes Zuhause brauchen oder dass sie gern die eigenen Eltern in die bisher vermietete Wohnung einziehen lassen möchten. Auch zu diesem Zweck darf eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Gleiches gilt, wenn es sich um

• Enkel
• Großeltern
• Stiefeltern
• Geschwister
• leibliche Geschwisterkinder (also Nichten und Neffen)
• Ehepartner/eingetragene Lebenspartner
• Lebensgefährten (und ihre Kinder)
• Pflegekinder
• Haushaltsangestellte

handelt.

Letzteres kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter nebenan wohnt, pflegebedürftig wird und für die Pflegekraft eine Wohnung in unmittelbarer Nähe benötigt.

2. Mietrückstand: Einer der häufigsten Kündigungsgründe für Vermieter

Mieter verpflichten sich laut Mietvertrag, ihre Miete bis zu einem bestimmten Tag im Monat zu bezahlen. Kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter relativ schnell die Kündigung aussprechen, nämlich bereits ab zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne Mietzahlung. Auch wenn innerhalb von drei Monaten zweimal die Miete nicht überwiesen wird, ist die Kündigung rechtens.

Vermieter haben hier zwei Möglichkeiten: Sie können den Mietern ordentlich oder außerordentlich fristlos kündigen. Fristlos bedeutet, dass die Kündigung sofort erfolgt, während die Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung drei Monate beträgt.

Ziehen die Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht aus, kommt es zur Räumungsklage. In diesem Fall haben die Mieter allerdings das Recht, die Miete innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Klage nachzuzahlen, wobei sie jedoch auch die Prozesskosten tragen müssen. Die fristlose Kündigung wird durch die Zahlung abgewendet und das nun belastete Mietverhältnis fortgesetzt. Bei der ordentlichen Kündigung sieht das anders aus: Sie ist rechtskräftig, auch wenn die Mieter die Miete nachzahlen.

Gut zu wissen: Der Vermieter darf auch kündigen, wenn der Mieter die Miete wiederholt unpünktlich zahlt.

3. Störung des Hausfriedens belastet alle Bewohner

In Mehrfamilienhäusern kommt es vor allem durch Lärmbelästigung häufig zu Ärger. Allerdings ist das nicht der einzige Punkt, bei dem Vermieter aufhorchen sollten: Problematisch wird es auch bei

• aggressivem Verhalten gegenüber bzw. Beleidigung oder Bedrohung von Nachbarn oder Vermietern
• Drogenhandel im Treppenhaus
• Mülllagerung im Treppenhaus
• üblem Gestank aus der Wohnung

Kurz: Alle Handlungen eines Mieters, die das Leben der Bewohner im Haus stark einschränken, können für den Vermieter zu einem Kündigungsgrund werden. Es ist auch wichtig zu wissen, dass die betroffenen Mieter unter Umständen eine Mietminderung vornehmen können, solange die Behinderungen ihres Alltags nicht abgestellt werden.

Wichtig für den Vermieter ist es hier, dass er den für das Fehlverhalten verantwortlichen Mieter anspricht. Dieser muss die Chance haben, sich zu bessern und sein Fehlverhalten abzustellen. In den meisten Fällen ist auch eine Abmahnung nötig. Um gegebenenfalls vor Gericht auf der sicheren Seite zu sein, sollten die Vorfälle protokolliert werden. Auch Zeugenaussagen sind wichtig. Diese in einem Mietshaus zu bekommen, in dem viele Parteien unter einem bestimmten Mieter leiden, bereitet meist aber keine Probleme.

Achtung: Begeht der Mieter eine Straftat, indem er beispielsweise den Vermieter körperlich angreift, ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung erlaubt.

4. Die Beschädigung der Wohnung muss der Vermieter nicht hinnehmen

Lässt der Mieter die Wohnung verkommen oder gefährdet er das Mietobjekt absichtlich oder fahrlässig, darf der Vermieter ihm kündigen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn durch Unachtsamkeit wiederholt Wasserschäden auch in der Wohnung darunter auftreten. Gleiches gilt für das Horten von Müll, das zu Schimmelbildung und unerträglichen Gerüchen führt. Auch ein gravierender Umbau der Wohnung – etwa, wenn ein Mieter eigenmächtig eine Wand entfernt – kann ein Kündigungsgrund sein.

5. Untervermietung ohne Erlaubnis verletzt Vertragspflichten

In manchen Fällen kann es sich für Mieter lohnen, die Wohnung unterzuvermieten, wenn Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art vorliegen. Oft haben Mieter dazu auch das Recht – zumindest, wenn sie den Vermieter im Vorfeld um eine entsprechende Erlaubnis bitten. Haben Sie als Mieter nach einer Scheidung beispielsweise ein oder mehrere Zimmer zur Verfügung, die Sie nicht mehr nutzen, können Sie dank eines Untermieters einen Teil der Mietkosten wieder hereinholen. Auch der Einzug von Lebensgefährten ist ein plausibler Grund.

