Immobilienwert ermitteln – Tipps und Hinweise

Wenn Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung den Immobilienwert ermitteln möchten, gibt es dafür verschiedene Möglichkeiten. Welche sich davon anbietet, hängt vor allem vom Grund für die Wertermittlung ab. Die Vorgehensweisen unterscheiden sich in ihrer Genauigkeit und auch in ihren Preisen.

Der Immobilienwert ist nichts Absolutes

Vorweg: Den einen, unveränderlichen und verbindlichen Preis für eine Immobilie gibt es nicht. Je nach Angebot und Nachfrage kann er deutlich variieren. Die Immobilienwertermittlung ist somit gewissermaßen eine Momentaufnahme – und die hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. So werden Sie zum Beispiel ein eher durchschnittlich ausgestattetes Haus in einer beliebten Stadt teurer verkaufen können als ein überdurchschnittlich ausgestattetes Haus auf dem Lande, wo es an guten Anbindungen und Freizeitangeboten fehlt.

Warum den Immobilienwert ermitteln?

Sie sollten den Wert einer Immobilie vor allem dann wissen, wenn ein Besitzerwechsel ansteht, wenn Sie also beispielsweise Ihr Haus verkaufen möchten. Allerdings gibt es auch andere Situationen, in denen sich so eine Erhebung lohnen kann. Die Frage nach dem Preis stellt sich bei

• Kauf oder Verkauf von Wohnung oder Haus
• Hypothekenverlängerung
• Erbstreitigkeiten
• Scheidung
• Vermögensaufteilung
• Zwangsversteigerung

Als Immobilieneigentümer wissen Sie, was Sie selbst an Arbeit und Geld in Ihre Immobilie investiert haben. Es ist daher nicht unüblich, dass Haus- und Wohnungseigner den Wert ihres Objekts eher überschätzen. Käufern hingegen fehlt diese Einsicht oft. Sie tendieren dazu, getätigte Investitionen zu unterschätzen und halten die Preise folglich für zu hoch angesetzt. Daher sollten Sie von unabhängiger Stelle den Immobilienwert berechnen lassen und so zwischen diesen beiden Perspektiven vermitteln.

Es gibt mehrere Wege, auf denen Sie den Immobilienwert ermitteln können

Müssen die Zahlen vor Gericht Bestand haben, sollte ein Immobiliengutachter ein professionelles, schriftliches Verkehrswertgutachten erstellen. Die Kosten dafür können 0,5 Prozent des Verkehrswerts betragen. Sie steigen also umso mehr, je höher der Preis für die Immobilie liegt. Holen Sie in diesem Fall verschiedene Angebote ein: Die Preise variieren leicht von Anbieter zu Anbieter.

Werden die Zahlen dagegen nicht vor Gericht benötigt, reicht es aus, ein mündliches Gutachten in Auftrag zu geben, dessen Preis bei rund 120 bis 200 Euro liegt. Dafür kommt der Gutachter zur Immobilie, lässt sich die zugehörigen Dokumente zeigen und nimmt Haus und Grundstück in Augenschein. Dann gibt er seine Einschätzung ab.

Alternativ können Sie den Immobilienwert im Internet schätzen lassen – das funktioniert ganz einfach online. Hier geben Sie je nach Seite verschiedene Eckdaten ein, etwa

• das Baujahr
• den Standort und die Lage
• die Größe
• die Anzahl der Zimmer
• die Raumaufteilung

Dieser Service kostet oft nur zwischen 15 und 30 Euro und gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt dafür, was Sie für Ihre Immobilie verlangen können.

Diese Punkte fließen in die Immobilien-Wertermittlung ein

Neben den genannten Punkten gibt es noch eine ganze Reihe anderer Eigenschaften, die für die Wertermittlung von Bedeutung sind.

