Grundschuldbestellung – einfach erklärt
Wer den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung über einen Immobilienkredit finanzieren möchte, muss der Bank Sicherheiten bieten können, um das Ausfallrisiko zu minimieren. Meist lässt der Käufer dazu eine Grundschuld zur Kreditsicherung ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eintragen. Dieser Vorgang wird als Grundschuldbestellung bezeichnet. Doch wie genau läuft diese ab? Was kostet die Eintragung der Grundschuld? Und was hat es mit der Grundschuldbestellungsurkunde auf sich?
Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Dies dient zur Absicherung eines Baudarlehens. Durch die Grundschuldbestellung erhält die Bank das Recht, die Immobilie beispielsweise per Zwangsversteigerung zu verkaufen, falls der Kreditnehmer die fälligen Tilgungsraten nicht mehr bezahlen kann. Die Bestellung der Grundschuld und der damit verbundene Grundbucheintrag können jedoch nur von einem Notar veranlasst werden, der die Grundschuldbestellung beurkundet und an das zuständige Grundbuchamt weiterleitet. Zu diesen Dokumenten gehören eine genaue Beschreibung der Immobilie (Angabe zum Grundstück, Flurstücknummer etc.), Angaben über den Käufer/Eigentümer, der Kaufvertrag sowie das Grundschuldbestellungsformular, welches von der zuständigen Bank ausgestellt wird.
Schritt für Schritt: Wie läuft die Bestellung der Grundschuld ab?
Bevor die Bank die vereinbarte Darlehenssumme auszahlt, muss der Kreditnehmer und zukünftige Eigentümer der Immobilie eine Grundschuld zur Absicherung des Kredites in das Grundbuch eintragen lassen. Dazu erhält der Kreditnehmer das sogenannte Grundschuldbestellungsformular von der Bank, in dem alle wichtigen Informationen (wie die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck) enthalten sind. Zudem beinhaltet dieses Dokument eine dringliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel, die der Bank eine Zwangsvollstreckung erlaubt, falls die Tilgungsraten nicht mehr bezahlt werden können. Im nächsten Schritt müssen diese Dokumente an den verantwortlichen Notar weitergeleitet werden.
Sobald der Notar alle notwendigen Vorbereitungen abgeschlossen hat, wird ein Beurkundungstermin für die Grundschuldbestellung festgesetzt. Im Optimalfall lässt sich dieser Notartermin mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Eintragung der Auflassungsvormerkung verbinden. Der Käufer muss dann nur noch die von dem Notar erstellte Grundschuldbestellungsurkunde unterzeichnen, die daraufhin – zusammen mit der Belastungsvollmacht des Verkäufers – bei dem zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden kann. Der Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch dauert in der Regel zwischen zwei und sechs Wochen. Abschließend wird der aktualisierte Grundbuchauszug an die Bank weitergeleitet, die daraufhin das Immobiliendarlehen an den Kreditnehmer auszahlt.
Wie hoch sind die Kosten einer Grundschuldbestellung?
Zu den Kosten einer Grundschuldbestellung gehören zum einen die anfallenden Notargebühren und zum anderen die Gebühren, die das Grundbuchamt für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie verlangt. Die genaue Höhe dieser Kosten berechnet sich nach dem sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (kurz GNotKG) und bemisst sich zudem an dem Kaufpreis der Immobilie. In der Regel belaufen sich die Kosten für die Grundschuldbestellung inklusive Notargebühren auf etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten und werden üblicherweise nicht mit dem Baudarlehen finanziert, sondern aus dem Eigenkapital des Immobilienkäufers bezahlt. Da für die Bestellung der Grundschuld leicht einige hundert oder gar tausend Euro und mehr zusammenkommen können, sollte der Käufer sich im Vorfeld über die genaue Höhe der Gebühren informieren und dafür sorgen, dass er über die benötigte Summe verfügt.
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