Mietrückstand – was tun als Vermieter?

Wer in Immobilien investiert und diese vermietet, geht bei der Renditekalkulation von regelmäßigen Mieteinnahmen aus. Ein böses Erwachen droht allerdings, wenn der Mieter die Miete verspätet oder – noch schlimmer – gar nicht zahlt. Wie Sie als Vermieter in diesem Fall reagieren sollten und welche Möglichkeiten Sie haben, um die Miete doch noch einzutreiben, erfahren Sie hier.

Ab wann spricht das Gesetz von einem Mietrückstand?

Der Kern eines jeden Mietverhältnisses gestaltet sich wie folgt: Der Vermieter stellt eine Wohnung zur Verfügung und der Mieter entrichtet dafür monatliche Mietzahlungen. In der Regel hat der Mieter hierfür bis zum 3. Werktag des Monats Zeit, wobei der Samstag in diesem Fall nicht als Werktag zählt.

Grundsätzlich können Sie per Mietvertrag auch eine individuelle Frist vereinbaren. Lediglich eine knappere Frist ist laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. Sie können Ihren Mieter also nicht dazu verpflichten, die Miete direkt am Monatsersten zu überweisen.

Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 2016, dass der Mieter die Miete bis zur vereinbarten Frist lediglich überwiesen haben muss. Die Zahlung muss bis dahin noch nicht auf Ihrem Konto eingegangen sein (Az. VIII ZR 222/15).

Sobald der Mieter sich mit seiner Zahlung auch nur um einen einzigen Tag verspätet, gerät er automatisch in Verzug. Es liegt damit zwar ein Mietrückstand vor, doch haben Sie als Vermieter bei einer einmaligen Verspätung oder Nichtzahlung noch keine Handlungsoptionen. Sie können erst dann etwas unternehmen, wenn „erhebliche Mietrückstände“ vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter

• die Miete 2 Monate in Folge nicht rechtzeitig gezahlt hat.
• die Miete 2 Monate in Folge nur anteilig gezahlt hat und die Mietschulden insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen.
• insgesamt über einen längeren Zeitraum hinweg Mietschulden in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten angesammelt hat.

Trifft eine dieser Bedingungen zu, sind Sie als Vermieter grundsätzlich zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Mietrückstand: Diese Möglichkeiten haben Vermieter

Bevor Sie nun direkt das Kündigungsschreiben aufsetzen, sollten Sie noch einmal in sich gehen. Hat Ihr Mieter die Miete bisher immer rechtzeitig und vollständig gezahlt, sollten Sie zunächst das Gespräch mit ihm suchen. Bedenken Sie immer, dass das deutsche Mietrecht verhältnismäßig mieterfreundlich ist: Selbst wenn Sie die fristlose Kündigung aussprechen, heißt das noch lange nicht, dass Sie den unliebsamen Mieter los sind. Unter Umständen weigert sich dieser, auszuziehen, und es folgt ein zeitintensives und zugleich teures Räumungsverfahren.

Vielleicht gibt es einen einfachen Grund für die Mietschulden: So könnte Ihr Mieter kurzfristig arbeitslos geworden sein oder aufgrund einer längeren Krankheit die Zahlung schlicht vergessen haben. Vielleicht finden Sie eine Kompromisslösung, die für Sie beide funktioniert. So könnten Sie sich beispielsweise auf eine Ratenzahlung einlassen. Gesetzlich sind Sie zwar nicht dazu verpflichtet, doch können Sie einem überwiegend zuverlässigen Mieter so entgegenkommen und sich selbst viel Zeit und Ärger ersparen.

Abmahnung bei Mietrückstand

Wenn Sie zunächst den weniger harten Weg einschlagen möchten, können Sie Ihrem Mieter eine Abmahnung zukommen lassen. Mit etwas Glück begleicht er seine Mietschulden daraufhin und Sie können die fristlose Kündigung – und damit auch die Suche nach einem Nachmieter – umgehen.

