Bodengutachten: Baugrund prüfen lassen
Ein Bodengutachten gibt Aufschluss darüber, ob sich ein Bauvorhaben auf dem gewünschten Grundstück realisieren lässt oder ob Planänderungen nötig sind. Es ist inzwischen vorgeschrieben, ein solches Gutachten anfertigen zu lassen. Denn bei unpassender Bebauung können durch Absackungen oder Grundwasser teure Folgeschäden entstehen. Wer die Erstellung eines Baugrundgutachtens in Auftrag geben muss, was dieses beinhaltet und wie hoch die Kosten ausfallen, erfahren Sie hier.
Darum ist das Bodengutachten sinnvoll
Es gibt verschiedene Faktoren, die das Bauvorhaben erschweren oder verzögern können. Dazu zählen etwa
- absackender Boden
- drückendes Grundwasser
- giftige Altlasten
- Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg
Stellen Sie bereits vor Baubeginn fest, dass Ihr Grundstück auf die eine oder andere Weise belastet ist, können Sie noch rechtzeitig die entsprechenden Maßnahmen ergreifen. Bemerken Sie Mängel dieser Art jedoch erst während des Bauens, kann das Vorhaben viel teurer werden als geplant – oder sich im schlimmsten Falle gar nicht mehr realisieren lassen.
Auch bei einem Grundstück, das bereits komplett von Häusern umgeben ist, muss ein Baugutachten angefertigt werden. Die Beschaffenheit des Erdreichs kann schon ein paar Meter weiter ganz anders sein. Dass das Grundstück nebenan ein Haus problemlos trägt, heißt nicht automatisch, dass das auf Ihrem Grundstück auch der Fall sein muss.
Absackender Boden
Sandige Untergründe oder solche, die besonders viel Kies enthalten, können das Gebäude absacken lassen. Setzrisse oder schwerere Schäden sind häufig die Folge. Treten diese Probleme bereits beim Bau auf, müssen die Arbeiten unterbrochen werden, was die Kosten in die Höhe treibt. Außerdem werden Maßnahmen zur Verdichtung nötig. Je später solche Schäden auftreten oder erkannt werden, desto schwerwiegender sind die Konsequenzen.
Drückendes Grundwasser
Übt das Grundwasser zu viel Druck aus, müssen Fundament, Keller und Wände speziell abgedichtet werden. Andernfalls wird es voraussichtlich immer Probleme mit Feuchtigkeit geben. Im schlimmsten Fall steigt diese in den Wänden auf, sodass sich überall Schimmel verbreiten kann. Das ist nicht nur stark gesundheitsgefährdend, sondern beeinträchtigt auch die Bausubstanz nachhaltig. Ein Haus, das derartige Feuchtigkeitsschäden aufweist, ist langfristig unbewohnbar.
Giftige Altlasten
Wenn das Areal zuvor zu gewerblichen oder militärischen Zwecken genutzt wurde, können Altlasten das Grundstück vergiften. Es kann vorkommen, dass Sie einen nicht unwesentlichen Teil des Erdreichs abtragen und entsorgen lassen müssen, ehe Sie mit den eigentlichen Baumaßnahmen beginnen können. Die Kosten dafür können sehr hoch ausfallen.
Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg
Es wird vermutet, dass in einigen Landesteilen Deutschlands noch zahlreiche Blindgänger im Boden verborgen liegen. In manchen Regionen ist es daher Vorschrift, dass Grundstücke vor Baubeginn nach Blindgängern abgesucht werden müssen. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, in der sich Ihr Baugrundstück befindet, danach, ob das hier auch in Ihrem Fall zutrifft. Sie haben daran ein hohes Eigeninteresse: Die von Experten durchgeführte Bergung und Entschärfung von Blindgängern ist teuer und die Kosten dafür trägt der Eigentümer des Grundstücks.
Umfang der Baugrunduntersuchung wird vom Auftraggeber bestimmt
Wenn Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben, untersucht man im Normalfall nur die Beschaffenheit des Bodens und den Einfluss von Grundwasser oder Sickerwasser. Umfangreichere Untersuchungen werden fällig, wenn Sie Altlasten oder Blindgänger vermuten. Es kann jedoch auch vorkommen, dass der Bodengutachter bei einer standardmäßigen Untersuchung des Bodens eine Belastung feststellt, die weitere Untersuchungen nach sich zieht.
So läuft die Baugrunduntersuchung ab
Möchten Sie eine Bodenuntersuchung vornehmen lassen, sollten Sie dem Sachverständigen für Geotechnik die Dokumente zukommen lassen, aus denen hervorgeht, wo Sie bauen möchten. Der Experte nimmt dann vor Ort Rammkernbohrungen vor, meist an den Ecken des Areals. Wie tief gebohrt werden muss, hängt davon ab, ob Ihr Haus über einen Keller verfügen wird oder nicht. Für ein Einfamilienhaus mit Keller werden in der Regel Bohrungen von 6 bis 7 Metern Tiefe vorgenommen.