• Neben dem Alter der Immobilie ist vor allem der Zustand wichtig: Ein altes Haus, das Sie sorgfältig gepflegt haben und das eine gute Bausubstanz und eine moderne Energieeffizienz aufweist, ist wertvoller als ein neues, aber eher vernachlässigtes Gebäude.
• Die Nutzungsmöglichkeiten sind wichtig: Je flexibler diese sind, desto größer ist der Wert der Immobilie.
• Eine umfassende Ausstattung mit ausgebautem Dachboden, hochwertigen Fenstern, modernem Bad, umweltschonender Heizung, Wintergarten und aktueller Einbauküche treibt den Preis ebenfalls in die Höhe.
• Wertmindernd wirken Punkte wie gesteigerte Instandhaltungskosten oder Abbruchverbot aufgrund von Denkmalschutz, Wohn- oder Wegerecht sowie Erbbau- oder Vorbaurechten.
• Ebenfalls einen Einfluss haben anstehende Erschließungsmaßnahmen bei der Immobilie sowie bestehende Mietverhältnisse.

Die Marktwertanalyse für zu Hause

Möchten Sie den ungefähren Marktwert Ihrer Immobilie bestimmen, suchen Sie im Internet nach vergleichbaren Immobilien und notieren Sie deren Preise. Beachten Sie, dass die Lage, die Anbindung, die Größe, die Aufteilung und auch der Zustand der Immobilien sich tatsächlich vergleichen lassen sollten.

Um einen möglichst realistischen Preis zu finden, können Sie etwa 50 Euro investieren und den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt kaufen. Dieser wird einmal jährlich veröffentlicht und erhält Wertangaben und hilfreiche weitere Erläuterungen für verschiedene Kategorien von Immobilien in allen Stadtteilen. Der Bericht hilft Ihnen dabei, den Wert Ihrer Immobilie in ihrer Umgebung genauer einzuordnen.

Immobilienwert berechnen: drei Vorgehensweisen

Geben Sie ein Gutachten in Auftrag, um den Wert Ihrer Immobilie zu berechnen, kann der Gutachter nach einem von drei normierten Verfahren vorgehen. Diese sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt. Welches er wählt, hängt von der Immobilie selbst, von ihrer Nutzung und von ihren Besonderheiten ab.

Vergleichswertverfahren

Lässt sich die Immobilie gut mit anderen am Markt vergleichen, was häufig bei Wohnungen, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften der Fall ist, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Dabei werden zahlreiche Preise vergleichbarer Immobilien herangezogen, aus denen der durchschnittliche Preis errechnet wird. Durch Zuschläge und Abschläge werden die individuellen Merkmale der jeweiligen Immobilie berücksichtigt.

Sachwertverfahren

Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, die sich weniger gut vergleichen lassen, orientiert man sich eher an Sachwerten. Die Gutachter verwenden, wenn sie den Immobilienwert berechnen, die Formel „Grundstückswert + Sachwert der Immobilie + Sachwert etwaiger Außenanlagen“. Auch die Baukosten und durch das Alter hervorgerufene Abnutzung werden in der Berechnung berücksichtigt. Der Grundstückswert wird durch Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise ermittelt.

Ertragswertverfahren

Wirft die Immobilie Erträge ab, weil sie etwa vermietet ist oder gewerblich genutzt wird, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, um den Immobilienwert zu berechnen. Hier ist es für potenzielle Käufer am wichtigsten zu wissen, was sie durch den Erwerb der Immobilie einnehmen können. In die Berechnung einbezogen werden also der Bodenwert und der langfristig beziehbare Mietertrag.

Fazit: Immobilienwert ermitteln und attraktives Angebot machen

Je mehr Informationen Sie zur Wertermittlung einer Immobilie bereitstellen können, desto genauer lässt sich der Preis einschätzen, den Sie letztlich für das Objekt werden aufrufen können. Sorgfältig erstellte, schriftliche Gutachten von professionellen Gutachtern sind aber nicht ganz günstig. Daher sollten Sie abwägen, ob es sich lohnt, einen solchen zu beauftragen. Auch ein möglichst genau geschätzter Preis gibt Ihnen keine Garantie dafür, dass Sie Ihre Immobilie innerhalb kürzester Zeit an den Mann bringen. Leben Sie in einer begehrten Lage, wird das Haus oder die Wohnung sicher schnell verkauft. Anders kann es aussehen, wenn niemand in die Gegend ziehen möchte. Dennoch ist es ratsam, bei der Immobilienwertermittlung sorgfältig vorzugehen: So haben Sie in Verkaufsverhandlungen ein paar gute Trümpfe in der Hand.

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