Unerlaubte Untervermietung: Welche Konsequenzen drohen Mieter und Untermieter?
Teile der eigenen Wohnung unterzuvermieten, kann zahlreiche Vorteile mit sich bringen. So schützt die Aufnahme eines Untermieters beispielsweise vor Einsamkeit. Gleichzeitig kann der Hauptmieter durch die Untervermietung die eigene Mietlast senken. Problematisch ist nur, dass vielen Vermietern die Untervermietung ein Dorn im Auge ist. Wer den Vermieter gar nicht erst um Erlaubnis bittet oder sich über das Untermietverbot hinwegsetzt, muss mit strikten Konsequenzen rechnen. Doch wann handelt es sich um unerlaubte Untervermietung? Und wie kann sie vermieden werden?
Untervermietung bedarf Erlaubnis des Vermieters
Grundsätzlich müssen Vermieter die Untervermietung gemäß § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) genehmigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Hauptmieter die gesamte Wohnung oder nur einzelne Zimmer untervermieten möchte. Nur wenn Mieter nahe Verwandte bei sich aufnehmen – beispielsweise Kinder, Eltern oder Ehepartner –, muss der Vermieter lediglich informiert, aber nicht um Erlaubnis gebeten werden.
Was viele Vermieter jedoch nicht wissen: Die Untervermietung einzelner Zimmer kann gemäß § 553 BGB nicht einfach so untersagt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Hat sich dieser beispielsweise gerade getrennt und kann er sich die Wohnung alleine schlicht nicht mehr leisten, hat er grundsätzlich einen Anspruch darauf, einen Untermieter bei sich aufzunehmen. Auch soziale Gründe können ein berechtigtes Interesse darstellen: Wer sich im Alter einsam oder sogar unsicher in der eigenen Wohnung fühlt, kann sich ebenfalls auf Mitbewohnersuche begeben. Der Vermieter kann ein derartiges Vorhaben nur dann ablehnen, wenn die Wohnung dadurch überbelegt wäre oder wenn der Verdacht naheliegt, dass der Wunschuntermieter für Ärger sorgen könnte.
Unerlaubte Untervermietung: Welche Rechte haben Vermieter?
Zwar ist die unerlaubte Untervermietung grundsätzlich nicht strafbar, doch haben Sie als Vermieter mehrere Handlungsoptionen, wenn Sie Ihrem Mieter auf die Schliche kommen: Wurden Sie nicht um Ihr Einverständnis gebeten oder haben Sie dieses aus gutem Grund verweigert, liegt ein erheblicher Vertragsbruch vor, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
Unerlaubte Untervermietung nachweisen
Als Vermieter sollten Sie bedenken: Wollen Sie Ihren Hauptmieter für die unerlaubte Untervermietung zur Rechenschaft ziehen, liegt die Beweispflicht bei Ihnen. Sie sollten daher zunächst Beweise dafür sammeln, dass ein Dritter ohne Ihre Zustimmung in Ihrer Wohnung lebt.
Hat der Untermieter ein Klingelschild angebracht, sollten Sie dieses fotografieren. Achten Sie dabei darauf, dass gut ersichtlich ist, dass es sich um Ihre Wohnung handelt. Ist Ihnen die Identität des Untermieters bekannt, können Sie beim Einwohnermeldeamt einen einfachen Melderegisterauszug beantragen. Ist Ihre Wohnung als Wohnort hinterlegt, sollte dies als Beweis genügen. Allerdings sollten Sie sich darauf einstellen, dass sich Hauptmieter und Untermieter häufig darüber bewusst sind, dass die Untervermietung nicht rechtens ist. Daher fehlt es meist an Klingelschildern und auch die Ummeldung bleibt oft aus. Einige Vermieter setzen in diesem Fall auf eine unangekündigte Wohnungsbesichtigung, doch birgt dies einige Fallstricke: Nur weil sich außer Ihrem Mieter noch eine andere Person in der Wohnung befindet, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass diese auch dort lebt. Außerdem müssen Sie als Vermieter eine Besichtigung grundsätzlich vorher anmelden. Können Sie keine handfesten Beweise erbringen, kann es sich lohnen, mit den Nachbarn zu sprechen: Häufig sind diese gut darüber informiert, was im Haus vor sich geht, und können Ihren Verdacht auf unerlaubte Untervermietung so als Zeugen bestätigen.
