Bauernhof sanieren – das sollten Sie beachten

Immer mehr Menschen möchten nicht nur einfach ein Einfamilienhaus kaufen, sondern lieber einen alten Bauernhof sanieren und dann in ihrem individuellen Traumhaus auf dem Land leben. Die Vorteile sind verlockend: Frische Luft, Ruhe, ein großes Grundstück, auf dem die Kinder spielen und auf dem Sie einen Garten anlegen können – und nicht zuletzt viel Platz im Haus. Allerdings gibt es viele Konstellationen, die die Kosten in astronomische Höhen steigen lassen, wenn Sie einen Bauernhof renovieren. Daher ist es wichtig, dass Sie das Projekt genau planen.

Schnäppchen bringen oft hohe Kosten mit sich

Vor allem alte Resthöfe, die schon lange leer stehen, gehen meist für erstaunlich geringe Preise an den nächsten Besitzer über. Häufig zahlen Sie für das Land den normalen Preis und für die Immobilie nur noch einen Symbolpreis. Aber wenn Sie für ein altes Haus nur 50.000 oder 75.000 Euro bezahlen müssen, hat das einen Grund: Sie werden von Grund auf den Bauernhof sanieren müssen – und das kann langwierig und teuer werden.

Diese Stellen müssen Sie häufig am Bauernhof sanieren

Wenn Sie einen alten Hof aus dieser Perspektive analysieren, müssen Sie gleichzeitig auf viele Dinge achten. Häufig braucht das Gebäude in den folgenden Punkten eine Überarbeitung:

• Dämmung (Dach, Wände)
• Heizungsanlage samt Leitungen
• Fußböden und Holzbalken
• Türen und Fenster
• Dacheindeckung und Schornstein
• Elektroinstallationen

Hinzukommt, dass oft für Telefon und Internet neue Anschlüsse gelegt werden müssen. Vielleicht können Sie den Großteil der in diesen Punkten anstehenden Arbeiten noch selbst abschätzen. Allerdings gibt es mehrere Fragen, die Sie am besten von einem Immobiliengutachter beantworten lassen.

Gutachter finden versteckte Mängel

Einen maroden Holzboden erkennen Sie selbst, doch ein Gutachter kann beispielsweise feststellen, ob

• Balken und Sparren aus Baujahren vor 1989/1990 mit einem gesundheitsgefährdenden, weil PCP-haltigen Holzschutzmittel behandelt wurden
• der Grundwasserspiegel in der Gegend so weit angestiegen ist, dass Sie den Keller komplett dämmen lassen müssen
• die Abwasserleitungen ersetzt werden müssen
• das Fundament des Hauses stabil und trocken ist

Die Frage, ob sich die Beauftragung eines Gutachters vor dem Kauf eines alten Bauernhauses lohnt, ist leicht beantwortet: Ja, sie lohnt sich auf jeden Fall. Je nach Größe des Hauses und Umfang des gewünschten Gutachtens müssen Sie dafür zwar mehrere Hundert bis gut 2.000 Euro investieren, aber die Profis können Sie auf Mängel hinweisen, deren Behebung leicht eine sechsstellige Summe verschlingt, wenn Sie den Bauernhof sanieren. Selbst wenn Sie das vom Kauf nicht abschreckt, ist es wichtig, dies im Vorfeld zu wissen. Nur so können Sie die passende Summe für Ihren Kredit festlegen.

Erkundigen Sie sich im Vorfeld

Fragen Sie nach, warum das Haus verkauft wird, und bringen Sie auch im zuständigen Rathaus einige Dinge in Erfahrung: Ist die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser auf dem Grundstück gesichert? Und falls beispielsweise eine Klärgrube auf dem Grundstück liegt, ist diese noch genehmigt? Wenn nicht, kann Sie das gut und gern 10.000 Euro kosten.

Wichtig ist auch ein Blick ins Grundbuch: Hier sehen Sie, ob das Grundstück belastet ist oder ob jemand anderes Nutzungsrechte wie beispielsweise ein Wegerecht daran hat. Kaum jemand ist beispielsweise erfreut, wenn er nach seinen Vorstellungen einen alten Bauernhof renovieren möchte und dann feststellt, dass der Nachbarn täglich über das Grundstück fährt.

