Nutzungsänderung bei Immobilien
Eine Nutzungsänderung müssen Sie immer dann beantragen, wenn Sie oder Ihr Mieter Ihre Immobilie für einen anderen Zwecke nutzen möchten, als im ursprünglichen Bauplan vorgesehen ist. Ein Verstoß gegen die Regelung zur Nutzungsänderung kann mit empfindlichen Strafen geahndet werden. Daher sollten Sie sich im Zweifelsfall bei der zuständigen Baubehörde informieren. Es kann im Normalfall schnell geklärt werden, ob Sie eine Nutzungsänderung beantragen müssen oder nicht. Falls ja, erhalten Sie bei Zustimmung durch die Baubehörde eine neue Baugenehmigung, in der der neue Nutzungszweck vermerkt ist. Danach erst kann die Immobilie auf die neue Weise genutzt werden.
Diese Formen von Nutzungsänderung kommen häufig vor
In jeder Baugenehmigung ist eine bestimmte Nutzung der Räumlichkeiten festgelegt. Je umfangreicher diese von Anfang an ist, desto weniger wahrscheinlich ist es, dass später eine Nutzungsänderung beantragt werden muss.
Einige Situationen, in denen eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, sind einleuchtender als andere. Die Verpflichtung beisteht bei der Umwandlung
- von Gewerbe- in Wohnraum
- von Wohn- in Gewerberaum
- von Raum für ein bestimmtes Gewerbe in Raum für ein anderes Gewerbe
- von selbst genutztem Wohnraum in Wohnraum zur Vermietung
Auch eine Erweiterung der Verkaufsfläche muss zum Beispiel abgesegnet werden. Eine Situation, in der Sie leicht vergessen können, dass Sie einen Nutzungsänderungsantrag stellen müssen, ist beispielsweise das Untervermieten eines Zimmers – etwa wenn die Kinder aus dem Haus sind. Das gilt, wenn diese Art der Nutzung in der Baugenehmigung und/oder im Mietvertrag nicht ausdrücklich erlaubt ist.
Es werden unterschiedliche Veränderungen nötig
Ob zum Beispiel eine Nutzungsänderung für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum erteilt wird, hängt unter anderem von den vorhandenen sanitären Anlagen ab – oder von der Möglichkeit, sie einzubauen. Im umgekehrten Fall müssen Sie Auflagen zum Brand- und zum Schallschutz beachten. Es muss Fluchtwege und Notausgänge geben, die Raumhöhe muss angemessen sein und viele andere Dinge.
Je mehr Veränderungen für die neue Art der Nutzung nötig werden, desto fraglicher ist die Erteilung der Genehmigung. Müssen hingegen gar keine Umbauten vorgenommen werden, wird die Nutzungsänderung in vielen Fällen problemlos gestattet, falls die rechtlichen Grundlagen gegeben sind. Grundsätzlich sollten Sie sich aber beim zuständigen Bauamt erkundigen, ob Sie einen Antrag auf Nutzungsänderung einreichen müssen. So sind Sie auf der sicheren Seite.
Dies sind die rechtlichen Grundlagen
Grundlage für die Nutzungsänderung sind die Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht einerseits und aus dem Bauplanungsrecht andererseits. Das Bauordnungsrecht umfasst die oben bereits genannten Vorgaben sowie – bei einer Veränderung der Außenhülle der Immobilie – die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Darüber hinaus aber müssen Sie auch die Vorgaben aus dem Bauplanungsrecht berücksichtigen: Liegt zum Beispiel Ihre Immobilie in einem reinen Gewerbegebiet, werden Sie keine Genehmigung dafür bekommen, sie in reinen Wohnraum umzuwandeln. In einem Mischgebiet hingegen kann die Entscheidung durchaus zugunsten Ihrer Pläne fallen. Im Bebauungsplan für ein Gebiet ist jeweils genau festgelegt, in welchem Umfang und wie die Immobilien hier genutzt werden dürfen. Unter Umständen gibt es aber die Möglichkeit auf eine Ausnahme oder eine Befreiung. Daher ist es wichtig, dass Sie sich jeweils beim Bauamt erkundigen.
