Vermietete Wohnung kaufen: Das sollten Käufer beachten
Eine vermietete Wohnung zu kaufen, ist eine gängige Möglichkeit, Kapital anzulegen. Allerdings sollten potenzielle Anleger vor dem Kauf Immobilie und Mieter genau prüfen. Worauf Sie bei beziehungsweise vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung achten sollten und ob eine anschließende Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, erfahren Sie hier.
Wissenswertes zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie
Ähnlich wie beim Kauf einer leerstehenden Immobilie, die Sie anschließend selbst bewohnen möchten, wird meist auch der Kauf einer vermieteten Wohnung nicht komplett aus eigener Tasche finanziert. Nehmen Sie einen Kredit auf, rechnen Sie mit einer monatlichen Tilgung, die ungefähr den Mieteinnahmen entspricht – der Kredit sollte sich also über die Miete abzahlen lassen. Bedenken Sie bei der Kalkulation zum einen, dass eine Wohnung auch mal für einige Monate leer stehen wird und somit die Mietzahlungen ausfallen können oder aber, dass Sanierungs- und Renovierungsaufwände eine zusätzliche finanzielle Belastung bedeuten. Dementsprechend sollten Sie finanzielle Rücklagen aufbauen. Zum anderen kommen beim Kauf einer Immobilie immer noch Kaufnebenkosten auf Sie zu, beispielsweise Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Beide Faktoren sollten Sie bei der Planung Ihres Kredits und der Berechnung der möglichen Rendite beachten.
Grundsätzlich gilt: Eine Immobilie als Renditeobjekt, ob vermietet oder nicht, lohnt sich nur langfristig. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung und verkaufen Sie diese wenige Jahre später, wird eine Spekulationssteuer fällig. Erst nach zehn Jahren können Sie den Gewinn spekulationssteuerfrrei einstreichen. Bedenken Sie das, wenn Sie über mögliche Anlageoptionen nachdenken.
Vor dem Kauf die Immobilie und Lage bewerten
Beim Kauf einer vermietete Eigentumswohnung gilt: Drum prüfe, wer sich langfristig bindet. Bewerten Sie das Investitionsobjekt nicht nur in Hinblick auf die Lage und die umgebende Infrastruktur, sondern prüfen Sie auch den Zustand der Wohnung und des kompletten Hauses an sich. Macht die vermietete Wohnung einen eher veralteten und „abgewohnten“ Zustand, sind zeitnahe Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen wahrscheinlich. Dass Sie für die Kosten aufkommen werden beziehungsweise als neuer Eigentümer müssen, sollte sich dann auf den Kaufpreis auswirken. Oder aber Sie vereinbaren, dass der bisherige Besitzer die Wohnung in Stand setzt, bevor Sie sie übernehmen.
Bedenken Sie, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen möchten, außerdem die Marktsituation beziehungsweise die Zielgruppe: Entscheiden Sie sich für eine klassische Zwei-Zimmer-Wohnung mit guter Verkehrsanbindung, werden Sie diese wahrscheinlich schneller und zu einem besseren Preis wieder veräußern können, als eine sehr große Fünf-Zimmer-Wohnung in einem abgelegenen und wenig attraktiven Wohnviertel. Dieser Punkt ist vor allem entscheidend, wenn Sie in finanzielle Engpässe geraten und der Verkauf schnell gehen muss.
Ein letzter, sehr wichtiger Aspekt, den Sie beachten sollten, bevor Sie eine vermietete Wohnung kaufen, ist das bestehende Mietverhältnis.
Vermietete Wohnung kaufen: Was das für den Mieter und Verträge bedeutet
In aller Kürze gilt: Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag bleibt von dem Verkauf der darin genannten Wohnfläche unberührt. Heißt für Sie: Wenn Sie eine (unbefristet) vermietete Wohnung kaufen, dürfen Sie anschließend nicht einfach die Miete erhöhen oder den Mieter vor die Tür setzen. Eine Mieterhöhung oder Beendigung des Mietverhältnisses ist nur in dem Rahmen möglich, wie es auch dem bisherigen Besitzer der Wohnung erlaubt gewesen ist – also zum Beispiel, wenn es um die Angleichung der aktuellen Miete an den örtlichen Mietspiegel geht oder wenn im Zuge eines Staffelmietvertrags eine Erhöhung geplant ist.
Das bedeutet für Sie noch vor dem Kauf: Prüfen Sie den bestehenden Mietvertrag und den Mieter. Zum Beispiel: Hat dieser immer pünktlich die Miete gezahlt? Wie verhält es sich mit seiner Bonität? Gab es in der Vergangenheit Probleme, wenn es um anstehende Schönheitsreparaturen und andere Maßnahmen rund um die Wohnung ging? Am besten lernen Sie vor dem Kauf den aktuellen Mieter persönlich kennen und verschaffen sich einen eigenen Eindruck.
Vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf ankündigen – geht das?
Da vermietete Wohnungen oftmals deutlich günstiger sind als leerstehende Wohnungen, liegt die Idee nahe, eine vermietete Wohnung günstig zu kaufen und dem aktuellen Mieter anschließend wegen Eigenbedarf zu kündigen. Allerdings: Was theoretisch nach einem guten Plan klingt, ist praktisch kaum oder nur unter sehr strengen Auflagen möglich.
In den vergangenen Jahren wurden mehrere Gerichtsurteile gefällt, die eine Sperrfrist vorgeben, wenn Wohnraum umgewandelt wird.Kaufen Sie also eine bisherige Mietwohnung, die damit erstmalig in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, gibt das BGB in § 557a Absatz 2 eine Sperrfrist von 3 Jahren vor, bevor Sie Eigenbedarf für eine vermietete Wohnung anmelden dürfen.
Einige Bundesländer setzen hier sogar deutlich längere Sperrfristen an. Nach Ablauf der Frist kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Berücksichtigung der folgenden Vorgaben ausgesprochen werden:
- Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss dem Mieter zumutbar sein – es darf also kein Härtefall vorliegen, etwa wenn es sich um einen sehr alten und offensichtlich körperlich geschwächten Mieter handelt, dem ein Umzug nicht (mehr) zugemutet werden kann.
- Der Eigenbedarf muss rechtmäßig, schriftlich angekündigt und gut begründet sein – zum Beispiel, weil Sie selbst oder ein naher Angehöriger einziehen will.
- Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Diese sind entweder im BGB oder aber im bestehenden Mietvertrag fixiert.
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