Denkmalgeschützten Bauernhof sanieren: Vieles ist genehmigungspflichtig

Viele Menschen schwärmen für alte Fachwerkhäuser, doch diese stehen häufig unter Denkmalschutz. Diesen Punkt sollten Sie zuerst bedenken, falls Sie sich für einen alten Hof interessieren. Denn die Sanierung und Renovierung darf dann nur unter bestimmten Auflagen erfolgen. Beispielsweise dürfen Sie den Grundriss nicht verändern, wenn Sie einen denkmalgeschützten Bauernhof sanieren, ebenso wenig wie die äußerliche Anmutung des Hauses.

Sie dürfen also nicht beliebig moderne Fenster und Türen einsetzen, sondern müssen solche wählen, die dem Stil des Hauses entsprechen. Falls die Substanz des Balkenwerks es zulässt, muss es bei der Renovierung komplett erhalten bleiben. Kaufen Sie einen denkmalgeschützten Bauernhof zum Renovieren, sollten Sie sich von Anfang an eng mit der zuständigen Baubehörde abstimmen, weil fast alle Arbeiten genehmigungspflichtig sind.

Bauernhof renovieren: Kosten variieren stark

Wie teuer es wird, Wenn Sie einen alten Bauernhof sanieren, lässt sich pauschal nicht festlegen. Die Kosten hängen vom Zustand des Gebäudes, von den Gegebenheiten rund um das Grundstück und auch vom Anteil der Eigenleistung ab. Steht das Haus beispielsweise nicht unter Denkmalschutz und möchten Sie den Grundriss verändern oder Innenwände versetzen, sollten Sie einen Architekten hinzuziehen, der Fragen der Statik klärt.

Die Dämmung des Daches von innen ist grundsätzlich günstiger als die Aufsparrendämmung von außen. Ist allerdings der Dachstuhl so defekt, dass Sie ihn komplett ersetzen lassen müssen, können Sie ebenso gut auch die Aufsparrendämmung in Auftrag geben. Und beim Bearbeiten der Holzbalken können Sie Glück haben: In manchen Fällen reicht es, sie zu säubern, abzuschmirgeln und mit neuem Holzschutz zu versehen. Ist das Holz aber marode oder von giftigen Schutzmitteln durchdrungen, muss es komplett ersetzt werden. Entsprechend wichtig ist es, dass Sie einen Gutachter die Bausubstanz vor dem Kauf untersuchen lassen.

Sie können Förderung beantragen

Wenn Sie einen alten Bauernhof sanieren, steigern Sie dessen Energieeffizienz, was langfristig die Energiebilanz verbessert. Dafür können Sie Förderungen oder vergünstigte Kredite beispielsweise von der KfW beantragen. Grundsätzlich steht vor der Renovierung auch ein Termin mit einem Energieberater an, der Ihnen Ihre Möglichkeiten aufzeigt und praktische Tipps gibt. Planen Sie den Einbau einer Photovoltaikanlage (was im Einzelfall sogar für denkmalgeschützte Gebäude erlaubt sein kann), können Sie auch dafür eine Förderung beantragen.

Beim Erwerb und der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes haben Sie die Möglichkeit, spezielle Zuschüsse zu erhalten. Am einfachsten ist es, wenn Sie sich dafür an die örtliche Denkmalschutzbehörde wenden. Informationen erhalten Sie aber auch beim Landesdenkmalamt, bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz oder direkt bei der KfW.

Fazit: Bauernhof sanieren nach sorgfältiger Vorarbeit

Damit Ihr Traum vom Bauernhof nicht zum Albtraum wird, sollten Sie das Haus und das Grundstück im Vorfeld von professionellen Gutachtern prüfen lassen. Können Sie die Kosten für die Arbeiten danach gut abschätzen, nehmen Sie einen Kredit in der passenden Höhe auf. Grundsätzlich teurer und komplizierter ist die Renovierung eines denkmalgeschützten Hauses. Allerdings können Sie staatliche Förderungen beantragen, wenn Sie einen Bauernhof sanieren wollen.

Generell sollten Sie sich die Entscheidung gründlich überlegen. Wenn Sie einen alten Bauernhof renovieren, ist das ein langfristiges Projekt, oft ohne absehbares Ende: Es wird immer wieder neue Baustellen geben – Arbeiten, die Sie vorerst auf später verschoben haben, oder neue kleine Mängel, die ausgebessert werden müssen. Das bleibt bei alten Häusern nicht aus. Akzeptieren Sie dies als Teil Ihres neuen Lebens, kann der Bauernhof Sie sehr glücklich machen.

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