Nennen Sie hierbei ausdrücklich den Grund für die Mahnung und beziffern Sie sowohl die Mietschulden als auch den Zeitraum der Mietrückstände so genau wie möglich. Zusätzlich sollten Sie Ihrem Mieter bereits in diesem eher formlosen Schreiben klarmachen, dass Sie sich das Recht vorbehalten, bei weiteren Mietausfällen fristlos zu kündigen.

Liegen erhebliche Mietschulden vor, so ist der Mieter automatisch in Verzug. Sie müssen rein rechtlich keine Abmahnung aussprechen, bevor Sie fristlos kündigen können. Sollte Ihr Mieter keine erheblichen Mietschulden angesammelt haben, aber regelmäßig stark verspätet zahlen, ist eine vorherige Mahnung nötig. Es handelt sich hierbei um eine schwerwiegende Vertragsverletzung.

Fristlose Kündigung bei Mietrückstand

Bei erheblichen Mietschulden – beispielsweise bei zwei nicht gezahlten Monatsmieten in Folge – sind Sie gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu berechtigt, dem Mieter eine sogenannte „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ auszusprechen. Diese gilt bei privaten Mietverträgen ebenso wie bei gewerblichen Mietverträgen.

Die fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und von Ihnen persönlich unterzeichnet sein. Arbeiten Sie mit einer Hausverwaltung, muss eine gültige Vollmacht vorliegen. Wie bei der Abmahnung gilt: Nennen Sie den Grund für die Kündigung des Mietvertrags und geben Sie die exakte Höhe der Mietschulden sowie den Zeitraum an. Um sicherzugehen, dass der Mieter die Kündigung auch wirklich erhalten hat, sollten Sie diese per Einschreiben verschicken. Möchten Sie den Mieter wirklich loswerden und gehen Sie davon aus, dass dieser sich gegen die Kündigung wehren wird, sollten Sie zeitgleich bereits Räumungsklage einreichen. Da das Verfahren sehr langwierig sein kann, können Sie sich durch proaktives Handeln einiges an Zeit sparen.

Achtung: Die 2 Monate ab Zugang der fristlosen Kündigung beziehungsweise der Räumungsklage werden auch als Schonfrist bezeichnet. Begleicht Ihr Mieter innerhalb dieser Frist die Mietschulden oder sorgt er dafür, dass das Sozialamt einspringt, wird die fristlose Kündigung dadurch automatisch unwirksam. Allerdings können Mieter diese Regelung nur einmal alle 2 Jahre in Anspruch nehmen. Hat Ihr Mieter also schon im Vorjahr Mietschulden angehäuft und die Kündigung durch eine Rückzahlung abgewendet, kann er in diesem Jahr nicht noch einmal so vorgehen.

Vermieter-Tipp: Hilfsweise fristgerechte Kündigung

Fällt Ihr Mieter immer wieder negativ auf und möchten Sie vermeiden, dass er die fristlose Kündigung durch Begleichen der Mietschulden abwendet, können Sie gleichzeitig eine ordentliche, fristgerechte Kündigung aussprechen. Experten sprechen hierbei auch von der sogenannten hilfsweisen fristgerechten Kündigung. Verweisen Sie hierbei auf eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten und auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB.

Wird Ihre fristlose Kündigung nichtig, bleibt die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags bestehen. Auch die Rückzahlung der Schulden ändert daran nichts. Allerdings müssen Sie hierbei die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Je nachdem wie lange das Mietverhältnis bereits bestanden hat, darf Ihr Mieter noch 3 bis 9 weitere Monate in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus verbringen.