Die Erlaubnis zur Untervermietung aus den genannten und ähnlichen Gründen darf der Vermieter nicht verweigern. Anders sieht es aus, wenn Sie die Wohnung komplett vermieten möchten – beispielsweise während eines Auslandsaufenthalts. Der Vermieter hat das Recht zu wissen, wer in seiner Wohnung lebt, und kann die Erlaubnis in diesem Fall auch verweigern.

Wer jemanden zur Untermiete in der Wohnung wohnen lässt, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu bitten, kann gekündigt werden. Entsprechend ist es wichtig, vorher nachzufragen und sich an die Entscheidung des Vermieters zu halten.

Achtung: Das Interesse an der Untervermietung darf erst im Laufe des bestehenden Mietverhältnisses entstanden sein! Es ist zum Beispiel nicht gestattet, in eine eigentlich zu große und zu teure Wohnung zu ziehen und deshalb schon vorher einzuplanen, Untermieter aufzunehmen.

Die Abmahnung ist oft nötig, aber nicht immer

Wenn der Mieter durch sein Verhalten einen der genannten Kündigungsgründe für die Wohnung liefert, wird zunächst oft eine Abmahnung fällig. In dieser weist der Vermieter auf das Fehlverhalten hin und verlangt, dass der Mieter es abstellt. Das Schreiben sollte ohne Zweifel als Abmahnung zu erkennen sein – etwa durch einen entsprechenden Titel oder Betreff. Außerdem ist es wichtig, deutlich zu machen, wie sich der Mieter in Zukunft verhalten soll, und auf die möglichen Konsequenzen hinzuweisen, die eintreten können, wenn das Fehlverhalten nicht abgestellt wird.

Manchmal müssen Vermieter allerdings keine Abmahnung schreiben. Das ist der Fall, wenn die Mieter

• die Wohnung unangekündigt Dritten überlassen
• mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Rückstand sind
• gewalttätig oder schwer beleidigend werden
• ein lärm- und/oder publikumsintensives Gewerbe in der Wohnung betreiben (Homeoffice etwa zählt nicht dazu)

Achtung: Gesetzlich gesehen darf die Abmahnung auch mündlich erfolgen. Im Streitfall vor Gericht ist es aber immer besser, beweisen zu können, dass sie stattgefunden hat. Abmahnungen sollten Sie daher grundsätzlich schriftlich verfassen und am besten auch per Einschreiben zustellen lassen.

So sollte die Kündigung aussehen

Ist einer der Kündigungsgründe für die Wohnung gegeben und eine eventuell nötige, vorherige Abmahnung ausgesprochen worden, kann der Vermieter die Kündigung aufsetzen. Diese enthält

• die genaue Bezeichnung der Wohnung mit Adresse
• die Namen aller Mieter
• die genauen Kündigungsgründe
• einen Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses, wie sie nach § 545 BGB möglich ist
• bei ordentlichen Kündigungen die Kündigungsfrist mit genauem Datum und einem Hinweis auf das Widerspruchsrecht der Mieter
• die Unterschrift von Hand des Vermieters

Es ist wichtig, dass Sie alle Kündigungsgründe so genau wie möglich festhalten und belegen. Ein Anwalt kann hier wichtige Hilfestellung leisten.

Bei der fristlosen Kündigung muss der Vertrag natürlich keine Kündigungsfrist enthalten. Es ist allerdings üblich, dass die Mieter dennoch rund zwei Wochen Zeit zum Auszug gewährt bekommen. Haben die Mieter die Wohnung nach dieser Zeit allerdings immer noch nicht verlassen, ist eine Räumungsklage der nächste Schritt.

Achtung: Wollen Sie komplett sichergehen, dass Sie die erfolgte Kündigung vor Gericht belegen können, lassen Sie sie den Mietern durch Boten zustellen. Alternativ eignet sich auch ein Einwurfeinschreiben.

Fazit: Kündigungsgründe für die Wohnung sind genau definiert

Der Vermieter muss gewichtige Kündigungsgründe für die Wohnung haben, um einen bestehenden und nicht befristeten Mietvertrag beenden zu dürfen. Neben der Kündigung wegen Eigenbedarfs handelt es sich bei den häufigsten Kündigungsgründen um Fehlverhalten seitens der Mieter. Vor allem bei größerem Mietrückstand hat der Vermieter eine klare Handhabe.

Bei einem Verhalten, das den Hausfrieden stört, ist meist eine vorherige Abmahnung nötig. Besser ist es zudem immer, zunächst das Gespräch zu suchen und die betreffenden Mieter darauf hinzuweisen, dass es ihretwegen Ärger gibt. Erfolgt dann keine Veränderung im Verhalten, ist die Abmahnung der nächste Schritt. Falls die Mieter jedoch aggressiv werden und den Vermieter oder Nachbarn beleidigen oder angreifen, ist auch die fristlose Kündigung möglich. Gleiches gilt, wenn die Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters Dritten überlassen.

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