Der Kernbohrer befördert Bodenproben Ihres Baugrundstücks nach oben. Die reinen Bohrungen nehmen in der Regel rund 3 Stunden in Anspruch. Danach kann der Sachverständige bereits erste Aussagen zur Bodenbeschaffenheit tätigen. Werden Laboruntersuchungen nötig, nehmen diese einige Tage in Anspruch.
Inhalt eines Baugrundgutachtens
Nach der Analyse vor Ort fertigt der Sachverständige ein Baugrundgutachten an. Sofern ein nicht unterkellertes Gebäude geplant ist, liefert dieses Gutachten dem Architekten oder Statiker die Berechnungsgrundlage für die Dicke der Bodenplatte. Das Baugrundgutachten umfasst außerdem Informationen zu
- der Art des Bodens und seiner Tragfähigkeit (wichtig für die Berechnung der Kosten des Aushubs, für eventuelle Gründung sowie für die Statiker)
- Grundwasserspiegel und Regenversickerung (wichtig für Kellerabdichtung und Drainage)
- der Sicherheit angrenzender Bauwerke und Standsicherheit von Böschungen
- ggf. vorhandenen Belastungen des Bodens (Entfernung und Entsorgung nötig)
Statiker und Architekten stützen sich bei ihren Berechnungen auf die Informationen aus dem Baugrundgutachten. Da sie für Schäden haftbar gemacht werden können, die aus falschen Berechnungen entstehen, ist das Vorliegen eines Bodengutachtens zwingend erforderlich.
Bodengutachten: Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab
Zur groben Orientierung können Sie davon ausgehen, dass ein einfaches Bodengutachten für ein Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von rund 200 Quadratmetern zwischen 500 und 1.000 Euro kosten wird. Falls Sie den Bau eines Kellers planen, steigen die Kosten um rund ein Fünftel. Je mehr Untersuchungen und Analysen Sie vornehmen lassen, desto teurer wird das Gutachten. Die Kosten können auf bis zu 2.500 Euro ansteigen.
Deshalb lohnt es sich, verschiedene Bodengutachter zu kontaktieren, Angebote einzuholen und die Kosten zu vergleichen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass unterschiedliche Gutachter unterschiedlich umfangreiche Gutachten anfertigen. Lassen Sie sich also genau erklären, welche Leistungen die Gutachter jeweils bieten. Am besten ist es, wenn Sie sich an Anbieter aus der Region wenden, die sich mit dem Boden in der Gegend gut auskennen.
Wer gibt das Bodengutachten in Auftrag?
Das Baugrundgutachten gibt derjenige in Auftrag, der daran ein Interesse hat. Das ist fast immer der Eigentümer des Grundstücks, der dort ein Gebäude errichten lassen möchte. In manchen Fällen lohnt es sich aber auch, wenn Sie ein Grundstück verkaufen wollen, ein Gutachten erstellen zu lassen – etwa, wenn Interessenten andernfalls vom Kauf absehen, weil sie vermuten, dass auf dem Grundstück Belastungen vorliegen.
Möchten Sie als potenzieller Käufer sicherstellen, dass das Grundstück für den Bau eines Hauses geeignet ist, können Sie den Eigentümer fragen, ob Sie bereits vor dem Kauf ein Bodengutachten in Auftrag geben dürfen. So erfahren Sie für eine relativ kleine Summe, ob Sie Ihr Traumhaus dort überhaupt bauen können. Der Verkäufer muss sich darauf aber nicht einlassen – er kann das Grundstück auch einfach anderweitig veräußern.
Fazit: Das Bodengutachten kann Sie vor immensen Zusatzkosten bewahren
Es ist Vorschrift, dass Sie vor dem Bau eines Hauses ein Baugrundgutachten anfertigen lassen. Als Bauherr darauf zu verzichten, ist nicht nur aus rechtlichen Gründen wenig ratsam: Die Kosten, die durch Bauunterbrechungen oder Schäden am Haus auf Sie zukommen können, sind weit höher als die für das Gutachten an sich.
Ähnlich verhält es sich, wenn beim Ausschachten unerwarteterweise Schadstoffe oder Blindgänger gefunden werden: Deren Beseitigung beansprucht Zeit und viel Geld, das der Grundstücksinhaber aufbringen muss. Dank eines Bodengutachtens wissen Sie vorher, womit Sie rechnen müssen. Wie umfangreich ein Bodengutachten ausfällt, hängt von der Beschaffenheit des Grundstücks und von der vermuteten Bodenbelastung ab. Anhand der Ergebnisse eines Baugrundgutachtens können Sie alle Baumaßnahmen genau planen und sicherstellen, dass Ihr Traum vom Haus wahr wird und sich nicht zum Albtraum entwickelt.
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