Letzter Ausweg: Räumungsklage

Haben Sie die fristlose Kündigung ausgesprochen und weigert sich Ihr Mieter weiterhin, auszuziehen, ist eine Räumungsklage unumgänglich. Beachten Sie jedoch, dass Sie die Kosten hierfür vorstrecken müssen. Im Idealfall haben Sie die Räumungsklage bereits zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung eingereicht. Auch hier hat Ihr Mieter 2 Monate Zeit, um die Konsequenzen durch Begleichen der Mietschulden abzuwenden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihr Mieter die Räumungsklage einfach so hinnimmt. In der Regel erklären Mieter Ihre Verteidigungsbereitschaft und das Ganze landet vor dem Amtsgericht. Dort müssen Sie und Ihr Mieter glaubhaft darstellen, weshalb Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, das Mietverhältnis zu beenden beziehungsweise daran festzuhalten. Können Sie sich vor Gericht durchsetzen, wird Ihnen ein Räumungstitel erteilt und Ihr Mieter muss Ihnen die Gerichtskosten zurückerstatten. Zusätzlich dazu muss er die Kosten für die Räumung tragen. Mit diesem vollstreckbaren Titel können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der schließlich die Zwangsräumung in die Wege leitet.

So einfach das Verfahren auch scheint: Eine Räumungsklage geht immer mit Risiken einher. Verlieren Sie vor Gericht, bleiben Sie auf den Kosten sitzen und den unliebsamen Mieter sind Sie auch nicht los. Gewinnen Sie, kann es durchaus sein, dass Ihr Mieter nicht liquide genug ist, um Ihnen die Gerichtskosten zu erstatten. Auch in diesem Fall müssen am Ende häufig die Vermieter die Kosten tragen. Zudem kostet eine Räumungsklage nicht nur viel Geld, sondern auch viel Zeit. Im besten Fall sind Sie den zahlungsunfähigen Mieter nach etwa 3 Monaten los. Im schlechten Fall kann sich das Ganze auch gut und gerne 2 Jahre in die Länge ziehen.

Können Mietschulden mit der Mietkaution verrechnet werden?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Tritt ein Mietrückstand auf, fragen sich daher zahlreiche Immobilienbesitzer, ob sie hierfür einfach auf die Mietkaution zurückgreifen können.

Ganz so einfach ist dies jedoch nicht. Grundsätzlich gilt: Läuft das Mietverhältnis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung noch und sind die Mietschulden nach wie vor strittig, sollten Sie besser die Finger von der Kaution lassen. Hat Ihr Mieter die Schulden hingegen eingestanden – im Idealfall schriftlich – oder hat ein Gericht die Mietrückstände festgesetzt, können Sie die Schulden mit der Kaution verrechnen.

Ist das Mietverhältnis bereits beendet und liegen noch Ansprüche gegen den Mieter vor, haben Sie insgesamt 6 Monate Zeit, um diese zu prüfen. Bleiben nach Ablauf dieser Frist Forderungen offen, können Sie ebenfalls auf die Kaution zurückgreifen, um diese vollständig oder zumindest anteilig zu decken.

Wann verjähren Mietschulden?

Mietschulden bleiben nicht unendlich lange bestehen, sondern verjähren gemäß § 195 BGB nach 3 Jahren. Die Frist beginnt dabei immer zum Ende des Kalenderjahres. Ein Beispiel: Ihr Mieter hat im Juni und Juli 2017 die Miete nicht gezahlt und Sie haben dies erst jetzt bemerkt. Ihnen bleibt entsprechend noch bis zum 31. Dezember 2020 Zeit, um Ihre Forderungen geltend zu machen.

Fazit: Risiko ausloten und Handlungsoption mit Bedacht wählen

Die Hauptpflicht eines Mieters besteht darin, regelmäßig und pünktlich Miete zu zahlen. Bleiben die Zahlungen aus, haben Sie als Vermieter verschiedene Optionen. Sie können sich für den sanften Weg des persönlichen Gesprächs entscheiden oder anhand einer Abmahnung etwas mehr Druck auf Ihren Mieter ausüben. Zahlt der Mieter nicht und ist keine Besserung in Sicht, haben Sie bei erheblichen Mietrückständen das Recht, außerordentlich und fristlos zu kündigen. Seien Sie sich aber der Risiken bewusst: Nur selten nehmen Mieter die Kündigung einfach so hin und eine Räumungsklage ist nicht nur teuer, sondern auch zeitaufwendig.

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