Nutzungsänderung ohne Architekt beantragen?
Stehen für die angestrebte Nutzung größere Umbauten an, sollten Sie auf jeden Fall einen Architekten hinzuziehen. Wenn nicht, ist nicht unbedingt die Hilfe eines solchen Fachmannes nötig. Letzteres kommt zum Beispiel in der Situation vor, in der Sie ein Zimmer mit Bad untervermieten möchten, das genau so in Ihrer Immobilie schon vorhanden ist.
Wer beantragt die Nutzungsänderung?
Im Normalfall müssen Sie selbst als Eigentümer der Immobilie die Nutzungsänderung beantragen. Wenn Sie also zum Beispiel einen neuen Mieter bekommen, sollten Sie abklären, wie er die Immobilie genau nutzen möchte. Bei einer Mietwohnung ist diese Frage weniger wichtig – im Mietvertrag ist normalerweise festgelegt, dass die Wohnung ausschließlich zum Leben genutzt wird. Haben Sie allerdings eine Gewerbeimmobilie, sollten Sie sorgfältig prüfen, ob der vom neuen Mieter angestrebte Nutzen von der in der Baugenehmigung festgelegten abweicht. Falls ja, müssen Sie die Nutzungsänderung beantragen – oder nach Absprache Ihren Mieter beantragen lassen.
Was kostet die Beantragung der Nutzungsänderung?
Es lässt sich nicht pauschal beantworten, was die Beantragung der Nutzungsänderung kosten wird: Der Preis hängt sowohl von der jeweiligen Gemeinde wie auch vom Umfang der angestrebten Änderungen ab. Er kann im zweistelligen, aber auch im vierstelligen Bereich liegen. Bei solchen Summen ist es natürlich interessant zu wissen, wer die Kosten trägt – Sie oder der Mieter. Tatsächlich müssen Sie sich mit den potenziellen Mietern absprechen, da es keine verbindliche Regelung zu dieser Frage gibt.
Stand Ihre Gewerbeimmobilie schon lange leer oder haben Sie nur einen potenziellen Mieter, der dort eine andere als die in der Baugenehmigung angegebene Nutzung ausüben möchte, könnte es hilfreich sein, wenn Sie die Kosten selbst tragen. Muss der neue Mieter sich jedoch gegen viele Mitbewerber durchsetzen, dürfte es Ihnen gelingen, die Kosten auf ihn abzuwälzen.
Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung: Strafe!
Falls Sie oder Ihre Mieter die Immobilie auf eine Weise nutzen, die die Baugenehmigung nicht vorsieht, muss diese Nutzung auf Anordnung der Baubehörde eingestellt werden. Zusätzlich wird ein Bußgeld verhängt. Haben Sie An- oder Umbauten vorgenommen, kann es sein, dass Sie diese wieder abreißen oder zurückbauen müssen. Entsprechend wichtig ist es, dass Sie sich frühzeitig über die Notwendigkeit eines Antrags auf Nutzungsänderung informieren und ihn gegebenenfalls zeitnah einreichen.
Fazit: Besser genau über die Nutzungsänderung informieren
Sobald Sie ein Gebäude anders nutzen möchten – oder Ihr Mieter das plant –, als es in der Baugenehmigung festgelegt wurde, müssen Sie eine Nutzungsänderung beantragen. Sind Sie unsicher, ob die Beantragung nötig wird, sollten Sie sich beim zuständigen Bauamt erkundigen. Fragen Sie Ihre potenziellen Mieter auch, was genau sie mit der Immobilie vorhaben, damit Sie gegebenenfalls die Nutzungsänderung beantragen können. Dass Sie nicht wussten, dass Sie eine Nutzungsänderung beantragen mussten, schützt Sie nicht vor Strafe. Fragen Sie also lieber einmal mehr nach als einmal zu wenig.
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