Abmahnung
Zwar ist eine Abmahnung bei gravierenden Vertragsbrüchen meistens nicht nötig, doch sollten Sie als Vermieter diesen Schritt nicht überspringen. Haben Sie Ihrem Hauptmieter zuvor die Chance gegeben, die unerlaubte Untervermietung zu beenden, wird das bei späteren Streitigkeiten vor Gericht positiv für Sie ausgelegt.
Zu Beweiszwecken sollte die Abmahnung immer schriftlich erfolgen. Weisen Sie darin auf den Vertragsbruch – in diesem Fall die unerlaubte Untervermietung – hin und setzen Sie Ihrem Hauptmieter eine angemessene Frist, um den Auszug des unerwünschten Untermieters zu veranlassen. Kündigen Sie in diesem Schreiben auch bereits an, dass Sie beabsichtigen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommt und stattdessen an der Untervermietung festhält.
Unterlassungsklage
In einigen Fällen wollen Vermieter zwar den Untermieter loswerden, den Hauptmieter aber weiterhin behalten. Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihren Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs zu verklagen. In diesem Szenario verpflichtet das Gericht Ihren Hauptmieter dazu, den Auszug des Untermieters in die Wege zu leiten. Dies hat keine Auswirkungen auf den Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Hauptmieter.
Zwar scheint diese Option verglichen mit der fristlosen Kündigung eher friedlich, doch kann sich daraus ein gravierender Nachteil für den Hauptmieter ergeben. Immerhin ist dieser seinem Untermieter gegenüber weiterhin vertraglich verpflichtet. Da er das Zimmer jedoch aufgrund der Unterlassungsklage nicht mehr zur Verfügung stellen kann, kann der Untermieter gegebenenfalls Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter geltend machen.
Fristlose Kündigung
Gemäß § 543 BGB haben Sie das Recht, den Mietvertrag aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Eine Vertragsverletzung stellt einen derartigen wichtigen Grund dar, weshalb die fristlose Kündigung bei unerlaubter Untervermietung in den meisten Fällen gerechtfertigt ist. Hierbei müssen Sie keine Kündigungsfrist beachten: Ist die fristlose Kündigung rechtens, muss der Mieter sofort ausziehen.
Da das deutsche Mietrecht vergleichsweise mieterfreundlich ist, sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Kündigung des Mietvertrags Hand und Fuß hat. Schicken Sie dieser eine Abmahnung voraus und vergewissern Sie sich, dass die Untervermietung auch wirklich unerlaubt war. Handelt es sich beim Untermieter etwa um einen nahen Verwandten des Mieters, wird das Gericht Ihre Kündigung nicht akzeptieren und Sie bleiben auf den Kosten für eine Räumungsklage sitzen. Häufig ist der Fall auch komplizierter als gedacht, weshalb eine Einzelfallentscheidung nötig ist: So erklärte der Bundesgerichtshof im Jahr 2013 beispielsweise eine Kündigung für unwirksam, wenn die Erlaubnis zur Untervermietung schlicht widerrufen wurde und der Mieter alles ihm Mögliche unternommen hat, um den Untermieter wieder loszuwerden (Az. VII ZR 5/13).
Verstehen Sie sich grundsätzlich gut mit Ihrem Mieter, können Sie auch eine etwas mildere Variante wählen: Sprechen Sie eine ordentliche Kündigung aus und berufen Sie sich dabei auf Ihr berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags. Ihr Mieter hat dann bis Ablauf der Kündigungsfrist Zeit, um die Wohnung zu verlassen. Bei einsichtigen Mietern können Sie so im Idealfall einen langwierigen und kostenintensiven Rechtsstreit vermeiden.
Fazit: Konsequenzen bei unerlaubter Untervermietung
Bei der Untervermietung gilt eine goldene Regel: Wer einen Untermieter bei sich aufnehmen will, muss zunächst den Vermieter um Erlaubnis bitten. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, muss mit weitreichenden Konsequenzen rechnen, die von einer einfachen Abmahnung bis hin zur fristlosen Kündigung und darauffolgenden Räumungsklage reichen. Mieter sollten sich außerdem vor Augen führen, dass Untermieter unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter geltend machen können. So droht bei der unerlaubten Untervermietung nicht nur der Verlust der Wohnung, sondern auch finanzieller Schaden.
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